Fast ejendom uden gearing er som en bil uden motor - du kan rulle med den, men du kommer ikke langt

#יםמהשבוע Omer Matityahu #Post5

Jeg stødte på spørgsmål i forskellige grupper, og også folk, der konsulterede mig personligt og spurgte, hvorfor hovedpine af finansiering er nødvendig, og er det ikke spild af penge på renter. Hos vores virksomhed, når vi altid kigger på en ny ejendom til investering, er en af ​​de ting, vi spørger om: hvilken finansieringsrente kan opnås for ejendommen. Vi vil altid foretrække at øge finansieringssatsen så meget som muligt, til intervaller mellem 75%-78%, og vi vil undersøge gennemførligheden af ​​handlen under denne arbejdsantagelse. Da vi arbejder på multi-familiemarkedet, tager vi relativt store lån, normalt mellem 1 million og 5 millioner dollars. Vi ved, at en øget finansieringsrente ved køb af en ejendom kan øge afkastet på investorens egenkapital, men det øger også den økonomiske risiko. For at styre den økonomiske risiko sørger vi for, at hver ejendom opfylder følgende kriterier, og det giver os (og den långivende bank også mulighed for! Långiver giver kun lån i sådanne beløb efter selv at have kontrolleret alle parametrene nøje) for at øge finansieringen rente til en attraktiv rente:

1. Vi køber ikke ejendomme, der kræver væsentlig renovering - for at undgå uventede udgifter.

2. Vi køber kun ejendomme, der på købstidspunktet er fuldt eller næsten fuldt beboede - på den måde ved vi, at ejendommen er efterspurgt, og vi vil ikke sidde fast med tomme lejligheder, og vores flow vil lide.

3. Vi arbejder etablerede og stabile steder, hvor efterspørgslen er rigid og forudsigelig, og sammenligner så vidt muligt med comps - som ovenfor.

4. Vi analyserer omhyggeligt ejendommens aktuelle udgifter for år tilbage (da vi køber fra investorer, eksisterer disse oplysninger normalt på en velordnet måde) og opbygger en prognose for udgifter fremadrettet - så vi ikke bliver overrasket over en udgift, der vil skade vores pengestrøm.

Efter at vi så vidt muligt har neutraliseret de risici, der er forbundet med at øge finansieringen, kan vi tale om, hvordan en øget finansieringsrente kan øge udbyttet, og hvad er de overvejelser, der skal tages:

Lavere egenkapitalinvestering:

Når finansieringsrenten er højere, skal investoren indsætte mindre egenkapital for at købe ejendommen. Mindre egenkapital betyder at investere færre personlige penge i ejendommen. Når indkomsten fra ejendommen ligger fast, fordeles det nettooverskud, der kan genereres, på en mindre del af egenkapitalen, hvilket øger kapitalafkastet.

For eksempel, hvis en ejendom købes for $1,000,000 med 65% finansiering, skal investoren have $350,000 i egenkapital. Hvis finansieringen øges til 75%, falder den nødvendige egenkapital til $250,000. Hvis indkomsten fra ejendommen er den samme, stiger forrentningen af ​​egenkapitalen, fordi den divideres med et lavere beløb af egenkapitalen.

Finansiel gearing:

Forøgelse af finansieringsrenten udnytter finansiel gearing, hvilket betyder at bruge långiverens midler til at øge det potentielle overskud fra en investering. Hvis nettooverskuddet fra ejendommen er højere end lånerenten, tilhører meravancen investoren. En øget finansiering kan således føre til et højere overskud på den investerede egenkapital. Dette kan være meget væsentligt.

For eksempel, hvis jeg købte en ejendom med 75 % finansiering, og værdien af ​​ejendommen steg med 25 %, fordobledes værdien af ​​min egenkapital. Det er det smukke ved gearing: Ejendommens værdi steg 25 %, men jeg tjente 100 % på egenkapitalen.

Bevarelse af kapital til yderligere investeringer:

Brug af høj finansiering giver investoren mulighed for at holde mere egenkapital til rådighed for yderligere investeringer. Det er således muligt at købe flere ejendomme med samme kapital, hvilket spreder risikoen og øger potentialet for et højt afkast på hele ejendomsporteføljen.

Risici ved at øge finansieringsrenten:

Stigende afdrag på realkreditlån:

En forhøjelse af finansieringsrenten betyder også højere afdrag på realkreditlån. Hvis indtægterne fra ejendommen ikke rækker til at dække de øgede afdrag på realkreditlån, kan der opstå et likviditetsunderskud, som vil give økonomiske vanskeligheder.

Øget økonomisk risiko:

Højere finansiering øger risikoen ved fald i belægningsprocenten, reduktion af huslejen eller stigning i lånerenten (ved variabel rente). Dette kan føre til større tab eller tab af ejendommen i tilfælde af vanskeligheder med at opfylde afdragene på realkreditlånet.

Risiko for fald i ejendomsværdi:

Hvis ejendommens værdi falder, kan en investor med høj finansiering komme i en situation med negativ egenkapital, hvor ejendommens værdi er lavere end lånet. Dette kan gøre det vanskeligt at sælge ejendommen eller refinansiere.

Afslutningsvis:

Forøgelse af finansieringsrenten kan øge forrentningen af ​​egenkapitalen ved at udnytte finansiel gearing og bruge egenkapitalen til at øge aktivporteføljen. En øget finansiering øger dog også den økonomiske risiko og afhængigheden af ​​indtægter fra ejendommen. Investorer bør sikre, at pengestrømmen fra ejendommen er stabil, og at marginen er tilstrækkelig til at dække øgede afdrag på realkreditlån, samt forberede muligheden for ændringer på ejendomsmarkedet eller kapitalmarkedet.