Hvorfor korrekt gearing i fast ejendom ikke er et tegn på svaghed

#יםמהשבוי Ari Rubinstein #Post4

Så i dag valgte jeg at skrive til dig om gearing og hvorfor korrekt gearing i fast ejendom ikke er et tegn på svaghed, men en korrekt forretningsbeslutning, der starter fra et eller andet stadium, hvor du kan rykke en liga op.

I begyndelsen af ​​min rejse i fast ejendom (og en del år i begyndelsen) købte jeg kun ejendomme med egenkapital, som jeg havde akkumuleret. Hvis jeg ikke havde penge, ville jeg ikke købe, eller jeg ville sætte passive partnere i investeringen. På denne måde gik jeg glip af mange gode handler og mere glæde ved stigningen i ejendomsværdierne gennem årene.

Jeg voksede op i et økonomisk konservativt hjem, hvor jeg blev lært, at gæld er dårligt og farligt, og at man "lever af det, man har", og det samme er investorer. Det er rigtigt, at jeg på grund af min uddannelse i finans godt forstod 'på papiret' vidunderne ved gearing, men som kandidat fra børskrakket i 2008 huskede jeg, at gearing virker begge veje og tog en konservativ tilgang.

Det tog mig en del år at frigøre mig fra det alt for konservative synspunkt og begynde at bruge udenlandsk kapital fornuftigt for at udnytte fast ejendom. Jeg gør det stadig konservativt og med finansiel fleksibilitet for at have kontrol over ethvert scenarie, men at bruge gearing er et nødvendigt værktøj for en ejendomsiværksætter, der ønsker at rykke op til ligaen for iværksætteri og accelereret vækst og ikke bare investere de penge, han har sparet i fast ejendom. 

Jeg vil give et simpelt eksempel på, hvordan gearing kan virke til vores fordel for begynderne blandt os: lad os sige, at vi købte et hus til $100,000, som giver os $1,000 i husleje (for eksemplets skyld vil vi ignorere udgifter). Det årlige afkast uden gearing bliver 12 %.

Antag nu, at vi købte det samme hus, men tog et lån fra banken til 60,000 $ til 8% rente. I husleje vil vi stadig modtage $12,000 om året, den årlige låneomkostning vil være $4,800, og vi vil have $7,200 tilbage for de $40,000 egenkapital, vi investerede i ejendommen. Afkastet af vores kapital vil springe til 18 % årligt i stedet for 12 %. 

Når der er en betydelig margin mellem lejeafkastet og renten, er fordelene ved gearing tydelige. Men jeg er sikker på, at mere erfarne investorer, der læste stikprøvetallene, mente, at renten på lån i USA nu er 8 % eller højere, og at det er svært at lave en aftale, der ville efterlade en betydelig margin over denne rente. Og netop i denne sag ønskede jeg at sætte fokus på nogle spørgsmål, der bringer mig og mine partnere *Moshe og Yona* til at fortsætte med at drive succesfuld ejendomshandel i USA selv på dette tidspunkt:

1) Det høje rentemiljø og lysten til at lave aftaler gør, at vi iværksættere bruger flere kræfter på at finde aftaler, der virker: multi i stedet for single, airbnb i stedet for leje, off-market i stedet for at købe på markedet, mere præcis renovering, sub -to aftaler, hver iværksætter og hvad der virker for ham. I praksis fortsætter både vi og mange andre fantastiske iværksættere, som vi er i løbende kontakt med, med at arbejde med gearing og skabe lukrative aftaler, endda perfekte brrrr. Husk, at det bedste tidspunkt at købe fast ejendom var for x år siden, og det næstbedste tidspunkt at købe fast ejendom er i dag. Lad ikke rentemiljøet forhindre dig i at gøre det.

2) Vi køber som de fleste bygherrer kun transaktioner til en pris væsentligt lavere end ejendommens markedsværdi. Derfor, selv når afstanden mellem ejendommens afkast og renten ikke er særlig stor, drager vi fordel af hver enkelt transaktion og øger vores virksomheds egenkapital ved at købe under markedsprisen. 

3) Tiden arbejder til fordel for ejendomsinvestorer - over tid stiger ejendomspriserne og det samme gør huslejen, på den anden side er lån i USA til en fast rente og inflationen udhuler konstant den reelle værdi af det lån du tog. For eksempel tog du et realkreditlån med en månedlig afdrag på 650 kr. for at købe en ejendom, der giver 1,200 kr. i husleje. Det er sandsynligt, at ejendommens husleje om 10 år vil være 1,400 $, men størrelsen af ​​realkreditlånet til en fast rente vil forblive den samme (i øvrigt vil et måltid på McDonald's tilsvarende også koste dig mere om et årti - den værdien af ​​pengene vil udhule, men det lån, du har optaget, vil forblive nominelt og ikke stige, og derfor vil størrelsen af ​​den reelle gæld udhules). 

4) Ud over den nuværende forrentning af egenkapitalen har folk en tendens til at se bort fra i beregningerne, at der også er en hovedstol tilbagebetaling hver måned i realkreditlånet. Med almindelige Spitzer-lån falder gældens størrelse for hvert år, der går, og det skal du huske at tage højde for, når du overvejer en transaktion.

5) Renterne på lånet er en indregnet udgift, som reducerer dit skattetryk.

6) Gearing giver os mulighed for at købe flere aktiver og sprede vores egenkapital over flere aktiver. Inden for investeringer er diversificering en velkommen ting, hvis en ejendom ikke udlejes i en måned, vil det have mindre indflydelse på vores portefølje som helhed.

7) Hvis du er en nybegynderinvestor, der prøver at lære spillet og få erfaring, vil gearing give dig mulighed for at foretage flere ejendomstransaktioner og dermed øge din erfaring inden for fast ejendom, udvikle flere relationer og skabe en fordel af størrelse for dig selv mod tjenesteudbydere . Selvom du er en erfaren iværksætter, giver udnyttelse os mulighed for konstant at være aktive og opretholde kontinuerlige arbejdsrelationer med grossister, agenter, entreprenører og entreprenører.

😎 Til sidst vil jeg nævne den velkendte sætning (i fri oversættelse): gift med ejendommen, tag på date med lånet. Fast ejendom er lavet på lang sigt. Der kommer dage, hvor renten falder, og ejendomsejere vil kunne refinansiere realkreditlånet til en lavere rente og forbedre afkastet af ejendommens kapital. Min erfaring og graferne viser, at i fast ejendom bør du altid være med i spillet, så længe du spiller på lang sigt, stop aldrig med at spille!.

På billederne: grafer over ændringer i ejendomspriserne i Cleveland, herunder under krisen i 2008 og ændringer i lejepriserne gennem årene i USA og et foto af en anden ejendom, vi købte i South Euclid.