Pindene:
#Ugens initiativtager Adam Ashkenazi #Post4
I det forrige indlæg fortalte jeg om en bygning, jeg købte med 4 enheder, om lejerne der, der ikke betalte husleje, om to administrationsselskaber, jeg fyrede, og om beslutningen om at påtage mig fra nu af at administrere mine ejendomme .
Så i december 2012 ankom jeg tilbage til Pittsburgh, og jeg havde et par mål: at finde en deltidsansat med fast løn, så hun ville arbejde sammen med mig og være engageret i mig. Selvfølgelig havde jeg et andet mål, at tage mig af renoveringen af en duplex, jeg købte i starten af november, i Penn Hills (en by ved siden af Pittsburgh), og også at tage mig nøje af firefamiliehuset.
Lad os starte med duplexen: God handel på papiret, godt areal, min første aftale fra Olsler, jeg tilbød 57,500 (huset er i dag tæt på 150K værd efter renovering, og efter min ydmyge mening baseret på analyse af lignende handler - TLAH). Tilbuddet blev accepteret. Denne gang insisterede jeg på, at en lejer, der stadig boede i den ene af de to enheder, forlod, så lukningen tog omkring en måned og lidt.
Jeg hyrede ikke en advokat til at repræsentere mig, jeg gik med den titel, som Holsler insisterede på (en titel, der er venlig over for Holslers i området). Jeg rodede big time. Jeg troede, jeg var en smartass og kunne klare mig selv (jeg er trods alt Abu Ali, ikke? Tredje aftale, lille Ali? Så det er det ikke). Jeg vidste fra to tidligere sager, at sælger er ansvarlig for at håndtere kommunens krav om leje- og boligtilladelse. Hvad ellers? Senere viste det sig, at Holsler blot anmodede om en AS IS-godkendelse, til lukkeformål og ikke til boliglicensformål. Det vidste jeg ikke, og titlen gad heller ikke informere mig (en objektiv titel? Sandsynligvis ikke). Set i bakspejlet blev det i øvrigt i juridisk høring gjort klart for mig, at jeg bestemt har en sagsgrund for en del af den renovering, jeg lavede mod Haussler, og muligvis mod titlen. Men karma "er en strand", og jeg foretrækker det, og jeg foretrak ikke at investere energi i retssager (dyrt - og de er dyre i USA).
I hvert fald gik lukningen problemfrit. I selve ejendommen var der behov for en del reparationer som følger (og dette er stadiet før dramaet med boliglicensen, mere om det senere): det var nødvendigt at fjerne en masse affald fra huset (amerikanerne er noget hamstre ), var det nødvendigt at reparere indgangstrapper til en af enhederne, to vandbeholdere blev udskiftet, to ovne (varme) blev udskiftet, renoveringer i enheder og kosmetik, højtryksrensning og et par andre småting.
Renoveringen (fase XNUMX) tog omkring en måned. Jeg spredte arbejdet blandt flere fagfolk. Tag, jeg har ikke skiftet det ud - selvom det er gammelt, er målet at udskifte det om sommeren, når man skriver disse linjer er det stadig ret koldt i området, og det var det selvfølgelig også i december, da arbejdet gik i gang .
Entreprenøren, der blev valgt, var entreprenøren fra det tidligere projekt, tilsyneladende en stjerne. Først under renoveringen opdagede jeg noget, der hedder "entreprenørsyndrom". Jeg vil forklare: en entreprenør kan være en stjerne, lave et fantastisk projekt, men så i det andet projekt "føler han sig selv", eller påtager sig flere andre projekter på samme tid.
I mit tilfælde så jeg allerede da jeg var i marken, at der var noget galt, han kommer på arbejde om aftenen, arbejder til tidlig eftermiddag, men hey - han har allerede lavet et projekt for mig og noget vedligeholdelse, jeg stolede på ham. Arbejdet - da jeg var i marken blev udført i et godt tempo, så jeg var tilgivende.
Lige som nævnt stolede jeg på ham, jeg havde allerede arbejdet sammen med ham, og han var fuldstændig pålidelig (samtidig hjalp han mig også med to andre små projekter hos 4 Flex, hvor jeg smed to lejere ud i mellemtiden). Trappen - var selvfølgelig en katastrofe, jeg fandt først ud af det senere. Han forsøgte stadig at ordne det, men de så meget mindre smukke ud, end jeg havde håbet.
Samtidig kom enheden på markedet. Det tog lidt tid, jeg sænkede prisen lidt, og i mellemtiden - den ene lejer ville flytte ind, lukkede alt, betalte alt, tog sig af lejerforsikringen, og lad os gå.
