Øvelse og forberedelse til udebane – Saltoer og nærbillede af sektion 8
Ugens iværksætter: OfekMolekandoff | Indlæg #4
Øvelse og forberedelse til udebane – Saltoer og nærbillede af sektion 8
Ud over værdier og store idéer (som er fantastiske), ville jeg også gerne bringe noget praktisk sans og værdi ind.
Så hvis du er nysgerrig omkring huse, der skal sælges på flipping eller Section 8-udlejninger – er her et par personlige indsigter fra din felt:
Flip-ups – Køb, renover, sælg
I sin kerne er flipping ikke unikt for fast ejendom. Folk sælger biler, telefoner, møbler – konceptet er det samme:
Køb billigt, forbedr, sælg dyrt.
Her er et konkret eksempel fra en nylig aftale:
Købspris: $110,000
Renoveringsomkostninger: 120,000 dollars
Salgspris: $ 332,000
Den simple matematik viser en bruttofortjeneste på 102,000 dollars.
Men det er ikke nettofortjeneste. Du skal stadig fratrække: Advokatsalærer, lukkeomkostninger, forsikring, ejendomsmæglerprovision, overraskelser... 
Enhver investor, der har foretaget et par store forandringer, ved det – ingen aftale går præcis som den sidste. Der er altid uventede udfordringer.
Hvis du vil lave et godt flip, skal du være dybt inde i detaljerne:
ARV er konge 
- At vide, hvordan man præcist (og konservativt) estimerer værdien efter reparation, er nøglen til at tjene penge.
Små detaljer betyder noget - i renovering, tilsyn og projektledelse.
Fordele ved at flippe:
Hurtig kapitalvækst – ofte tocifret investeringsafkast 
Kort investeringstidslinje (typisk 8-12 måneder)
Du er ved at opbygge en rigtig forretning
Du skaber værdien - vent ikke bare på markedsstigning
Ulemper:
Aktiv investering - du skal være praktisk involveret
Entreprenører = 70% af succes - du skal udvælge og styre med omhu
Markedsfølsom – et prisfald kan udslette profitten
Konklusion: Fantastisk for dem, der starter med begrænset kapital, og som ønsker at vækste hurtigt – bare kend de reelle omkostninger.
Sektion 8 Lejeboliger – Langtidskøb og behold
Min første ejendomshandel var en Section 8-lejekontrakt. Her er fordelingen:
Køb: $53,000 (off-market aftale)
Leje: $800 (med Section 8-lejer)
I dag: Ejendommen er værd over $70 og udlejes for $1,000/måned
Hvad er afsnit 8?
Det er et regeringsprogram, der subsidierer op til 70 % af huslejen for lavindkomstlejere (f.eks. enlige forældre, handicapmodtagere osv.).
Eksempel: Huslejen er $1,000 – lejer betaler $300, staten dækker $700.
fordele:
Du får ofte en lejepris over markedsprisen – for at give udlejere incitamenter
Lejere er motiverede til at passe på ejendommen - ellers mister de værdikuponen
Stabil pengestrøm – selvom lejeren ikke betaler, betaler staten sin del (og i nogle tilfælde 100 % – som under COVID eller efter jobtab eller operation)
Lejepriserne er baseret på antal soveværelser, ikke kvadratmeter – smarte investorer kan øge afkastet ved at optimere layoutet
Ulemper:
Afsnit 8 har strenge inspektioner før indflytning. Ejendommen skal bestå en offentlig tjekliste - ikke kompliceret, men du har brug for en entreprenør, der ved, hvordan man opfylder standarderne
Der er et årligt eftersyn for at sikre, at hjemmet er vedligeholdt - jeg ser det faktisk som en fordel, det holder mig ansvarlig
Det er på det seneste blevet sværere at finde ledige Section 8-lejere, da flere investorer kommer ind på dette område.
Har du spørgsmål? Send mig en privat besked eller kontakt mig på Instagram — jeg deler regelmæssigt indsigt fra feltet:
Svar