Udsigter for boligmarkedet i 2026: En langsom genopretning, stigende risici og tegn på fremtidig genopretning

Efterhånden som 2026 nærmer sig, fortsætter boligmarkedet med at navigere i en lang tilpasningsperiode. I denne spørgerunde deler Rick Sharga, grundlægger og administrerende direktør for CJ Patrick Company, sine syn på markedets "nulstilling", det økonomiske pres, der former køber- og sælgeradfærd, og de vigtigste risici, der kan påvirke det kommende år. Hans indsigt peger på et marked, der langsomt stabiliserer sig, men stadig arbejder sig igennem eftervirkningerne af hurtig prisvækst og et kraftigt spring i realkreditrenterne.

En femårig nulstilling er i gang

Sharga beskriver dagens marked ikke som en korrektion eller fuld genopretning, men som det tredje år af en femårig genopretning. Efter at boligpriserne steg med mere end 40 % og realkreditrenterne fordobledes, faldt overkommeligheden til niveauer, der ikke er set i årtier. Dette skift skubbede salget af eksisterende boliger ned fra over 6 millioner i 2021 til omkring 4 millioner i løbet af de sidste to år, hvor det er i dag.

Lagerbeholdningen stiger, dagene på markedet forlænges, og prisstigningerne er aftaget kraftigt. Nogle markeder har endda set mindre prisfald, da lønningerne forsøger at indhente pandemiens stigninger. Ifølge Sharga vil 2026 sandsynligvis ligne 2025: svagt salg, beskedne prisændringer og en langsom bevægelse mod balance, med bedre momentum forventet, når 2027 nærmer sig.

Vil salget forbedres eller forblive svagt i 2026?

Sharga forventer en smule højere salg næste år, men stadig tæt på historisk lave niveauer. Uden et større skift i realkreditrenterne eller en betydelig ændring i den økonomiske stemning, forudser han, at salget af eksisterende boliger vil forblive tæt på 4 millioner-mærket.

Varebeholdningen forventes at fortsætte med at stige, dels på grund af lavere salg og dels fordi ældre boligejere beslutter at nedskalere. Selv med disse tilføjelser vil udfordringer med overkommelighed holde efterspørgslen dæmpet i mange regioner.

Forsinkelserne forbliver lave - men røde flag dukker op

Misligholdelser af realkreditlån er fortsat tæt på historisk lave niveauer. Flere faktorer holder låntagerne stabile:

• Lav arbejdsløshed
• Stærk kreditkvalitet hos låntagere
• Millioner af boligejere med lavt forrentede lån
• Rekordhøj friværdi for boligejere mere end $ 34 billioner
• Stærke praksisser for servicering og tabsreduktion

Even though overall foreclosure activity rose 17% year over year, it is still far below pre-pandemic levels.

Sharga advarer dog om, at stressen ophobes under overfladen:

• Den samlede forbrugergæld har nået $ 18.4 billioner, den højeste nogensinde
• Alvorlige restancer på kreditkort, billån og studielån er nu højere end niveauet før COVID
• Husejerforsikringspræmier og ejendomsskatter stiger hurtigt
• Alvorlige misligholdelser af realkreditlån er steget fire kvartaler i træk
• FHA-lån, mens kun 15 % af alle realkreditlån repræsenterer mere end halv af alvorligt misligholdte lån

Sharga forventer flere tvangsauktioner i 2026, især inden for FHA-porteføljen, dog ikke en stigning, der bringer den samlede markedsstabilitet i fare.

Vigtige økonomiske faktorer at holde øje med i 2026

Sharga siger, at én indikator er vigtigst: job.

Arbejdsmarkedet er i en usædvanlig situation. Virksomheder ansætter færre, men afskediger heller ikke i et højt tempo. Stærk jobskabelse øger typisk efterspørgslen, lønningerne og markedstilliden. Et svagere jobmarked medfører det modsatte: flere misligholdelser, færre købere, færre salg.