To dage før hendes flytning var hun i lejligheden med min assistent i marken (jeg skriver mere om Amanda i næste indlæg). Og så blev de mødt af en meget mærkelig nabo, som jeg lærte at kende, selv da jeg var i marken. Jeg ved ikke, om det er et spørgsmål om sjæl eller alvorlig jalousi, for det konkrete hus har tilhørt hende og hendes mand indtil 2006, og det viser sig, at alle ejendommene omkring mit hus (to krydsende gader) tilhører dem, og de har også forsøgt at sælge alle deres ejendomme i et år, uden held (det fortalte hun mig selv, og jeg overvejede endda at give hende et tilbud på et af hendes huse, men hun forlangte en super urealistisk pris).
Senere sagde min assistent også, at hun kom til stedet for at vise ejendommen frem, og denne nabo smed alt sit affald hen til os. Naboen vidste ikke, at Amanda var min medarbejder, og smed bare skraldet væk og fortsatte, indtil Amanda advarede hende om det, og hun samlede det op. Der var også en anden sag, under renoveringen, at naboens mand simpelthen gik ind i huset, når min entreprenør arbejdede, og begyndte at komme med kommentarer til arbejdet (du skal gøre sådan og sådan), og gå ind i ejendommen uden tilladelse. Min entreprenør vinkede det af. Kort sagt - mærkelige mennesker.
Så lad os gå tilbage til to dage før det var meningen, at lejeren skulle ind i en af lejlighederne - naboen var der, og begyndte at stille spørgsmål, tilsyneladende høfligt og venligt. Min assistent fortalte mig om det i realtid, hun stillede alle mulige spørgsmål osv. (Amanda har skræmmende instinkter, jeg var nødt til at lytte til hende et par gange mere, når jeg lyttede, kom der tilsyneladende kun godt ud af det), tilsyneladende hun forudså, hvad der skulle ske.
Mindre end en time efter samtalen får jeg et telefonopkald fra en repræsentant for kommunen, som fortalte mig, "at han erfarede, at mit hus skal lejes." Jeg sagde uskyldigt til ham, ja, jeg forstod ikke, hvad problemet var. Eller så fortalte han mig, at han var nødt til at lave en inspektion, fordi der var en liste over reparationer i huset, der skulle udføres, før man fik en indflytningstilladelse. Samme liste blev ifølge inspektøren givet til Title dengang før lukningen. Ja, han informerede mig om, at uden indflytningstilladelse må jeg ikke leje lejligheden (hvilket kan resultere i sigtelser i den lokale domstol og bøder).
Mig - i chok, på randen af et hjerteanfald (ingen sarkasme, min kone sendte mig i det øjeblik for at gå udenfor og trække vejret). Inspektøren (en meget venlig person, som virkelig hjalp meget senere, skulle jeg sige i bakspejlet og ærligt), sendte mig listen over reparationer via e-mail. En liste, der var i besiddelse af titlen og Holsler - og som ikke blev gjort mig opmærksom på (igen, for at være klar, indrømmer jeg, at fejlen er min, at jeg ikke tog mig af juridisk repræsentation på tidspunktet for købet , Jeg bebrejder ikke nogen - kun jeg er i sidste ende skylden).
Jeg læste listen over rettelser, nogle blev udført i øvrigt, nogle var ikke (hvad der end ikke primært var mine ting, ville ikke se dramatisk ud). Desuden er de kendte trapper fra før - ikke op til standard, de skal skilles ad igen, og der er stadig meget arbejde i kælderen også, med mere. Fuld af småting, som jeg i retrospekt også opdagede, at netop denne by er meget skærpende.
Nå, lad os lægge det mentale pres, jeg følte, til side, for i mellemtiden – skulle jeg passe lejeren! at hun ikke kunne flytte til en duplex, og hun har allerede skrevet under på en kontrakt.
Heldigvis var 4plexet delvist ledigt efter udsættelse af to lejere, og heldigvis havde (og har stadig) min assistent et godt forhold til den lejer (som viste sig at være en fantastisk lejer, der endda nogle gange hjælper mig med at vise enheder i 4plexet) ). Min assistent talte med hende og fortalte hende alt, hvad der skete, og foreslog, at hun flyttede til en lejlighed i vores bygning i mellemtiden. Hun var enig i, selvfølgelig er huslejen i bygningen lavere, men som kompensation tilbød vi hende det for et lavt beløb på 650 $ med option på en måned. Hun sagde ja og flyttede dertil. Kontrakten sagde også, at hun har ret til at flytte til duplex, så snart der er en licens (senere besluttede hun at blive i fourx).
