Det amerikanske boligudbud halter stadig bagefter efterspørgslen

USA har stadig en mangel på millioner af boliger, da priserne forbliver høje, og byggeriet er gået i stå, hvilket efterlader mange købere ude af markedet på trods af de seneste byggestigninger.

WASHINGTON – USA har i mere end et årti manglet de boliger, det har brug for for at møde sin voksende befolkning, hvilket har drevet priserne op og knust drømmene for millioner af potentielle købere.

Mens køb af en nystartet bolig engang var en sikker og overkommelig måde at opbygge rigdom på, har stigende boligpriser, faldende byggepriser og økonomisk volatilitet efterladt USA med praktisk talt ingen billige boliger.

Daryl Fairweather, cheføkonom hos Redfin, sagde, at der er to grundlæggende måder at se på omfanget af manglen på billige boliger: hvor meget af en husstands indkomst det koster at købe et hjem til den gennemsnitlige pris, og andelen af ​​boliger til salg i et område, der er overkommelige for en person, der tjener den lokale medianindkomst.

For potentielle boligkøbere, sagde Fairweather, fokuserer den ene måde på "hvor meget de skal bruge af deres indkomst for at få råd til et hjem", mens den anden fokuserer på "hvilken del af boligerne på markedet, der faktisk er prissat på den måde."

USA har formået at gøre et lille indhug i boligkrisen, hvor et byggeboom, der begyndte midt i COVID-19-pandemien, gradvist tilføjede flere boliger til markedet.

Men boligpriserne er steget meget hurtigere end udbuddet, da en kombination af pandemiens lave renter og sociale ændringer har ført til en historisk stigning i boligudgifterne.

"Vi ser meget opmuntrende og lovende forbedringer, og vi ønsker at se mere beholdning derude," sagde Nadia Evangelou, seniorøkonom og direktør for ejendomsforskning for National Association of Realtors (NAR).

"Men vi er langt fra et afbalanceret marked."

Median boligsalgspris

Efter at være steget i vejret under COVID-19-pandemien og det økonomiske opsving, er boligpriserne langsomt drevet ned igen midt i højere renter og strammere udbud.

Medianboligprisen er et mål for, hvor meget et hus koster i USA, hvilket primært er drevet af forskellen mellem boligudbud og boligkøbernes efterspørgsel.

Den gennemsnitlige boligpris i februar var $414,500, ifølge Census Bureau, ned fra $427,400 i januar og $420,900 for et år siden.

Den gennemsnitlige boligpris, som afspejler en bredere vifte af faktorer, var $487,100 i februar, et fald fra $507,900 i januar og $509,000 for et år siden.

"Når nye husholdninger dannes hurtigere end væksten i boligmassen, falder andelen af ​​ledige boliger, hvilket lægger opadgående pres på priser og huslejer," skrev Orpah Dibongui, seniorøkonom hos Zillow, i en forskningsrapport fra 2024.

Dibongui vurderede, at der i 2022 var 4.5 millioner mennesker eller familier, der ikke boede i deres hjem eller lejeboliger, selvom de foretrak at gøre det.

"At bygge flere boliger er selvfølgelig et klart skridt i retning af at eliminere denne vedvarende mangel," skrev Dibongui.

Start af boligbyggeri

Boligbyggeripriserne er forbedret i kølvandet på pandemien - især i syd og vest, hvor et boligboom og stigningen i fjernarbejde har givet næring til et stort demografisk skift mod Solbæltet.

Igangsættelse af boliger - starten på nye boligbyggerier - steg 11.2% i februar, ifølge Census Bureau, en sats, der ville give 1.5 millioner nye boliger bygget på et år.

Igangsættelse af enfamiliehuse steg med 11.4 % i februar, den højeste rate i et år, men forekommer hovedsageligt i et område af staten. Mens igangsættelsen af ​​boliger steg 20.2 % i det seneste år i Vesten, faldt de 4.7 % i nordøst, 21.5 % i Midtvesten og 8.3 % i syd.

Antallet af boliger under opførelse faldt også i februar i forhold til sidste år og faldt 6.7 % til 640,000 boliger.

På trods af den beskedne forbedring nogle steder, forbereder boligbyggere sig på, at disse tal kan glide yderligere.

"Mens solid efterspørgsel og mangel på eksisterende varelager gav et boost til produktionen af ​​enfamiliehuse i februar, viser vores seneste bygherreundersøgelse, at bygherrer stadig er bekymrede over udfordrende boligoverkommelighedsforhold, især høje finansierings- og byggeomkostninger, samt takster på vigtige byggematerialer," sagde Buddy Hughes, formand for National Association of Home Builders (NAHB), i en erklæring.

Jing Fu, seniordirektør for analyse og prognoser hos NAHB, sagde, at gruppen forventer, at enfamiliehuse begynder at forblive uændrede i år på grund af bekymringer om priser og en aftagende økonomi.

Forholdet mellem præstation

Væksten i boligmassen er heller ikke blevet jævnt fordelt på indkomstniveauer, sagde Evangelou.

"Lagrebeholdningen er i bedring, så det er meget gode nyheder. Det, vi selvfølgelig ønsker at se, er lagerbeholdningen, der stiger på alle prisniveauer," sagde hun.

Evangelou sagde, at ifølge NAR-undersøgelser har en person eller familie med en indkomst på $75,000 råd til et hjem til en værdi af op til $255,000, hvilket dækker 21% af de nuværende annoncer. Før COVID-19-pandemien var omkring 49 % af boligerne overkommelige på dette indkomstniveau.

"Denne stigning i lagerbeholdningen sker for det meste i mellem- og højprisklassen. For købere, der tjener mindre end 50,000 dollars om året, og som leder efter boliger under 170,000 dollars, er forholdene faktisk forværret i forhold til for et år siden, så der er færre gunstige annoncer for dem i dag sammenlignet med for et år siden."

Kløften mellem, hvor meget amerikanerne skal tjene for at købe et hus, og hvor meget de skal bruge for at leje en lejlighed, bliver også større.

Redfin beregnede, at den gennemsnitlige amerikaner skal tjene 116,633 USD hvert år for at have råd til et hjem til en medianpris, 81.8 % mere end de 64,160 USD, der er nødvendigt for at finansiere en typisk lejlighed.

"Efterspørgslen går ikke rigtig nogen vegne, og måske vil efterspørgslen være svagere, hvis vi går ind i en recession, men antallet af mennesker, der har brug for boliger, vil grundlæggende ikke falde," sagde Fairweather.