Hej mandag

#UgensIværksætter
#IndlægTo
#Portefølje

Hey alle sammen,
Glædelig mandag!

Jeg lavede min første ejendomshandel for over 10 år siden. Dengang var der ikke nær så meget information tilgængelig. Ingen talte om BRRRR, porteføljer eller noget lignende. For det meste var der slogans som "den amerikanske drøm" og "økonomisk frihed".

På det tidspunkt (og stadig i dag) var jeg meget interesseret i økonomistyring, så jeg brugte en masse gearing – noget der ikke var så almindeligt eller velkendt, som det er i dag. Jeg var konstant optaget af beregninger og økonomiske "manøvrer".

Jeg sad med Excel-regneark og prøvede at finde ud af, hvordan jeg kunne opnå økonomisk frihed gennem amerikansk ejendomshandel. Problemet var, at jeg sad fast efter et lille antal ejendomme. Selv med alle verdens økonomiske tricks, løber man på et tidspunkt simpelthen tør for penge.

Det var da jeg indså, at jeg havde brug for en ændring i mindset: Jeg var nødt til at begynde at tænke i termer af skala og mængde, og tænk meget større. Ellers ville det tage mig årtier. Jeg oplevede også på første hånd, hvordan lejeindtægterne forsvinder meget hurtigt, når man kun ejer et par ejendomme – et år med god husleje, så forlader en lejer, en renovering kommer, og alt, hvad man har tjent, er væk.

Da jeg mødte Efi for omkring seks år siden, stod det klart for os begge, at vi ville lave noget større. Den oprindelige idé var et flerfamiliehus, men til sidst endte vi med at købe to tilstødende firefamiliehuse i Florida – i bund og grund en bygning med otte enheder. Det var ikke en "homerun"-aftale, og det vidste vi godt, men det var vores adgangsbillet til "de større spilleres spil".

Denne aftale var vores første oplevelse med private lån, kontanter, en renovering på over $100,000, administration af en hel bygning, refinansiering og en masse lærerige oplevelser.
Trods alle udfordringerne forstod vi, at det var den retning, vi skulle gå.

En kort, men vigtig indsigt: vent ikke på den perfekte aftaleDet vigtigste er at holde sig i bevægelse og få den maksimale værdi ud af hver eneste aftale. Det betyder ikke, at man skal hoppe ind i dårlige aftaler bare for at komme videre – men at sidde stille og roligt har aldrig bragt nogen tættere på deres mål.

Vi fortsatte med endnu en lille portefølje i Florida, men det virkelige gennembrud kom fra Ohio. Næsten ud af ingenting blev vi præsenteret for en aftale om 20 enfamiliehuse i Dayton, Ohio. Indtil da føltes Ohio – og især Dayton – som områder, vi burde undgå. Men da vi først var i gang, indså vi, at vi var kommet til et fantastisk investormarked, meget lig det, Florida havde været for os et par år tidligere.

Denne aftale var særligt udfordrende: et nyt marked, COVID-perioden (vores mægler blev faktisk smittet med COVID og døde omkring to uger før afslutningen), og en kapitalforhøjelse, der var større, end vi var vant til. Trods alt var vi forberedte og beslutsomme – og det lykkedes os at lukke handlen ved hjælp af hård kapital og private långivere, næsten uden egenkapital.

En af fordelene ved at købe en portefølje er, at der er mange måder at strukturere handlen på. Generelt gælder det, at jo større handlen er, desto mere plads er der til kreativitet.

For eksempel er der normalt en samlet købspris – lad os sige 1 million dollars – men vi kan fordele prisen pr. hus (forudsat at vurderingen understøtter det). Det giver os mulighed for at købe for eksempel 15 ud af de 20 huse til en "maksimumpris" og optage et hårdt pengelån mod dem, der dækker næsten hele 1 million dollars. De resterende 5 huse kan købes til en "gulvpris" kombineret med et privat lån på 80%, hvilket fuldender den samlede købssum. Denne type struktur er simpelthen ikke mulig med et eller to huse.

På billederne nedenfor kan du se, hvor mange penge vi rent faktisk skulle bruge til at købe 3 huse, der var en del af en portefølje på 70 boliger. Boligerne var flere hundrede tusinde dollars værd, men det meste af kapitalen blev rejst gennem kontanter mod de andre ejendomme – hvilket efterlod disse boliger frit og overskueligt.

I det næste indlæg vil vi tale om at købe en hel portefølje versus at akkumulere ejendomme én efter én.