Så jeg løste lejerproblemet.
Nu skulle jeg finde en reparationsentreprenør, stjerneentreprenøren der svigtede mig, jeg gik ikke med til at ansætte mere. Jeg tjekkede flere muligheder, jeg tog en der overordnet gjorde et godt indtryk, og som også kunne starte hurtigt, havde licens, havde forsikring, en rimelig pris. Han startede godt, gjorde en ret betydelig del af arbejdet (lad os sige 60%). På et tidspunkt, forsvinden - ikke besvare telefonen, besvare beskeder timer senere, min assistent ankommer til duplexen, og opdaterer, at han ikke er fundet. Han siger, at han gjorde det og det, min assistent kommer og tjekker, og tingene blev ikke gjort. Endnu mere end det, skælder han mig ud for konstant at tjekke ham. Jeg spekulerer på, hvad han har at skjule?
En forsinkelse på to uger eller mere. I en af korrespondancerne var han ikke engang flov over at skrive til mig, at han tog 5 projekter mere, og han har ingen ansatte. Som nævnt talte han på et vist tidspunkt ikke til mig i telefon, men kun i beskeder.
Efter lidt mere end to ugers forsinkelse blev han fyret. Han forlangte ikke noget, han har nok indset, at han har rodet big time, og selvom han spørger, kan han søge.
Fastlåst igen.
Lad os nu tage en pause fra duplexen. Vi flytter til forsiden af 4 Flex. For at være klar, så sker alt på samme tid.
Så hos Fourplex blev to enheder evakueret, efter jeg fyrede administrationsselskabet, en advokat, hvis tjenester jeg hyrede, tog sig af den officielle udsættelse (efter at der allerede var afsagt en dom, ventede administrationsselskabet på, at udsættelsen blev koordineret, det tog hendes to måneder, tog min advokat sig af det på to dage). Jeg skulle tage mig af reparationerne og klargøre de to enheder til leje. Værkerne bestod hovedsageligt af kosmetik. To enheder kom på markedet.
Samtidig, så vidt jeg husker, var der endnu en udsættelsessag, der blev afvist, angiveligt med den begrundelse, at lejeren lider af et handicap (i de lavere retsinstanser viser det sig, at der ikke er nogen protokol til at verificere dette). Den advokat, jeg hyrede, fortalte mig, at dette var en vrangforestilling, og set i bakspejlet ser det ud til, at administrationsselskabet stort set narrede mig, og det var også ret tydeligt i samtalen med dem, at den repræsentant, der mødte op i retten, simpelthen ikke var bekendt med fakta.
Så jeg indgav endnu et fraflytningskrav, denne gang blev kravet accepteret. Men maj? 90 minutter ankede den frække lejer, som har penge til stoffer, men ingen penge til husleje (selv dengang var der tale om 7 måneder, hun ikke betalte). Ja ja, noget der kostede mig yderligere 2200 $ for advokater.
Hun indgav en anke, som var planlagt til behandling tre måneder frem. Kort sagt yderligere 3 måneder uden husleje. Det der er trist er, at da jeg var i marken i december, mødte jeg lejeren, efter dommen, og hendes bror, sidstnævnte fortalte mig, at hun ville tage afsted sidst på ugen.
Hvilken afgang, og hvilke sko, minut 90, fredag, indgav hun en appel (hun har 10 dage).
Samtidig holdt en anden enhed, hvis lejer er militærveteran (husker du foreningen fra forrige indlæg?), simpelthen op med at betale husleje. Han mødte mig i marken i december, og begyndte at fortælle mig en masse historier om reparationer, alle kosmetiske ting, kun disse ting levede han med i mange år. Han påstod også, at han havde et problem med køleskabet (jeg sørgede for at udskifte det og købe et nyt).
Da jeg mødte ham, betalte han en del af lejen for december måned, som allerede var stadiet, hvor jeg overtog kontrollen og ledelsen af ejendommen, ifølge ham betalte han også to måneder før til administrationsselskabet, han viste mig en reference, hvorfra det var umuligt rigtigt at forstå noget. På den ene side kunne jeg have insisteret på den anden side – jeg ville ikke rode med det giftige administrationsselskab mere, og jeg ville fremad og fremad. Måske gav jeg op, eller kom lidt svag ud, det accepterer jeg, og jeg lever med det. Jeg ville løbe frem og forvalte mine penge ordentligt.
