Et stort krak er på vej for amerikanske kontorejendomme, siger investorer

Amerikanske kontorpriser forventes at styrte, og det kommercielle ejendomsmarked står over for yderligere ni måneders fald, ifølge Bloombergs seneste Markets Live Pulse-undersøgelse.

Omkring to tredjedele af de 919 adspurgte, der blev adspurgt af Bloomberg, mener, at det amerikanske kontormarked først vil komme sig efter et alvorligt kollaps. Et endnu større flertal siger, at priserne på kommerciel ejendom i USA ikke vil bunde før i anden halvdel af 2024 eller senere.

Det er dårlige nyheder for de 1.5 billioner dollars i kommerciel ejendomsgæld, som Morgan Stanley siger, forventes at forfalde inden udgangen af ​​2025. Refinansiering vil ikke være let, især med omkring 25 % af kommercielle ejendomme som kontorbygninger. Green Street-indekset for priser på kommercielle ejendomme er allerede faldet 16 % fra sit højeste i marts 2022.

Kommercielle ejendomsværdier bliver hårdt ramt af Federal Reserves aggressive stramningskampagne, som øger en vigtig omkostning ved ejendomsbesiddelse - finansieringsudgifter. Men långivere, der ønsker at sænke deres eksponering, finder nu få velsmagende muligheder, da der ikke er mange købere, der er overbevist om, at markedet er nær bunden.

"Ingen ønsker at sælge med et stort tab," siger Leah Overby, analytiker hos Barclays Plc. "Det er aktiver, som ikke bør sælges i længere tid, og det betyder, at indehaverne forventes at udskyde et salg, så længe de kan."

Spændingerne blandt regionale banker, som havde omkring 30% af kontorbygningsgælden fra 2022, øger problemerne, ifølge en rapport fra marts fra Goldman Sachs Group Inc. Mindre banker så deres indskud krympe med næsten 2 % i de 12 måneder, der sluttede i august, ifølge Fed efter sammenbruddet af Silicon Valley Bank og Signature Bank. Dette udmønter sig i mindre finansiering for banker, hvilket giver dem mindre mulighed for at låne ud.

Spændingerne blandt regionale banker, som havde omkring 30% af kontorbygningsgælden fra 2022, øger problemerne, ifølge en rapport fra marts fra Goldman Sachs Group Inc. Mindre banker så deres indskud krympe med næsten 2 % i de 12 måneder, der sluttede i august, ifølge Fed efter sammenbruddet af Silicon Valley Bank og Signature Bank. Dette udmønter sig i mindre finansiering for banker, hvilket giver dem mindre mulighed for at låne ud.

Det vil tage indtil 2027 for nuværende lejekontrakter at gå over til lavere indkomstforventninger, ifølge en Moody's Investors Service-undersøgelse udgivet i marts. Hvis de nuværende tendenser holder, så vil omsætningen til den tid være 10 % lavere end i dag.

"Det plejer at være en langsom beregning for amerikansk fast ejendom, efterhånden som priserne ændrer sig," sagde Barclays' Overby. "Og kontorsektoren er i dyb nød, hvilket vil tage lang tid at ordne sig selv."

Selvom der er et alvorligt og langvarigt fald i erhvervsejendomme i USA, herunder store tab på lån fra kontorsektoren i Makhtesh, frygter Overby ikke, at dette vil true den generelle stabilitet på markedet. Ejendomssektoren er stor, men gælden er spredt over en bred nok række af investorer til at absorbere tab, sagde hun.

Ud over høje renter kæmper kontorer med lejere, der reducerer eller flytter, med tendensen særligt stærk i USA, hvor kontormedarbejdere er mere tilbageholdende med at melde sig end i Europa eller Asien. En del af modstanden mod at vende tilbage til kontoret kan tilskrives rejsesmerter. Mere end 40 % af MLIV Pulse-respondenterne sagde, at de ville blive fristet til at komme oftere på arbejde, hvis de havde bedre offentlige transportmuligheder til rådighed.

Omkring 20 % af de adspurgte sagde, at de flyttede væk fra deres kontor under epidemien, og kun 3 % fortrød deres flugt. Næsten en tredjedel sagde, at deres rejser tog længere tid end før Covid, sandsynligvis fordi de flyttede eller på grund af nedskæringer i transporttjenester fra pandemien.