I en gammel værtshus i Thessaloniki spiller bouzouki perioden...

#יםמהשבוי Nir Label #post3
Lad os starte med Kalimera, hvilket smukt navn for "godmorgen", bringer altid et smil frem.
Så hvorfor Grækenland?
I 2018 oplevede vi, at de handler, vi når, begynder at være grænseoverskridende – rent rentabilitetsmæssigt.
Vi fortalte os selv, at vi skal diversificere vores projekter med en anden destination, som ikke er USA.
Vi tjekkede flere lande, herunder Ungarn, Portugal og Grækenland.
Ungarn faldt ud af kapitlet, skatte- og reguleringsspørgsmål.
Vi diskuterede virkelig mellem Grækenland og Portugal, alt, hvad vi ledte efter, var der: et land efter en økonomisk krise, som de endnu ikke er kommet sig over. Et stort antal turister, masser af studerende og andre parametre, vi testede.
Efter år med lange flyvninger og længere ophold uden familien ville jeg have noget tæt på, Chick-fil-A.
Jeg ville have et klart blåt hav, øer, skør mad og noget godt øl som afslutning på en dag med aktivitet.
Grækenland blev valgt, jeg og Yron Blum (partneren, der sluttede sig til mig og Desi) fløj 17 gange i det første år af den græske aktivitet 2019. Vi lærte hinanden at kende, vi gravede, vi drak, vi grinede og frem for alt lærte vi de græske processer til lokalisering, inspektion, indkøb, projektledelse, lejere mv.
Først tog vi fat i hovedet.
I modsætning til USA hvor man går til sælger og han siger ja/nej/mere mm.
Her er der et følelsesladet salg, bedstemoderen testamenterede til barnebarnet og det er muligt at han efter forhandlingerne vil ringe og sige at han drømte at hans bedstemor sagde til ham "sælg ikke" og derfor er han ikke solgt og fred være med Hej M.
Hvordan håndterer man sådan noget? enkel
At bringe mange flere tilbud på bordet og indse, at nogle vil falde igennem.
Vi har set store iværksættere komme og gå efter to måneder med halen mellem benene, fordi de kun så på én aftale, og da den faldt igennem, besluttede de, at det ikke var noget for dem.
Vi var meget fokuserede på den første aftale:
Bymidte, et par hundrede meter inde i en industribygning
Forstå, hvordan en juridisk gennemgang udføres her
ingeniørprøve
Et økonomisk tjek af handlen for at se, at vi ikke har glemt noget om omkostningerne.
Vi byggede teams (freelancere: advokat, ingeniør, arkitekt, ejendomsmægler... i dag har vi et internt team)
Og så startede vi med 700 kvadratmeter erhvervsareal, der blev til 16 små beboelseslejligheder i hjertet af byen Thessaloniki i Grækenland.
Vi solgte lejlighederne inden for to uger i Presale til investorer, der fulgte med os fra USA. Vi etablerede et amerikansk standard administrationsselskab, og den dag i dag ejer nogle af dem lejligheder fra dette projekt.
I dag ved jeg, at vi solgte lejlighederne rigtig billigt, men som jeg allerede skrev i det andet indlæg, pas på de penge, de investerede hos jer. De investorer, der solgte efter to år, tjente 70% på pengene og fortsatte til nye projekter.
*Stor stjerne: Jeg er ikke skattekonsulent, men der er en traktat mellem Israel og Grækenland, som siger, at en privatperson, der har solgt sin ejendom, kun skal betale skat i destinationslandet, dvs. Grækenland, og kun angive i oprindelseslandet . I Grækenland er der fritagelse for kapitalgevinstskat for en privatperson, så længe han har foretaget op til to transaktioner (køb-salg cyklus) på to år (så du ikke gør en forretning ud af det og ikke gør det betale skat). Så det der kommer ud af historien er, at du købte for 100, solgte efter to år for 170, du overførte 170 euro til en bankkonto i Israel uden skat. Jeg afslutter paragraffen med at sige, at jeg ikke er skatterådgiver og ikke henviser til det, jeg har skrevet her – tal med en ekspert på området! At dette er en anbefaling fremadrettet - du betaler penge for at undgå hovedpine og flere problemer senere hen.
Dette projekt åbnede porten for os, som i post 2, den første transaktion, der åbner mulighed for mange flere transaktioner.
Og så fortsatte vi med at købe etager af bolig-/erhvervsbygninger og ombygning..
