Gulerod men ikke ligefrem:
#Ugens Innovator Adam Ashkenazi #Opslag 3
I det foregående kapitel talte jeg om den første transaktion, denne gang - vi vil tale om den anden transaktion.
-
Jeg hoppede en klasse fra første klasse til femte klasse. Jeg er placeret på markedet, Four-Flex (4 boligenheder). En by - ikke den bedste i Allegheny County kaldet "McKeesport" (Pennsylvania). En ting fascinerede mig - bygningen ligger lige ved udgangen af byen, ved siden af et hospital. Alt i alt ikke det bedste område at investere i, men jeg er en eventyrer, tallene var respektable, og det stod klart for mig, at det ikke ville være den nemmeste bygning at styre, og at jeg skulle spytte blod kl. først.
-
Jeg så huset to gange (sammen med min kone den 22. april), jeg var også tilstede ved en besigtigelse. Jeg mødte endda alle lejerne, de var alle arbejdende mennesker (den ene i en butik, den anden i en Walmart-filial, en anden i en restaurant), simple mennesker, som virkede meget positive på mig (den der ikke var - mere om det senere), og jeg flød. Huset, skal det bemærkes, var nedslidt, men i god stand (hvordan nedslidt? Ved lukningen fandt du ud af, at sælger skulle betale tæt på 25K i lokal skat, hvilket også matchede historierne om de lejere, jeg mødte som fortalte mig om dens fuldstændige nedslidning og manglende reaktion på reparationer).
-
Udbudsprisen var 65,000. Huset blev købt for 54K i juli måned 22. To gange udsatte vi lukningen, en gang fordi nogle ting der generede mig ikke var ordnet - sikkerhedsmæssigt (et køkkenskab ved siden af væggen, der var tæt på at falde - jeg bad om det, der skulle styrkes, og også et helt knust vindue, som jeg bad om reparation, og et træ, der ville være væltet på huset - jeg bad dem om at trimme dets øverste del - senere fjernede jeg det helt).
-
I min dumhed insisterede jeg ikke på at alle lejerne skulle smides ud af lejlighederne, for ingen af dem havde en ordentlig aftale (bortset fra en som senere blev smidt ud af mig), nogle af dem boede der i flere gode år, de betalte pinlige beløb (i størrelsesordenen $300, mens nu, lejligheder lejes der for af mig i beløb mellem 650 -750). På den anden side, som nævnt, siden jeg mødte lejerne, og de var arbejdende folk, som gjorde et ret godt indtryk på mig, og også fortalte mig, hvor meget udlejeren forsømmer huset, og ikke tager hensyn til deres ønsker (at når Jeg mødte dem og så husets tilstand, deres påstande virkede fuldstændig rimelige for mig), derfor insisterede jeg ikke (en alvorlig fejl).
-
Huset blev købt. Følgende skulle laves: tagudskiftning, isolering i kælderen pga. mange gamle vandskader, renovering i aggregatet hvis underlag var meget vådt pga. gamle fugtproblemer fra taget (som blev udskiftet som nævnt), hvilket medførte gulvet til at synke (de kalder det "søsterbjælke"), reparation En altan (gårdhave), der sank (vi placerede søjler under jorden, arbejde udført af et velkendt fondfirma), udskiftning af varmtvandsbeholdere, fuldstændig fjernelse af træ, og nogle andre små reparationer i flere enheder.
-
Intet drama overhovedet. Arbejdet er begyndt.
-
Faktisk, hvad angår renoveringen, var det glat, flydende, alle de professionelle gjorde et godt stykke arbejde. Det tog mig et stykke tid at finde en entreprenør til at udføre det generelle arbejde, til sidst lukkede jeg med en, jeg mødte på min tur i april (jeg ankom igen alene den 22. juli denne gang). Han var også en stjerne - dengang (men senere opdagede jeg noget, der hed "entreprenørsyndrom", og det vil vi tale om i næste kapitel).
-
Jeg lukkede med et administrationsselskab (Alek selskab, en der administrerer ejendomme, der tilbød hende service), jeg var i kontakt med hende i to måneder indtil lukningen, hun hjalp mig meget med at præsentere huset for entreprenører og fagfolk. Hun gjorde et godt indtryk, viste en masse viden (hun havde uden tvivl meget erfaring). Men - allerede dengang blev kimen til ulykken sået, hvilket han pludselig blev fyret for.
