Floridas ejendomsmarked har en splittet personlighed: Hvad skal du vide, hvis du køber eller sælger i Sunshine State

Floridas boligmarked er en fortælling om to stater. På kysten falder boligpriserne, da beboerne er presset af høje forsikringsomkostninger og vurderingsgebyrer, mens prisen på enfamiliehuse inde i landet forbliver stabile.

Lokale eksperter siger, at denne divergens er drevet af stigende forsikringspræmier og øgede vurderingsgebyrer i henhold til nye statslige regler, som har påvirket husejere betydeligt.

"Jeg fornemmer en betydelig opbremsning i markedet," siger Realtor.com® seniorøkonom Joel Brenner. "Jeg føler, at det er et købers marked lige nu, medmindre huset er perfekt og til den perfekte pris."

Efter år med stærk efterspørgsel og aktiestigninger ændrer Floridas boligmarked sig - men det er muligvis ikke i tilbagegang. Realtor.com analyserede dataene for at give indsigt i den aktuelle tilstand af Floridas boligmarked.

Hvorfor balladen om Florida?

Florida er det største boligmarked i landet, med flest boliger til salg. Selvom Californien har næsten dobbelt så mange indbyggere, har Florida næsten dobbelt så mange boliglister i et givet år, hvilket tegner sig for omkring 1 ud af 8 fortegnelser i USA.

"Florida forbliver en førende stat," siger Jenny Lentz, rektor for Dolly Lentz Real Estate i Napoli, Fla., om statens omdømme "Konsekvent tiltrækker folk fra hele verden for dets betydelige skattefordele, perfekte vejr og blomstrende økonomi."

Boligmassen er eroderet i Florida siden begyndelsen af ​​2022, især i løbet af det seneste år. De seneste måneder er antallet af boliger til salg steget med 50 % i forhold til samme periode i 2023, efter at varelageret steg med omkring 30 % året før. I stedet for en vinterdukkert i boliger, der kom på markedet det seneste år, hobede de sig simpelthen op.

Det betyder, at i 2024 tegnede Florida-registreringer sig for omkring 1 ud af 5 i USA.

Denne stigning i fortegnelser har ført til et fald i boligpriserne, især på nogle markeder i det sydlige Florida.

Mere end ét marked

Florida er en stor og mangfoldig stat, og dette afspejles bestemt i dets forskellige boligmarkeder.

Den vigtigste skelnen: Enfamiliehuse – som hovedsageligt er beliggende inde i landet – oplever stabile markedsforhold. Derimod er der uro på landets store ejerlejlighedsmarked med lagerforøgelser og en koncentration af prisnedsættelser.

Årsagen til afvigelsen er ifølge lokale eksperter todelt.

For det første presser stigende forsikringspræmier i Florida ejerlejlighedssektoren, ifølge Lindsay Johnson, en mægler hos Claire Williams i Gainesville.

"Forsikring er en enorm faktor lige nu i staten Florida, især for nogle af de lavtliggende sydlige kystområder," siger Johnson. "Forsikringssatserne stiger meget."

Nylige undersøgelser har fundet ud af, at Florida er blandt de dyreste stater for husforsikring, hvor præmieomkostningerne stiger mere.

Men lige så vigtigt er det igangværende nedfald fra det dødelige sammenbrud af Surfside-lejlighedsbygningen i Miami i juni 2021, siger Jennifer Levine, en mægler hos Compass i Fort Lauderdale.

Efter katastrofen, som kostede 98 mennesker livet, blev der indført nye love i landet for at forsøge at forhindre, at det samme sker igen. Men tiltagene medfører høje omkostninger til dækning af yderligere eftersyn og nye krav til boligejerforeningens reservefond.

"Det største tilbageslag på markedet er på lejlighedsmarkedet på grund af stigningen i forsikringsomkostninger og de nye love, der kræver, at bygninger skal have fulde reserver indtil næste år," forklarer Levin. "Priserne falder, fordi ingen har råd til foreningsafgifterne længere."

Nogle lejlighedsejere, siger Levin, står over for vurderinger, der kan nå op på mere end $100,000, i tilfælde af at lejlighedsbygningen har brug for ny vedligeholdelse og yderligere reservemidler.

Det er en kombination af forhold, der tager værdien ud af boligmarkedet, er lokale ejendomseksperter enige om.

Lejlighedspriserne er faldet omkring 12 % siden efterspørgslens højdepunkt i 2022, mens enfamiliehuse er nogenlunde fladt i forhold til samme periode. Faktisk har der været et fald i lejlighedspriserne fra år til år, men priserne på enfamiliehuse er nu stigende – også selvom de ikke ser den slags COVID-19-pandemi-drevne stigninger, som de så i 2020 og 2021.

De samme forskellige tendenser viser sig, når kystnære og ikke-kystnære områder adskilles. I Floridas postnumre tæt på kysten faldt listepriserne år-til-år med et gennemsnit på 1.3 %. I ikke-kystnære postnumre stiger priserne med 2 % i gennemsnit.

Og for ejendomme med "kyst"-betegnelse på registreringen, stiger tiden på markedet hurtigere end enfamiliehuse. Mens "strand" og "ikke-strand"-fortegnelser blev solgt på næsten samme tid på toppen af ​​den pandemiske efterspørgselsstigning, tager det nu ejendomme nær stranden omkring otte dage længere at sælge - og det hul er blevet større.

Eksperter siger, at sælgere af disse typer boliger skal justere deres strategier.

"Mange sælgere er stadig urealistiske. De lever stadig i 2022, og de kan bare ikke komme over det," siger Brenner. "Hvis et hus har været på markedet i seks måneder, betyder det, at sælgers forventning er urimelig."

Sydlig stagnation, nordlig vækst

Der er også en væsentlig forskel mellem den sydlige og nordlige ende af denne halvø. Generelt er den øvre halvdel af landet billigere, hvilket fører til fortsat efterspørgsel og prisstabilitet. Og sydfloridianerne fangede.

"Der er migration fra Dade County og Broward County til Palm Beach County," siger Levin.

Amy Simmonds, en mægler og direktør for The Simmonds Team Compass i Palm Beach, ser dette også tydeligt. Folk flytter nordpå, siger hun og bytter dyre storbyer ud med mindre, billigere lokalsamfund.

"De bruger kontanter i Miami og køber et dejligt lille hus i Port St. Lucie for $600,000," siger hun.

Floridas skæbne

"Vi fortsætter med at se et stærkt salg og høj efterspørgsel efter kvalitetsprodukter i førsteklasses beliggenheder," siger Lenz og karakteriserer den nuværende tilstand på Florida-markedet som "et skift mod et mere afbalanceret og sundt gennemsnit."

Men hvad der så sker, afhænger i høj grad af renterne på realkreditlån, som forventes at falde senere i år. Hvis og når det sker, forudsiger eksperter, at boligmarkedet i Florida vil sende færre blandede signaler.

"Hvis renten på magisk vis faldt i morgen," siger Johnson, "ville dette marked tage fart igen."