Køb af erhvervsbygninger og ombygning til snesevis af beboelseslejligheder / kort sigt.
Jeg vil nu komme ind på, hvorfor vi valgte Thessaloniki og fokus på byens centrum.
Thessaloniki er den næststørste by i Grækenland og regnes for Balkanlandenes hovedstad.
Hun har:
1.2 millioner indbyggere.
Over 150 tusind studerende
5 millioner turister om året
En time eller to fra mange turistcentre
International lufthavn - allerede defineret som transatlantisk (daglig flyvning fra Israel, direkte flyvninger fra Kina og USA)
Det er placeret på kontinentet og ikke en ø (forbundet med Europa)
og en fin madkultur
Den har ét center
Størrelsen af ​​det centrale center er som en "fodboldbane", et rektangel på 1.5 kilometer gange 1 kilometer.
Det er umuligt at bygge i byen, fordi der simpelthen ikke er grunde.
Der er ingen evakuering, fordi hele byen i centrum er bygget på oldsager fra de osmanniske, byzantinske og hellenistiske perioder.
Jeg mener, du købte og rev en bygning ned og fandt antikviteter, glem alt om bygningen.
Hvad det betyder? der fornyer det eksisterende.
Hvis bygningen er testet og er stærk i henhold til standarderne, er det enkelt.
Trænger bygningen til en forstærkning, hentes eksperter ind, og der skabes en styrkelsesplan og omkostninger med Betzem.
Nu har vi en bygning som denne, der trænger til at blive styrket, men en skør beliggenhed, jeg er spændt på at se projektet komme videre. Det er et værk ligesom at male på et nyt, hvidt lærred.
Så hvor er iværksættermuligheden i byen?
Husk jeg skrev, at de fleste af sælgerne ikke er professionelle som amerikanerne.
Så i Grækenland er der intet Zillow, Trollia, Profster eller noget andet system, der kan give os data inden for et sekund af alt salg i det samme nabolag. Der er et brugt system, der giver et mere eller mindre billede af, hvor mange der sælger hvor og med det skal du vide, hvordan du arbejder, for selv her er der nogle gange unøjagtigheder.
Så hvordan ved vi, hvor meget hvad vil sælge for?
Vi skabte vores egen metode, der inkluderer en masse af vores erfaring, krydstjek af data, snak med mæglere, advokater, notarer (som et titelfirma) og selvfølgelig forståelse for efterspørgslen.
Efter at vi har forstået, hvor meget der vil blive solgt, og hvad der vil blive solgt (lejlighedstype), er vi nødt til at skære ned på omkostningerne (efter at have talt med ingeniøren, arkitekten, mægleren) for at se, hvor vi står i forhold til marginen, der skabes mellem sælgers ønske og den fortjeneste, vi ønsker.
Vi lancerer normalt ikke uden 30 % overskud før finansiering.
Som græsk virksomhed med erfaring accepterer vi realkreditlån på 50-65% af de samlede udgifter til renovering af bygningen inklusive alt (møbler, ledelse, tilsyn, bil...). Renten i øjeblikket er ligesom i USA omkring 5.5%.
Du får afdragsfrihed i 3 år og lånet er på 15 år (hvilket er lidt af en nederdel, fordi det øger afdragene).
Med hensyn til udlejning kan du tjene 6-8% her, Airbnb kan lave mere, men jeg anbefaler det kun til dem, der har flere ejendomme på samme beliggenhed. Eller en værdig mega-penthouse, der altid vil tiltrække folk til det.
Der er en vanvittig prisstigning her fra 2018
Så IRR er ikke mindre end 15 %
Nogle af vores projekter handler ikke kun om at sælge lejligheder i Tabu.
Vi har taget den klassiske multifamiliemodel og skabt den her i de Airbnb-mærkede boligbyggerier og hele bygninger, vi administrerer.
Vi tog alle disse modeller og tilpassede dem også til Halkidiki-regionen (ca. en time fra Thessaloniki lufthavn)
En villa på stranden eller med udsigt, det er mottoet.
Registrer Halkidiki på Google, hvilke strande og vand wow.
Jeg går rundt der og leder efter lande og hjertet smiler, natur, bjerge, skov, blåt vand, værtshuse med bouzouki.
Det er sjovt at bo en time fra dette sted.
vi vender tilbage til villaerne,
Området er sæsonbestemt fra maj til oktober, hvert år besøges det af millioner af turister og lokale.