-
Jeg kunne ikke lide nogle ting relativt tidligt med den "ejendomsforvalter", men jeg flød. Jeg vil detaljere:
-
Tilgængelighed ting generet mig, hun ville ikke besvare telefonen nogle gange på meget rimelige timer, og ville komme tilbage en dag senere (kan gøre mig skør). Derudover hysteri. Hun ville give mig hysteri. Ja, jeg ved godt, det er lidt mærkeligt at skrive, men der er mennesker, der udsender og handler i en panik, der ikke står i forhold til begivenheden og ansvaret, og det er en svær karakter at arbejde med. For eksempel - før jeg overhovedet købte huset, ville hun ringe til mig under pres, at der var et eller andet problem med lejeren (hun ville vise huset til fagfolk på min anmodning, så hun ville mødes med lejerne), og jeg ville simpelthen fortælle hende - A. (fulde navn gemt i systemet) Jeg ved ikke Ejeren, lukker om tre uger. Lad ham være respektfuld og kontakte ejeren af huset (og hysteriet var der hele tiden, og det var ubehageligt). Den alvorlige sag - var dagen før lukning. Hun skulle være med min ejendomsmægler og sælgers ejendomsmægler på en sidste rundvisning inden lukning. Alt passer med hende, sammen med min ejendomsmægler.
-
Hun gad ikke dukke op, og værst af alt gad hun ikke opdatere mig. Heldigvis (eller heldigvis) var min mægler, som er en positiv og generelt anstændig fyr, der og informerede mig.
-
Først dagen efter – da jeg kontaktede hende, fortalte hun, at hun ikke kom, fordi hun havde et problem med sin søn. Jeg tilgav, min sygdom gik videre (alvorlig fejl).
-
En uge senere (juli som nævnt) ankom jeg i marken. Jeg var til stede under renoveringen. Hun tog lige på ferie. Hun skulle tage sig af at ændre mit navn på regningerne. Hun gjorde det ikke, og hvad skete der? (Til min glæde), da jeg var på ejendommen, ankom en repræsentant for vandselskabet (med amerikanere er der ingen ventetid, alt er her og nu), for at lukke for vandet!. Men heldigvis var jeg der, jeg ordnede alt. Samme dag - blev damen fyret. En fejl for meget.
-
Jeg tog et andet administrationsselskab, administrationsselskabet for det firma, hvor min mægler arbejdede (han er en ansat, som får løn - relativt usædvanligt, hvad jeg forstod med mæglere). Jeg troede, de var et stort administrationsselskab, der kunne klare sådan en bygning. Jeg glemte kun, at jeg næsten lukkede med dem på den første ejendom, og jeg meldte afbud i det XNUMX. minut, fordi jeg simpelthen ikke kunne lide deres lange aftale, med for mange skjulte linjer (desværre ville ejendomsadministratoren i det tidligere hus ikke at styre den nuværende bygning, fordi den var langt fra ham, og han havde travlt). Men jeg var presset, jeg ville lukke, og jeg gav det en chance, fordi det trods alt er det firma, hvor der arbejder en mægler, som virkelig har fulgt mig meget indtil da.
-
katastrofe.
-
Set i bakspejlet erfarede jeg, at dette er en virksomhed med et meget dårligt ry, hvad angår administrationsselskabets side. Der går en måned, og endnu en måned er jeg allerede i Israel og modtager anmodninger om reparationer hver dag uden nogen grundlæggende forklaring og billeder.
-
Ingen lejer betaler, og værst af alt - når der kommer en check fra en af lejerne (gennem en veteranforening, der betaler ham), går checken til mig, og så ankommer den til Israel. Men maj? Jeg informerede administrationsselskabet, og så informerede dets repræsentant mig om, at de annullerede checken mod foreningen, så checken ville nå dem, de informerede mig simpelthen ikke, men kun i retrospekt (og hvorfor? Jeg er ejer af hus, det er mine penge...).
-
Samtidig er der ingen lejer, der betaler, administrationsselskabet anlægger sager om fraflytning mod tre lejere, og det er efter jeg har tigget, for af en eller anden grund blev firmaet ved med at fortælle mig, at jeg skulle vente, og lejerne er fattige (vent, er du på) min eller deres side?). Selv da der blev fremsat fraflytningskrav, blev et af dem afvist (med den begrundelse, at lejeren var invalideret - senere blev det gjort klart for mig, at der var tale om et bluff, da en advokat, jeg hyrede, tog sig af fraflytningen, selv efter at have spyttet blod, men tog sig af det nødvendige), og to mere - ganske vist accepteret, men selv efter det blev administrationsselskabet smurt to måneder mere på den mærkelige påstand om, at de skal have tilladelse til at fraflytte (disposition - noget som advokaten jeg hyrede senere) gjorde inden for to dage...). Sagerne blev i øvrigt også anlagt i mit fornavn og ikke i navnet på en LLC, jeg ejer, der ejer huset og ikke mig (professionalisme Alec...).
