📌 Casestudie: Hvorfor dit renoveringsbudget skal stemme overens med ejendomsværdien i forbindelse med mellemlån - især for udenlandske statsborgere
Hos Nadlan Capital Group hjælper vi regelmæssigt ejendomsinvestorer – herunder udenlandske statsborgere – med at sikre de bedste finansieringsmuligheder i hele USA. En tilbagevendende udfordring, vi ser, er, når ... renoveringsbudgettet overstiger ejendommens nuværende værdi, hvilket reducerer långivers appetit og fleksibiliteten i belåningsgraden (LTV) betydeligt.
🏚️ Casestudie: Elad & Guy – 7-etagers flerfamiliehus i Kokomo, Indiana
Ejendomsoversigt:
-
Adresse: 235 E Main St, Kokomo, IN
-
Enheder: 7 lejelejligheder (1 færdig, 6 trænger til fuld renovering)
-
Købspris: $207,000
-
Rehabiliteringsbudget: $410,000
-
Samlede projektomkostninger: $617,000
-
Ansøgt lån: $596,300
-
Lånertype: Udenlandsk statsborger (israelsk, på ESTA-visum)
📉 Hvad gik galt?
Elad og Guy, erfarne investorer med en stærk historik inden for ejendomsbranchen, anmodede om et mellemfinansieringslån på 90 % af købsprisen og 100 % af renoveringsomkostningerne. Imidlertid, over 4 långivere afviste aftalen på grund af ét kerneproblem: Renoveringsbudgettet (410) var næsten dobbelt så højt som købsprisen (207).
❌ Oversigt over långivers afvisning:
| Långiver-ID | Årsag til afvisning |
|---|---|
| 2499 | Afvist på grund af det ekstreme omfang af renovering i forhold til købsprisen |
| 2909 | Rehabiliteringsbudget > købspris – uden for komfortzonen for flerfamiliehus |
| 3038 | Foretrækker renovering under 65% af købsprisen |
| 2958 | Bekymring over kontantbidrag og juridisk status |
Selv det ene tilbud, der blev modtaget, var kl. 80 % blandet belåningsgrad, ikke de 90%, som Elad håbede på. Og det inkluderede en 5% klipning på grund af udenlandsk statsborgerskabsstatus.
📊 Hvorfor dette sker – den sikkerhedsmæssige risikofaktor
Når et renoveringsbudget er betydeligt højere end ejendommens værdi "som den er":
-
Långiverens sikkerhed er svag i tilfælde af misligholdelse.
-
Vurderinger viser begrænset "dag ét"-værdistøtte for store lånebeløb.
-
Långivere er ikke villige til at risikere midler, der ikke er sikret af ejendommens nuværende værdi.
Dette gælder især for udenlandske låntagere, WHO:
-
Typisk står over for højere risikopræmier
-
Må ikke have CPR-nummer eller kredithistorik
-
Er ofte underlagt 5-10% reduktioner i belåningsgrad fra institutionelle långivere
✅ Nadlan Capital Groups strategi: Opdel din rehabilitering i faser
For at løse problemet rådede vores team Elad til at:
-
Anmod om a mindre første træk lån — kun dækning 50% af genoptræningen budget.
-
Færdiggør indledende renoveringer på 3-4 enheder.
-
Genvurder ejendommen, når disse enheder er stabiliseret (lejet eller færdiggjort).
-
Brug den øgede sikkerhedsværdi til at sikre en anden uafgjort or refinansiere.
Denne strategi for trinvis rehabilitering forbedrer långivernes tillid, reducerer risiko og gør store renoveringsprojekter finansierbare – selv for udenlandske statsborgere.
🧠 Vigtige konklusioner for udenlandske investorer
| Tip | Forklaring |
|---|---|
| Overskrid ikke 50-65% forholdet mellem renovering og køb | Långivere foretrækker, at renoveringsbudgettet holder sig inden for 50-65% af ejendommens pris |
| Etapevise store renoveringer | Opdel i faser og sikr finansiering sekventielt |
| Forvent reduktioner i belåningsgrad | Som udenlandsk statsborger kan du forvente 5-10 % lavere belåningsgrad som standard |
| Vis midler på amerikanske konti | Långivere ønsker at se likviditet krydret i amerikanske banker |
| Vær fleksibel med hensyn til struktur | Accepter blandede LTC/LTV og arbejd inden for långivers risikomodeller |
🔍 Ejendomsfinansiering gjort rigtigt – med Nadlan Capital Group
At Nadlan Capital Group, vi behandler ikke kun lån – vi strategisér, rådgiv og auktionér aftaler på tværs af hundredvis af långivere for at levere bedste tilbud mulig. Ved komplekse handler som Elads, guider vi vores kunder gennem skræddersyede løsninger, der maksimerer finansieringen og minimerer forsinkelser.
➡️ Har du brug for hjælp til at strukturere et lån til din næste bolighandel?
Lad vores ekspertteam analysere din sag og lancere en privat auktion konkurrere med tilbud på tværs af mere end 400 långivere.
📧 Kontakt os: kontakt@nadlancapitalgroup.com
🌐 www.NadlanCapitalGroup.com
Svar