Køb af en komplet portefølje versus akkumulering af individuelle aktiver

Først og fremmest vil jeg gerne sige tak for alle de venlige beskeder og komplimenter, jeg har modtaget privat – og for de udfordrende spørgsmål, I stiller mig.
Jeg ville virkelig sætte pris på det, hvis du stillede disse spørgsmål her, så andre også kan se dem, lære af dem og bidrage til diskussionen 🙃

Selvom vi har købt de fleste af vores ejendomme som porteføljer (20 huse, 18, 15, 70 osv.), er dette ikke den eneste måde at opbygge en ejendomsportefølje på.

Den anden oplagte vej er at købe enkeltstående ejendomme—én ejendom hver par måneder, uger, dage eller endda timer — og gradvist øge det samlede antal.

Der er ingen enkelt "bedre" måde, men jeg vil gerne fremhæve et par vigtige punkter at overveje, når du beslutter dig for, hvilken fremgangsmåde du skal vælge:

???? At finde aftalen
Det er mere udfordrende at finde en stor portefølje end at købe et enkelt hus. Enfamiliehuse er udbudt overalt i store mængder. Det er porteføljer ikke. Vi fandt vores gennem en mægler med gode forbindelser, mund-til-mund-metoden, held og et dybt kendskab til markedet.

???? Lukningsproces
At købe en portefølje er en kompleks proces – men det sker én gang. Ét lån, én sælger, ét titelselskab, én inspektør.
Når du køber enkeltstående ejendomme, gentager du processen hver gang: aftaleanalyse, forhandlinger, koordinering af långivere, arbejde med skødet og så videre.

???? budget
Selvom jeg mener, at penge aldrig bør være en hindring for en god handel, er en transaktion på 1 million dollars psykologisk mere skræmmende end en handel på 100 dollars. Normalt kræver køb af en enkelt ejendom ikke, at man rejser kapital ud over en långiver – men når man køber en stor portefølje, er det ofte uundgåeligt at rejse yderligere kapital.

???? "At købe katten i sækken" (skjulte problemer)
Når du køber en enkelt ejendom, vælger du den omhyggeligt. Når du køber en portefølje, er der ofte ejendomme, du ikke ville have lyst til – men de er en del af pakken. Sælgere ønsker ofte at sælge svagere aktiver som en del af handlen. I vores forretningsplan planlægger vi normalt at sælge disse ejendomme med det samme – til enhver pris – og bruge provenuet til at finansiere renoveringer af stærkere aktiver.

???? Stabilisering af skibet
Da vi startede, troede vi, at det ville tage omkring et år at stabilisere ejendommene (renoveringer, lejestigninger, lejerplacering) og refinansiere. I virkeligheden lærte vi, at en stor portefølje typisk tager 18–24 måneder at stabilisere sig fuldt ud. Der er meget at sige om dette, men kort sagt – økonomisk effektivitet kommer ofte på bekostning af tid. Med enkeltstående ejendomme er det normalt lettere at give hver enkelt "kongelig behandling".

Der er selvfølgelig yderligere overvejelser, men jeg anser disse for at være de vigtigste.

Det er vigtigt for mig at understrege: der er intet rigtigt eller forkert herAlle veje er gyldige. Alle skal beslutte, hvad der passer dem bedst.

Du kan sammenligne det med en ejendomsmægler, der bruger hele året på at jagte én bolig til 5 millioner dollars, mens andre tager alle boliger uanset pris – og til sidst når op på 5 millioner dollars også.

I det næste indlæg: Kan man virkelig opnå økonomisk frihed gennem en ejendomsportefølje?

Som sædvanlig – del gerne, stil spørgsmål, giv lidt kærlighed, eller kommenter bare for at hjælpe algoritmen ⚡

Billedtekst: 🐺 En ulv i en pose.
En duplex, der var en del af en stor portefølje. Renoveringsomkostningerne var vanvittige og ikke pengene værd. Vi solgte den for 25,000 dollars, hvilket hjalp os med at lukke hullet ved at renovere en anden ejendom.