Som nævnt stoppede lejeren ovenfor med at betale efter december. Derfor bliver han kontaktet igen og igen, og han afgiver løfter, så meddeler han skamløst også, at indtil reparation er foretaget, betaler han ingenting.
Fejl (endnu en ud af 100) - så snart lejeren truer på den måde, skal du bare anlægge en fraflytningssag (i øvrigt, juridisk set forstod jeg, at han er nødt til at indsætte penge i trust, hvis han har en tvist om reparationer, der er ikke gjort, selvfølgelig gjorde han ikke). Denne gang, fordi jeg kun overtog styringen og forvaltningen af ejendommen, og også fordi jeg havde det dårligt med den måde, ejendommen hidtil var blevet forvaltet på, ventede jeg og ventede, og jeg sagde til mig selv - jeg tager mig af reparationerne, og så har han ingen undskyldninger (bullshit, dem der truer sådan vil normalt heller ikke betale senere ). Desuden skammede lejeren sig heller ikke ved en lejlighed ved at klage over, at han plejede at betale 400 dollars, og i dag betaler han 700 dollars. (Så hvorfor underskrev du en kontrakt? Jeg spurgte - han svarede ikke på denne besked).
Desuden, med hensyn til reparationerne i den lejers enhed, husker du stjerneentreprenøren? Hvem lavede et projekt i 4-plex, og også i duplex? Så det var meningen, at han skulle udføre reparationerne i samme enhed, men samtidig blev han forsinket på grund af forhold relateret til ham, og også på grund af en rørledningseksplosion i 4 Flex.
At sige: Et sted i begyndelsen af januar bliver jeg ringet op klokken tre om morgenen (fra den samme lejer, der ikke betaler), et rør sprængte i kælderen (højden med kulden). Utæt vand og dramatisk kælderoversvømmelse. Den samme entreprenør, som stadig arbejdede med mig på det tidspunkt (ikke ham, der blev fyret i duplexen, men den første, der arbejdede i duplexen og 4-plexen), kom for at tage sig af det. En historie om et par dage, både for at få alt vandet ud af kælderen, og også for at passe rørene. Tog en uge og lidt, kostede mange penge (omkring $5000).
Samtidig, da entreprenøren allerede havde arrangeret at ankomme til den modvillige lejers enhed for at udføre reparationer, åbnede lejeren ikke døren, fordi hans kone sov (og han var på arbejde).
Endelig blev reparationerne udført, selv dengang blev de udført forfærdeligt af den (tidligere) stjerneentreprenør. Efter kun et døgn sendte jeg en anden handyman, som udførte arbejdet ordentligt, mens lejeren også telefonisk bekræftede, at alt så godt ud, og lovede at tage sig af betalingen (lol).
Betalte lejeren efter de reparationer, han krævede? Selvfølgelig ikke, han forsvandt bare, tog ikke telefonen i næsten to uger, ikke til mig, ikke til min assistent.
Denne gang var spillene slut, der blev anlagt en udsættelsessag (først et brev uden for døren, så en retssag efter 15 dage). Selvfølgelig er dette allerede en fase, hvor jeg forstår, at dette er en sofistikeret. Men en sofist på højt niveau. For eksempel, to uger efter reparationen, og efter et brev blev placeret uden for døren (det såkaldte "betal eller orlov"), sendte han dristigt beskeder til min assistent med masser af klager over reparationen (bullshit fordi han fortalte mig på telefonen, at alt så godt ud), og flere nye klager . Kort sagt ventede han to uger med at flytte ud uden at betale husleje, og samtidig ledte han efter en lejlighed til sig selv, efter at der var rejst en fraflytningssag mod ham.
For at afslutte indlægget, nærmer jeg mig allerede slutningen af januar - begyndelsen af februar, finder jeg mig selv blødende udgifter (betaling af regninger på duplex, juridiske udgifter til udsættelser og til entreprenører, der udførte arbejdskrydstogter). Med en ikke-betalende lejer, en anden ikke-betalende lejer, der havde frækheden til at klage over mig, og med fejlen i form af rør, der eksploderede og kostede omkring en tredjedel af gennemsnitslønnen i økonomien. Ja, jeg står også med en duplex, der skulle være et stort løfte, men den har stået i to en halv måned uden at fungere, og uden indtægt (og med en masse regninger), og uden mulighed for at leje (bare for at fuldende billedet, samtidig driver jeg et advokatfirma, ja?) .
Det var et øjeblik, jeg ønskede at holde op. Jeg ville droppe alt og fortælle alle thz$#$.
Fortsættes.
På billedet: mig, og det eneste i livet, der formår at holde mig tilregnelig.
Svar