Ejendomsmarkedet i New York viser tegn på bedring

אילו בתים נמכרים מהר – ואילו יושבים בשוק?

שוק הנדל”ן של ניו יורק חווה התאוששות מתמדת ברבעון הראשון של 2025, כאשר הביקוש לבתים משותפים יוקרתיים הוביל את המכירות למרות אי ודאות כלכלית רחבה יותר, על פי דו”ח השוק האחרון של Coldwell Banker Warburg.

הדו”ח מדגיש כי בעוד הרוחות הכלכליות – כולל שינוי במדיניות הפדרלית ושוקי המניות הפכפכים – השפיעו על תעשיות שונות, שוק הנדל”ן למגורים במנהטן וברוקלין נותר עמיד. נכסי יוקרה, במיוחד אלה שמחירם מעל 4 מיליון דולר, המשיכו לראות פעילות חוזים קבועה, בממוצע של כ-30 עסקאות בשבוע. רוב העסקאות הללו היו בתחום הבתים המשותפים, מגמה שמונעת על ידי קונים המחפשים בתים מוכנים למעבר על רקע עליית עלויות השיפוץ.

העדפות הקונה

פילוח שוק נותר מאפיין מכריע של נדל”ן בניו יורק. העדפות השכונה ממשיכות להשפיע על המכירות, כאשר בתים משותפים קטנים ומודרניים משגשגים באזורים כמו הלואר איסט סייד, בעוד לדירות מרווחות עם שלושה חדרי שינה יש ביקוש חזק יותר בטרייבקה ובאפר ווסט סייד. בינתיים, הארלם – שוק שפעם היה משגשג עבור קונים צעירים וחובבי אבן חומה היסטורית – חווה ירידות במכירות זו השנה השנייה ברציפות. פעילות החוזים בהארלם ירדה משמעותית מהשיא שלה ב-2021, ונפלה בכמעט 40% נכון לפברואר 2025.

מלאי צפוף נותר אתגר עבור קונים, במיוחד עבור נכסים במצב מוכנים. בתים משותפים וקו אופים ישנים הדורשים שיפוץ עדיין מציגים הזדמנויות ערך, אך העלות הגוברת והמורכבות של השיפוץ הרתיעה קונים פוטנציאליים רבים. עלויות השיפוץ עלו, כאשר פרויקטים בטווח הביניים שעלו פעם 250 עד 300 דולר למטר מרובע עולים כעת על 700 דולר למטר מרובע, לפי הדו”ח. הפער הזה הוביל לשוק שבו בתים מטופחים ומוכנים להובלה מחייבים מחירי פרימיום, לעיתים מתחרים בנתונים מלפני עשור, בעוד שנכסים הזקוקים לעבודה משמעותית נשארים בשוק.

שוק השכירות משפיע על הקונים

שוק השכירות ממשיך להשפיע באופן משמעותי על התנהגות הקונים. כאשר מחירי השכירות נותרו גבוהים ויחידות לרוב נחטפות תוך 24 עד 48 שעות מרגע הרישום, שוכרים רבים בוחרים לרכוש נכסים במקום זאת. עם זאת, מלחמות מכרזים תחרותיות נותרו נפוצות יותר במגזר השכירות מאשר במכירות בתים, שם ייצוב המחירים הייתה המגמה הרווחת. מחירי השכירות החציוניים בשכונות מפתח הגיעו לשיאים, כאשר שכר הדירה החציוני של מנהטן עולה על 4,500 דולר לחודש.

מצב השוק הכולל

למרות אי הוודאות הנובעת מהמדיניות הכלכלית הלאומית, נראה ששוק הנדל”ן בניו יורק שומר על מסלול יציב. בעוד שרווחים גדולים משנה לשנה לא סבירים בעתיד הקרוב, מומחים מציעים שהאקלים הנוכחי מציג הזדמנויות עבור קונים זהירים להשקיע בבתים שישמרו על ערכם לאורך זמן.