I forlængelse af forrige indlæg

#יםמהשבוי Barak Duanias

# Indlæg 2

I forlængelse af forrige indlæg,

Hvad gør en investor til en sofistikeret investor

hvem tjener meget mere end andre investorer, der opererer på nøjagtig samme marked?

2 ting:

1. Intelligens

2. Laserfokuseret søgning

intelligens:

Jeg deler det op i 2

1. Helhedsplan for byen - vi skal sætte os ind i hovedplanen for den by, vi opererer i, forstå, hvor kommunen er klar til at godkende omfattende byggerettigheder, og hvor den ikke er klar.

De fleste af myndighederne i Israel promoverer allerede en sådan plan for sig selv - alternativet til TAMA 38 i hver by

En lille del af byerne har allerede sådanne godkendte planer (for eksempel Holon)

Vi skal bruge tid på at analysere denne plan og selv markere, præcis hvilke grunde der har det højeste potentiale

til byfornyelse og der får vi nok den højeste værdi for vores lejlighed.

2. Opfølgning på godkendelse af krav i byen for byfornyelsesprojekter / indsendelse af tilladelsesansøgninger til byfornyelsesprojekter.

Dette er en fremskreden situation med stor sikkerhed for, at Pinoy Binoy-projektet vil blive gennemført, og kun dér vil jeg lede efter en lejlighed.

Jeg vil udarbejde en målrettet adresseliste

Laserfokuseret søgning:

Efter at jeg lærte den overordnede hovedplan i byen at kende, og jeg har informationen om de mest interessante grunde i byen med hensyn til potentiale for byfornyelse

og/eller efter at jeg har specifikke adresser på bygninger, hvor projektets status skrider frem

Jeg kommer på arbejde, går fysisk til disse bygninger, leder efter til salg/leje skilte, lægger flyers i postkasser,

Hænger opslag i en trappeopgang, taler med mæglere og beder dem om at bringe mig en lejlighed til salg kun på disse specifikke adresser.

Og overvåger naturligvis konstant offentliggørelsen af ​​transaktioner på disse adresser

Nu vil spørgsmålet nok springe ud hos dig, men hvorfor skulle de sælge til mig, efter at fraflytningen og byggeprojektet hos dem skrider frem?

Og jeg vil stadig gerne købe billigt uden at indse potentialet.

Så det er en kendsgerning, at der er dem, der vil sælge, fordi de har brug for penge, fordi de ikke er klar over, fordi de ikke tror eller nogen anden grund.

Jeg arbejder hovedsageligt i Holon, jeg kender til bunds den lokale fornyelsesplan H619 (Alternativ til Tama 38 i Holon)

Helhedsplanen H 2040 og stort set alle de store planer, der udkommer i byen.

Da jeg analyserede byen ud af de tusindvis af grunde i byen, markerede jeg for mig selv et par dusin grunde i byen, hvor jeg vil købe, fordi jeg så på den ene side

at planen giver meget omfattende byggeretter i disse grunde, og til gengæld bygges der relativt få boliger der i dag.

Med disse oplysninger lavede jeg flere meget interessante transaktioner i byen

Jeg vil fortælle om en af ​​dem:

for et par måneder siden

En lejlighed, der blev annonceret i en modtager i byen

Lejlighed 72 Mr, i en to-etagers bygning med 6 lejligheder, på en hovedgade, med omfattende byggerettigheder

Lejligheden er tegnet til et fornyelsesprojekt sammen med de 2 tilstødende grunde

Grundene er allerede samlet og i disse dage indgives ansøgningen om byggetilladelse, bygningen forventes revet ned - to år

Der bygges i alt 18 eksisterende lejligheder og lidt mere end 100 nye lejligheder (en meget høj multiplikator for vinduet)

Jeg kom til lejligheden tour dag med snesevis af andre mennesker, jeg var sikker på, at chancen

Mit vindende bud er meget lavt med så høj konkurrence

Men jeg havde 2 indsigter, som jeg antog, at de andre interesserede parter ikke havde:

1. Vurderinger fra kurator - vurderingsmanden bemærkede, at der er en undtagelse i opførelsen af ​​et rum på ca. 9 m, dette forekommer mig meget mærkeligt

For jeg så ikke en afvigelse fra byggelinjen og jeg så at byggeriet er meget gammelt og nabobygningerne har også samme konstruktion.

