På ejendomsområdet kan tallene være vildledende

På det seneste har jeg fået mange potentielle sælgere til at spørge, om det er et godt tidspunkt at sælge deres bolig på, da der i 2023 har været markant færre salg end i de seneste år, og høje renter har afholdt købere fra at købe.

Jeg bebrejder dem ikke for at tænke det, da begge faktorer er sande. Renterne på realkreditlån er mere end fordoblet siden starten af ​​2022, fra 3 % til 7 % plus, og vi har haft et lavt antal salg sammenlignet med de fleste år. Selv mange ejendomsmæglere mente, at dette kunne føre til en tør periode for sælgere med mulighed for, at priserne ville falde for at tilpasse sig den nye takstnorm.

Derudover faldt medianprisen i Santa Barbara 25% år-over-år fra maj 2022 til $1,304,500, og den gennemsnitlige salgspris faldt også med 24% sammenlignet med $1,786,267. Det samlede salg faldt også med 36% i forhold til sidste år.

De tal må indikere katastrofe, ikke?

Nå, statistik fortæller ikke altid hele historien, og det er der en simpel forklaring på.

Fra januar til 30. maj var der kun 137 boligsalg og 60 ejerlejlighedssalg sammenlignet med 195 boligsalg og 85 ejerlejlighedssalg i samme periode i 2022. Efterhånden som boligoverkommelighed blev sværere for førstegangskøbere, begyndte de at flytte deres websteder lejligheder, hvilket bidrager til faldet i gennemsnits- og medianpriserne. 

Det handler ikke om, at priserne falder, men mere om, at den type boliger, der blev solgt i år, lå i et lavere gennemsnitsprisleje sammenlignet med 2021 og 2022. Der var også kun 44 salg i alt i maj, så hvor mange boliger til store eller små priser kan i høj grad påvirke disse tal. 

For at få et klarere billede af, hvad der foregår, er det vigtigt at se, at boliger i øjeblikket sælges til mere end 100 % af listeprisen, hvor mere end halvdelen af ​​ejendommene modtager flere tilbud. Der er stadig stor konkurrence mellem købere, da vi har set boliger stadig modtage 5-20 plus tilbud, hvis de er prissat korrekt. Endelig er der kun 1.7-1.8 måneders lager på markedet, hvilket betyder, at hvis der ikke blev tilføjet nogen annoncer, ville vi sælge boligerne om cirka syv uger!

Ja, der var en pause i et par måneder hen over vinteren, da købere tog foden fra gassen. Men når først virkeligheden indtrådte, at disse priser er kommet for at blive indtil videre, var der ingen mening i at vente med at købe i Santa Barbara, hvis de ønskede at etablere deres rødder.

Det nye populære ordsprog var, "gifte sig med prisen og lade renterne blive", da långivere forudsiger, at renterne i sidste ende kan falde tilbage til intervallet 5-6%, når inflationen vender tilbage til normale niveauer.

Når dette bliver bragt op til købere, har de en tendens til at spørge: "Hvorfor ikke vente med at købe, indtil priserne falder?" Tja, svaret er enkelt: Lavere priser gør køb mere overkommelige, bringer flere købere til markedet og skaber mere konkurrence og flere tilbud på boliger. Hvis priserne bliver ved med at stige hvert år, vil et tidligt køb spare dig for ejendomsskatter i det lange løb, da disse er baseret på din købspris. Uanset hvordan du spinner det, kigger vi på et muligt marked med vedvarende (lokale) sælgere, da efterspørgslen har en lang vej at gå for at indhente udbuddet.

For bare 10-15 år siden havde Santa Barbara typisk 700-1,000 annoncer på markedet ad gangen. Nu, sølle 175 eller deromkring. Dette skyldes, at boligejere har ringe incitament til at sælge, hvis de er låst fast i en lav belåningsrente, da de fleste sælgere bliver nødt til at købe en erstatningsbolig, hvilket vil kræve en meget højere rente. I mange tilfælde er det mere omkostningseffektivt for en sælger at bo i en bolig af højere værdi end at nedtrappe til en billigere ejendom, da deres månedlige ydelser kan være væsentligt højere.

Selvom vi ser flere boliger og ejerlejligheder komme på markedet i de seneste uger, kan vi se et par år med lavt varelager, da 85 %+ af boligejerne holder renter på mindre end 4 %, hvilket efterlader nogle boligejere med ringe motivation til at sælge og bevæge sig. Dette vil sandsynligvis resultere i, at boligværdier opretholder styrke og vækst, selvom tallene på landsplan falder eller flades ud.

Santa Barbara har altid været et nichemarked, og efterspørgslen efter boliger her er fortsat med at vokse eksponentielt hvert år. Så selvom det føles som om, at markedet er ved at sænke farten på grund af "tallene", er virkeligheden, at alle vil have et stykke af himlen, og dette er et lige så godt tidspunkt som noget andet til at sælge dit hjem.