-
På et tidspunkt indså jeg, at jeg havde at gøre med et giftigt firma (jeg kunne virkelig skrive meget mere om, hvad der skete, men jeg synes, beskeden er forståelig). Jeg fyrede dem, hyrede en advokat til at håndtere udsættelser og en ny retssag, jeg skulle anlægge mod lejeren ovenfor (hvis sag blev afvist). Efter jeg havde fyret dem, kontaktede jeg en lejer, der betalte. Det viste sig for mig, at han betalte, kun administrationsselskabet opdaterede mig ikke (han betalte for en måned). Det viste sig også, at i modsætning til administrationsselskabets historier, er den lejer militærveteran, og der er en forening, der hjælper ham, men ikke hver måned, men kun den første måned og kun mod depositum. Administrationsselskabet blev ved med at sige, at det ventede på penge fra foreningen, selvom de da jeg kontaktede foreningen gjorde det klart, at de kun betaler den første måned + depositum.
-
Du må spørge - har du sagsøgt? Svaret er nej, Mitzit. Jeg ville ud af mosen og stabilisere denne bygning, tage mig af lejerne, evakuere og bringe den på markedet og begynde at administrere denne bygning på normal vis. Alt dette sker i slutningen af november.
-
I begyndelsen af december satte jeg mig på et fly i to uger for at være i marken. Målene denne gang: tage sig af udsættelser, møde advokaten, ansætte en medarbejder til at arbejde under mig på en lønseddel (ikke flere administrationsselskaber, jeg har opbrugt den), og også tage mig af et andet projekt, jeg allerede har købt ( en duplex). Om alle disse - og fortsættelsen, i næste indlæg.
-
Men hvad har jeg lært indtil videre?
-
Hvis du har en, der er god, og du stoler på ham i én ting, betyder det ikke, at han vil være god til andre ting. At jeg havde en god og pålidelig mægler betyder ikke, at hans virksomhed ved, hvordan man administrerer ejendomme.
tjek - en anbefaling er ikke nok, jeg var nødt til at ringe til folk, jeg kendte, for i retrospekt fortalte de mig alle, hvilket dårligt navn dette administrationsselskab har (i bakspejlet selvfølgelig).Jeg skulle have anmodet om juridisk repræsentation i udsættelserne på forhånd og ikke tillade administrationsselskabet at gøre det.Jeg skulle på forhånd have undgået et administrationsselskab, som jeg ikke selv ønskede for et par måneder siden (jeg skulle have handlet ud fra den rigtige mavefornemmelse, som jeg havde som nævnt et par måneder før, og det rodede jeg med ikke at gøre).
Nu, en anden ting, jeg lærte, som bekymrer mig den dag i dag:Skulle jeg have smidt alle lejere ud allerede inden jeg købte ejendommen? Ja og nej. Jeg har slået mig selv op med dette spørgsmål i lang tid og næsten hver dag, selv mens jeg skrev disse linjer. hvorfor ja? For som hovedregel, hvis du køber en ejendom, er det bedre, at den står tom for lejere, så du i ro og mag kan renovere, og starte fra bunden. Hvorfor ikke? Fordi jeg var i marken, arbejdede alle lejere, de gjorde alle et behageligt indtryk, de virkede ikke skadelige, og de underskrev lejeaftaler, allerede før jeg købte ejendommen (med mig og efter min anmodning). Så jeg havde ikke rigtig indikationer, der krævede evakuering. Men det er et spørgsmål, som jeg indtil nu smerter og undrer mig over. Jeg har ikke et klart svar, faktisk ja – jeg burde have insisteret på evakuering.Jeg burde have forholdt mig anderledes til administrationsselskabet.Jeg burde og kunne have gjort tingene anderledes.***På billedet er taget (noget jeg er meget stolt af i dette hus).Slut (indtil næste indlæg) #ugens starter Adam Ashkenazi #indlæg 3
Svar