Salg vs. refinansiering – Hvornår er begge dele rigtige, og hvorfor refinansiering er en unik fordel ved det amerikanske ejendomsmarked

#UgensIværksætter – Omer Matityahu
#Indlæg 4

Et af de centrale spørgsmål i forvaltningen af ​​indtægtsgivende ejendomme er ikke kun, hvilken aftale man skal købe, men hvordan og hvornår man skal realisere den værdi, der er skabt.

Kort sagt er der to hovedmuligheder:

Udsalg

refinansiere

Begge er legitime. Begge kan være det rigtige valg. Men de tjener meget forskellige formål.

Hvad er et udsalg, og hvornår er det det rigtige valg?

Et salg er en sidste begivenhed:

Du forlader aktivet

Realiser den fulde værdi

Luk investeringen

Et salg giver mening, når:

Værdiskabelsespotentialet er fuldt ud realiseret

Fremtidig risiko er høj (regulering, vedligeholdelse, markedsforhold)

Bedre investeringsalternativer er dukket op

Eller når fondens eller investorens strategi kræver en klar exit

Men salg har også en pris:

Kapitalgevinstskat

Føderale og statslige skatter

Tab af et velfungerende indtægtsgivende aktiv

Behovet for at "starte forfra" med en ny aftale

Et salg er en engangsbegivenhed. Nogle gange er det det rigtige træk – men det er ikke altid det optimale.

Hvad er en refinansiering – og hvorfor er den så effektiv i USA?

En refinansiering giver dig mulighed for at:

Optag et nyt lån baseret på aktivets øgede værdi
(hvilket normalt afspejler højere indkomst og evnen til at understøtte en højere gældsbetjening)

Betal det eksisterende lån tilbage

Hæv penge ud uden at sælge ejendommen

Den unikke fordel i USA er denne:

De hævede kontanter betragtes som låneprovenu, ikke fortjeneste.

Derfor:

Ingen kapitalgevinstskat

Ingen kildeskat

Ingen skattepligtig begivenhed for investorer

Øget likviditet

Fortsat ejerskab af aktivet

Løbende pengestrøm og fremtidig værdistigning

Dette er et af de mest kraftfulde værktøjer inden for amerikansk ejendomshandel, og alle, der investerer her langsigtet, lærer med tiden at bruge det korrekt.

Hvornår er refinansiering at foretrække frem for et salg?

Denne fremgangsmåde er særligt velegnet, når:

Ejendommen har gennemgået driftsforbedringer, indtægtsvækst og omkostningsoptimering (NOI er steget)

Værdien er steget markant

Aktivet er stabilt og velforvaltet

Finansieringsvilkår muliggør rimelig gældsbetjening

Der er et ønske om at returnere kapital til investorerne uden at lukke investeringen

I sådanne tilfælde kan en refinansiering:

Returner en del af den investerede kapital (nogle gange det meste eller endda mere)

Bevar ejerskabet af aktivet

Muliggør fortsat langsigtet vækst

Bevar skattefordele

Så hvorfor ikke altid refinansiere?

Fordi dette værktøj skal bruges ansvarligt.

En refinansiering er ikke passende, når:

Yderligere gearing skader stabiliteten i pengestrømmen

Værditilvæksten er endnu ikke omsat til NOI

Rentevilkår skaber for stor risiko

Eller når aktivet skal "strækkes" for at retfærdiggøre flytningen

En god refinansiering er baseret på reel værdiskabelse, ikke overgearing, og den efterlader en sikkerhedsmargin for mindre optimistiske scenarier.

Hvordan griber jeg denne beslutning an som iværksætter?

Jeg spørger ikke:
"Hvad giver det højeste afkast i år?"

Jeg spørger:

Hvad tjener investorerne bedst på lang sigt

Hvad der bevarer stabiliteten

Hvor værdi kan realiseres uden unødvendige skatter

Nogle gange er svaret et salg.
Ofte er refinansiering det klogeste træk.

Bottom Line

Muligheden for at returnere kapital til investorer uden en skattepligtig begivenhed, samtidig med at ejerskabet af et aktiv, der fungerer, bevares, er en af ​​de største fordele ved investering i fast ejendom i USA.