De fleste af de lokale har sommerhuse (det er kulturen, alle har et lille sommerhus, som de besøger i weekenden - i hele perioden)
Turisterne kommer fra hele Europa i bil (jeg tog en video fra Beach Bars parkeringsplads med biler fra Frankrig, Bulgarien, England, Serbien, Makedonien, Belgien, Tyskland, Holland, Schweiz og mere)
Området Thessaloniki er internationalt - en times kørsel.
Der er tre ben i Khalidiki (se på Google, og du vil forstå, hvordan det ser ud fra kortet)
Cassandra - det første ben er præget af mange unge såvel som familier, mange aktiviteter og fester hele dagen.
Engros - det andet ben er hovedsageligt præget af familier, der kommer for at slappe af.
Athos - et helligt sted for ortodokse kristne, der bor hundredvis af mandlige munke der, ingen adgang for kvinder (!).
Muligheden på dette område er enorm, der er en vanvittig efterspørgsel på lejligheder/villaer af høj kvalitet, men der er reelt ikke noget udbud, fordi størstedelen er gamle.
Derfor kan du købe gammelt og renovere (vi er i øjeblikket ved at renovere et kompleks af 12 villaer med en fantastisk udsigt over havet, vi har opgraderet hver villa og tilføjet en privat pool).
Alternativet er at købe jord og bygge (det gør vi også)
De bygger mini-resorts, for eksempel: 4 villaer på et areal på fem dunam med havudsigt.
Jeg foretrækker personligt de projekter, der køber snesevis af dunam og bygger en landsby med villaer, men som har hotelydelser såsom: rengøring, bestilling af indkøb, mulighed for at bestille en kok osv.
Derudover gør det det muligt at lave fællesarealer som legepladser, strandbarer, hvis det er på havet mv.
Vi er for nylig begyndt at arbejde på en retreatlandsby (kort for dem, der ikke kender konceptet: et retreat er en mulighed for at lære os selv dybt at kende, at observere vores liv, at tænke over den måde, vi går på, at opleve nuet, at være her og nu)
Som en ferieby, men fokuseret på workshops, vil den ikke være ekstravagant som en ferieby, mere minimalistisk, fokus er på udvikling.
Her kom en leder/leder til os med ideen om landsbyen, vi leder den iværksættermæssige og økonomiske del foran fondene/banken.
Han skaffer midlerne fra sig selv og sine følgere. Som man siger samarbejde.
Afventer at se hvordan det udvikler sig.
Så vi forstod, at der er aftaler, vi forstod, at hvor der er efterspørgsel, så er det nemt at hente lejere.
Områder uden efterspørgsel som landsbyen, der ligger lidt afsides, skaber vi efterspørgslen på forhånd fra et bestemt publikum.
Afslutningsvis vil jeg skrive om yderligere måder at bringe finansiering til projektet på.
I Europa og i Grækenland i særdeleshed findes der alle mulige forskellige former for støttefonde i Grækenland efter krisen i 2008.
Derudover er der europæiske fonde, hvis rolle er at udlåne eller yde midler til dem, der innoverer og udvikler Europa.
så,
Der er fantastiske økonomiske muligheder her.
Tilskud til opførelse af 4-stjernede hoteller og derover (ikke let at få, men muligt) kan nå op på 50-60 procent af byggeomkostningerne. Tilskud - ingen grund til at vende tilbage. Selvfølgelig er der mange betingelser og begrænsninger.
Derudover er der midler på milliarder som RRF, der kom for at genoprette og udnytte Grækenland.
Her kan du få et lån på 50 procent af de samlede projektomkostninger og endda medregne driftsomkostninger det første år. Renten (sæt først på stolen) er 0.35 procent fast, afdragsfrihed i op til tre år og lån i 15 år. Selvfølgelig skal du bygge en forretningsplan for turisme for at fange dette.
Vi betaler gerne vores eksperter for at sikre accept af sådanne lån.
Jeg vil ikke have, at du får det indtryk, at alt, hvad jeg har nævnt ovenfor, er nemt.
Absolut ikke, det er et system, beslutsomhed, vedholdenhed og et ønske om at få succes.
Ved, at for hver handel, der er succesfuld, er der mange andre, der ikke engang opnår anerkendelse, fordi de falder af vejen, og måske har vi også investeret penge i dem... men når der er en god handel, er det godt!
Skriv til mig i kommentarerne, og jeg vil besvare dine spørgsmål og også hvad du tog fra mit indlæg
Skøn dag
Nir Label