Aftalen der lærte os, hvordan man forvandler rod, gæld og skilsmisse til et ROE på 190 %

#EntrepreneurOfTheWeek – Omer Menashe & Dor Pollak
#Post5 – Aftalen der lærte os at forvandle kaos, gæld og skilsmisse til 190% ROE 🔥

Den aftale, vi præsenterer i dag, afspejler i vores øjne alt, hvad vi har talt om i løbet af denne uges indlægsserie. I denne aftale stødte vi på en stor mulighed sideløbende med betydelige udfordringer, og vi var nødt til at bevise vores evne til at lukke komplekse transaktioner, selv når tid og betingelser var imod os.

Denne aftale kom til os gennem en grossist, som vi havde opbygget et stærkt forhold til over tid. Han vidste præcis, hvordan vores købsboks så ud som investorer, der specialiserer sig i den slags handler.

Ejendommen er et murstenshus bygget i 2020, beliggende i et stærkt og yderst attraktivt område — Mesquite, TX 75181. Huset er nøglefærdigt med en eksisterende realkreditbalance på $265,000 med en rente på 2.65%. Den PITI, som grossisten præsenterede for os, var $2,950.

Noget føltes straks forkert. Baseret på realkreditbalancen og renten gav PITI simpelthen ikke mening. Som vi altid gør med Sub2-aftaler, anmodede vi straks om realkreditopgørelsen – et kritisk trin i en dybdegående aftaleanalyse.

Det tog ikke lang tid at afdække problemet:
PITI blev oppustet på grund af manglende betalinger på realkreditlån og escrow. Som følge heraf tvangsforsikringsdebiterede långiveren lånet og øgede den månedlige betaling. I stedet for den normale PITI på $2,150 steg den midlertidige betaling til $2,950.

Andre investorer, der gennemgik handlen, afviste den sandsynligvis med det samme, fordi tallene så for små ud på 2,950 dollars. Men da vi først forstod, hvad der skete, genkendte vi hurtigt mulighedens størrelse – og hvad der skulle gøres.

Til kontekst:

Markedsleje: $3,150

Ægte PITI: $2,150

Potentiale for Sektion 8: ~$3,600 (hus med 4 soveværelser)

Aftalestruktur

Købspris: $355,000

Realkreditbalance: $265,000

"Stille forbindelse": 40,000 dollars
(En FHA-dækket saldo på grund af manglende betalinger. Denne pant påløber ingen renter og betales først tilbage ved udgangen af ​​​​låneperioden.)

Udbetaling: 50,000 kr., bestående af:

Manglende betalinger, negativ escrow-saldo og ubetalt ejerforening: $38,000

Engrosgebyr: $11,000

Kontant til sælgere: 1,000 kr.

På dette tidspunkt så alt solidt ud.

Vi underskrev kontrakten, deponerede EMD og planlagde afslutningen af ​​handlen til den 22. oktober. Under ejendomsretten opdagede vi dog, at handlen sad fast – sælgerne var et skilt par, og konen nægtede at underskrive kontrakten, som den var skrevet.

Fristen var udløbet. Title forsøgte at følge op, men sælgeren tøvede. I slutningen af ​​oktober blev vi informeret om, at konen definitivt havde nægtet at underskrive. Grossisten annullerede kontrakten, returnerede vores EMD og opgav handlen.

Trods skuffelsen indså vi hurtigt, at dette var den anden store mulighed inden for den samme aftale – et snævert vindue til at vende situationen fuldstændigt om.

Hvad gjorde vi?

Vi udførte en dybdegående analyse af sælgernes muligheder og konsekvenser, hvis de ikke solgte. Ejendommen var planlagt til tvangsauktion i starten af ​​december, og sælgeren havde indtil slutningen af ​​november til at afhjælpe misligholdelsen.

Vi indså, at sælgerne havde meget begrænset indflydelse – og at det virkelige problem var penge, nærmere bestemt hvor mange kontanter konen ville slippe afsted med. Vi besluttede at ringe direkte til hende.

I løbet af en 35-minutters samtale afdækkede vi hendes smertepunkter:

Hendes eksmand forsinkede salget

Ophobet gæld

Hun kunne ikke forstå, hvorfor et hus til en værdi af $420,000 kun ville efterlade hende med $500 ved handlen.

Vi indså, at handlen udelukkende afhang af kontanter ved afslutningen.

Fordi grossisten ikke længere var involveret, havde vi reelt "sparet" tildelingsgebyret på 11,000 dollars. Vi forklarede ærligt, at tiden var ekstremt knap, men hvis vi handlede hurtigt, kunne alle stadig vinde.

Vi tilbød hende 5,000 dollars mere, hvilket bragte hendes kontantbeholdning ved closing op på 6,000 dollars i stedet for 1,000 dollars. Vi bad hende om at anmode sin eksmand om at give hende tilladelse til at modtage hele provenuet fra closing-transaktionen.

Det betød et spring fra $500 til $6,000 netto – en dramatisk forskel, som vi vidste kunne åbne op for handlen.

Og det fungerede.

Hun indvilligede, satte betingelsen op med sin eksmand, og han accepterede – og foretrak 0 dollars frem for et tab ved tvangsauktion. Vi underskrev direkte med sælgerne, uden en grossist, hvilket sparede os yderligere 6,000 dollars.

Aftalen blev lukket i midten af ​​november, cirka to uger efter den direkte underskrift.

Endelige tal

Købspris: $349,000

Markedsværdi: 420,000 dollars
(Et spread på 71,000 dollars på en nøglefærdig ejendom – ekstremt sjældent i kreative handler)

Leje: $ 3,100

Månedlige udgifter: $2,150

Netto månedlig pengestrøm (efter administration og vedligeholdelse): $485

Årlig afdragsbetaling: $7,200

År 1 ROE (afkast af egenkapital):

Samlet værdiskabelse: $84,020
($71,000 egenkapital + $7,200 i afdrag + $5,820 i kontantstrøm)

Kontant investeret: $44,000

👉 190.95 % ROE i år et, eksklusive værdistigning.

Løbende ROE (cash flow + nedbetaling):

$ 13,020 årligt

29.5 % årlig afkastningsafkast

Denne aftale er et sjældent eksempel, der inkluderer:

Øjeblikkelig egenkapital

Stærk pengestrøm

Betydelig afdragsbetaling

Eller som vi gerne siger: at vinde fra bunden, siden og toppen.

Vigtige risikoovervejelser

Arbejd med en transaktionskoordinator (TC) med speciale i Sub2-aftaler

Sørg for korrekt forsikringsdækning med en erfaren agent

Gennemgå realkreditdokumenter for skatteændringer eller betalingsjusteringer

Bekræft at ejendommen er nøglefærdig og ikke kræver yderligere renovering

Afsluttende tanker

Dette var ikke held.
Det var ubarmhjertig udførelse, præcis mulighedserkendelse og beslutsom handling.

I morgen afslutter vi ugen med vigtige konklusioner, indsigter og vores mål fremadrettet.

Du er velkommen til at deltage i vores Creative Finance Community på WhatsApp, hvor vi deler tilbud, analyser, indsigt og opdateringer i realtid 👇👇
https://chat.whatsapp.com/JgnJFwcrbuRAgwg9Eq6Vup?mode=hqrc

Se dig i morgen!