Demografi spiller også en stor rolle. Næsten fem millioner amerikanere fyldte 35 år i 2024, med et lignende antal i 2025. Mange af disse unge voksne ønsker at købe bolig, men lejer på grund af barrierer for overkommelighed. Deres endelige tilbagevenden til markedet tilbyder et betydeligt efterspørgselspotentiale, når forholdene bedres.

Hvilken rolle vil investorerne spille næste år?

Investorer er fortsat magtfulde aktører og ejer cirka 20 % af enfamiliehuse og tegner sig for en tredjedel af alle køb tidligere i år.

Men Sharga understreger, at de fleste af disse investorer ikke er kæmpevirksomheder:

• 91% er små, individuelle investorer, der ejer 10 boliger eller færre
• Kun 2% af investor-ejede boliger kommer fra institutioner med over 1,000 ejendomme

Store institutionelle investorer har været nettosælgere i seks kvartaler i træk og har i stedet valgt at investere i boligkomplekser, der er beregnet til at blive udlejning. Dette skift reducerer deres konkurrence med førstegangskøbere og tilføjer et nyt udbud af lejeboliger til markedet.

Sharga forventer, at disse tendenser vil fortsætte i 2026:
Små investorer akkumulerer eksisterende boliger, mens store investorer bygger nye udlejningsboliger.

Tidlige indikatorer for at spore markedsskift

For at spotte markedsmomentum tidligt anbefaler Sharga at holde øje med:

• Afventende boligsalg
• Ansøgninger om køb af realkreditlån
• Retning af realkreditrenter
• 10-årige statsrenter
• Kontraktannulleringer og tilbagetrukne annoncer

I dag er antallet af annulleringer og afmeldinger steget, hvilket antyder, at købere stadig er følsomme over for priser og rater.

Han understreger også vigtigheden af ​​lokale tendenser som befolkningstilvækst, jobskabelse og lønstigninger – alle centrale drivkræfter for regional boligmarkedsstyrke.

Branchens største blinde vinklen: Forsikringsomkostninger

Sharga advarer om, at stigende husforsikringspræmier er en voksende trussel, som både realkredit- og ejendomsbranchen har undervurderet. De vigtigste bekymringer omfatter:

• Om husejere fortsat kan have råd til stigende forsikringsomkostninger
• Hvordan højere præmier vil påvirke ejendomsværdierne
• Hvad sker der, når forsikring bliver utilgængelig i visse regioner
• Risici forbundet med højere selvrisiko og underforsikrede boliger
• Om katastrofale begivenheder vil resultere i flere afgange og tab for långivere

Han mener, at dette problem vil blive værre, før det bliver bedre, hvilket kræver koordineret handling fra forsikringsselskaber, långivere, offentlige myndigheder og politikere.

Politikens wildcard: Fannie Mae og Freddie Mac

En stor ukendt situation for 2026 er, om regeringen vil frigøre Fannie Mae og Freddie Mac fra deres kuratorium. Hvis det håndteres dårligt, kan det forårsage betydelige markedsforstyrrelser. Selv hvis det håndteres godt, kan renterne stige og dermed lægge yderligere pres på et allerede anstrengt marked med lav overkommelighed.

Andre politiske diskussioner omfatter:

• Åbning af føderal jord og ubrugte offentlige bygninger til fordel for billige boliger
• Samarbejde med statslige og lokale myndigheder for at fremme udviklingen af ​​billigere boliger

Begge initiativer kan bidrage til at afhjælpe manglen på boliger til begyndere.

Den vigtigste lektie for 2026: Genopretning tager tid

Sharga understreger, at boligmarkedet sjældent vender hurtigt tilbage. Selvom markedet viser tidlige tegn på bedring – højere udbud i mange stater, langsommere prisvækst og sundere demografisk efterspørgsel – er der ingen tegn på en pludselig tilbagevenden til 5-6 millioner årlige boligsalg.

I stedet forventer han:

• Flad salgsvolumen ind i 2026
• Gradvis genopretning startende i slutningen af ​​2026 og ind i 2027

For brancheledere er budskabet enkelt: planlæg en langsom genopbygning, ikke en hurtig genopretning. For direkte finansieringskonsultationer eller realkreditmuligheder til dig, besøg 👉 Nadlan Capital Group.