#IzmahShavuot - Ofir Harari #post3
*** Hvordan blev en bygherre / entreprenør valgt til byggeri i udlandet? ***
Hej allesammen, tredje indlæg i gruppen - så god tirsdag alle sammen!
I dag ville jeg tale om at vælge en bygherre / entreprenør.
Som bekendt har ejendomstransaktioner i udlandet ikke lovgivningen i landet, der er ingen salgslov, der giver beskyttelse i visse former for transaktioner, og der er ingen långivende bank og mere.
Derfor, når vi køber en ejendom direkte fra bygherren / entreprenøren inden byggeriets afslutning, skal vi så vidt vi kan afdække vores risici, der kan opstå i et ekstremt tilfælde - konkurs hos bygherren / entreprenøren / administrationsselskabet.
Så "handlingens afslutning - først tænkt" Hvad skal jeg tjekke i første omgang? (Kun delvis liste)
• Hvem er udvikleren? Grundig inspektion af bygherren selv, hvilke projekter han byggede, om han ejede virksomheder, der gik konkurs, om han leverede til tiden, om der er klager over kvaliteten af byggeriet (altaner falder ...)
• Hvem er byggefirmaet? Hvad er deres anciennitet i branchen, overholder de deadlines, hvad er kvaliteten af deres byggeri, hvor mange fastansatte har de, hvilke forsikringer har de
• Udvikler / entreprenør Hvad er deres cv? Er ejendommen under opførelse / Er køb af en ejendom "på papir"? Når du køber en ejendom under opførelse - er det vigtigt at kontrollere på hvilket stadie vi er under opførelse?
• Har bygherren / byggefirmaet tidligere bygget projekter af samme størrelse i samme område - det er vigtigt at forstå, at de ved, hvordan de beregner omkostninger, og at de har erfaring med lignende byggeri.
• Som i Israel ønsker vi at se en "byggetilladelse" i kraft og forstå, hvad byggefirmaet kan bygge, det er vigtigt for os at kontrollere især, om vi er, før vi går op til jorden, har byggefirmaet alle tilladelser ? Hvis der mangler en tilladelse - hvad er tilladelsen, og hvor kritisk er tilladelsen, naturligvis at kontrollere byggetilladelser med kommunen (ikke stol på svar fra byggefirmaet) I f.eks. I England kan du anmode om LEGAL PACK.
• Hvilke sikkerhedsstillelser er der? Hvem er iværksætterens / kuratorens advokat? Hvilken forsikring har byggefirmaet? Hvad sker der, hvis der er skader under byggeriet? I hvilke tilfælde forsikrer bygherren sig selv under byggeriet? Er der en udlånsbank? Er pengene hos byggefirmaet eller hos en advokat, der har tillid?
• Der er byggetilladelse - fantastisk! Skal vi kontrollere, indtil når tilladelsen? Hvornår fik han det - hvis der er gået lang tid, bør man kontrollere, hvorfor han ikke er begyndt at date? Hvad sker der, hvis han ikke overholder fristen, og tilladelsen udløber? Er det let at få en udvidelse ...
• Betalinger til byggefirmaet - hvad er betalingsbetingelserne? Hvem går pengene til? (Loyalitetskonto i henhold til tempoet i byggeforløbet eller direkte til bygherren?) Betaling efter afslutning af hvert byggetrin? Lille betaling ved køb og alt andet ved modtagelse af en nøgle (10/90 20/80)?
• Hvilke sikkerhedsstillelser er der? Hvem er iværksætterens / kuratorens advokat? Hvilken forsikring har advokaten? Hvad sker der, hvis der er skader under byggeriet? I hvilke tilfælde forsikrer bygherren sig selv under byggeriet?
I England for eksempel tjekker jeg også, om advokaten er medlem af Advokatsamfundet (SRA)? Og undersøge hvilken økonomisk beskyttelse foreningen giver os?
• Priser - hvad er prisen pr. Meter? Hvad er meterprisen i 5 lignende projekter i nærområdet?
• Hvem er konkurrenterne i dette projekt? Hvor mange konkurrenter tilbyder til salg? Under hvilke betingelser?
• Hvad er efterspørgslen efter sådanne ejendomme i området? (Lejlighed til studerende, for eksempel - er der et universitet i gåafstand? Er der efterspørgsel efter indkvartering fra de studerendes side? Er den forventede husleje realistisk for området ...)
• Hvad er i nærheden af projektets placering? (Bygger vi nær en atomreaktor, en bydeponi, et sportsstadion, en keramikfabrik eller måske i nærheden af et hospital, universitet, fortov, regeringskontorer eller indkøbscenter)
• Ved køb af ejendomme i udlandet assisteres vi i forvaltningen af ejendommen af et administrationsselskab - hvilke administrationsselskaber er relevante for forvaltningen af ejendommen? Hvad er de forventede omkostninger? Har administrationsselskabet en konkurrent / virksomhed, der kan erstatte administrationsselskabet? Er jeg engageret i et administrationsselskab, eller kan jeg selv administrere ejendommen?
• Hvordan registreres lejligheden i mit navn? advarselsmærke? Tabu -registrering? Og hvordan kan jeg teste dette.
• Hvad er de forventede udgifter til vedligeholdelse af ejendommen? Og hvem skylder dem? Lejer / ejendomsejer? Hvad er beløbet for GRÆNDLEJE SERVICEGJELDING osv., Der betaler for ejendomsskat, vand, elektricitet, gas - hvad sker der, hvis regningerne ikke betales?
• Hvad er den sædvanlige husleje i området? Hvad er kvaliteten af byggeriet og størrelsen for forskellige lejepriser i området, hvem er lejerne i området?
Dette er en delvis liste over de tests, vi foretager før markedsføring af ejendomme, det er vigtigt at forstå disse punkter, og der er selvfølgelig mange flere punkter.
Hav en god dag
Ofir Harari
* På billedet - jeg er før Corona -tiden, da det var muligt at flyve, undersøge projekterne under opførelse, møde ansigt til ansigt med bygherren, entreprenøren, administrationsselskabets ledere, ejendomsmæglere, en advokat og mere ...
Du kan finde os på:
www.ForumNadlanUSA.com
Bliv finansieret på:
www.NadlanCapitalGroup.com
Følg os på Facebook:
https://www.facebook.com/RealEstateIsreaelUSAFAQ
Svar