Jeg fik adgang til bygningsmappen i kommunearkivet og fandt bestemt ikke den konkrete tilladelse til denne tilføjelse

Men jeg fandt synsgodkendelsen til lokalets færdiggørelsesattest (fra 60'erne) og jeg fandt også byggeafgiftsbetalingsblanketten for tilføjelse af lokalet.

Som nævnt ved jeg, at i gamle bygninger, der er mange årtier gamle, er byggetilladelser nogle gange gået tabt gennem årene

Og byggeri kan bestemt godkendes med tilbagevirkende kraft baseret på støttedokumenter som dem, jeg nævnte

Jeg ved ikke, om taksatoren blev udsat for disse dokumenter eller ej, men han var unødigt skærpende her

Denne "undtagelse" afholdt naturligvis mange interesserede parter fra overhovedet at indgå i handlen

2. Byggeevakueringsaftalen med iværksættervirksomheden - i aftalen var det aftalt, at det forventede afkast er et tillæg på 20 meter.

Og får ny lejlighed på 90 meter + altan + parkering og depot.

Det var ikke en hemmelighed og alle vidste det, men hvad vidste eller ignorerede de andre interesserede?

På en af ​​de avancerede sider i aftalen dukkede et afsnit op, der siger

"Efter at H619-planen er godkendt i Holon, vil vederlaget, der er beskrevet ovenfor, ændre sig, og vederlaget vil være 32% kombination"

Jeg går ud fra, at de fleste af de interesserede ikke vidste, hvad der kunne bygges på grunden, og dermed ikke vidste, hvordan de skulle fastsætte værdien af ​​en 32% kombination.

Hvis de overhovedet nåede til dette afsnit, er det stadig en aftale på 110 sider.

I en hurtig beregning indså jeg, at en kombination på 32 % giver mig et afkast på 140 meter,

Som udgangspunkt 2 lejligheder på 70 meter.

Sammenlignet med en lejlighed på kun 90 mXNUMX til grundprisen, der var overskuelig for alle,

En meget væsentlig forskel

Med dette til side kom jeg til prissætning

I alt fra alle de mange mennesker, der kom til turdagen

Vi var 3 personer i budgivningen

Mit tilbud vandt, 2 millioner NIS.

Efter sejren hentede jeg en anden vurderingsmand på mine vegne, han henviste slet ikke til afvigelsen og gav mig hele købesummen i vurderingerne

for i alt 2 mio

Til sammenligning blev jeg eksponeret for den tidligere vurderingsmands vurdering, som var på i alt NIS 1.7 mio., hvilket er mere eller mindre hvad jeg estimerede.

Transaktionsomkostninger:

Køb: 2M

Købsafgift 8%: 160K

Renovering af lejligheden NIS 20K

Advokat (kun med henblik på registrering, ingen kommercielle forhandlinger) - NIS 5000

Vurderingsmand og tillæg: 2500 kr

Samlet pris 2,187,500 kr

Egenkapital 787,500 NIS

Pant 1,400,000 NIS

Værdi efter projektet 4,000,000

Efter at have tilbagebetalt et realkreditlån på 2,400,000 kr

Forventet kapitalafkast: 300 %

*Lejligheden blev udlejet til udenlandske arbejdere til en pris, der var væsentligt højere end markedslejeprisen

Den største fordel ved dette er, at efter nedrivningen af ​​bygningen vil iværksættervirksomheden være forpligtet

Fortsæt med at betale mig det lejebeløb, jeg har modtaget, indtil nøglen til den nye lejlighed er modtaget.

I næste indlæg vil jeg fortælle om en særlig aftale

Hvor den forventede fordobling af egenkapitalen er 20 gange!

Husk: intelligens + laserfokuseret søgning

Velkommen til at fortsætte med at følge