Fordele ved boligkomplekser under en krise og den rigtige måde at håndtere flerfamiliekomplekser på

Hej allesammen. Mit navn er Lior Lustig.

Jeg har investeret i ejendomsmarkedet i Israel og USA siden 2007 - mange kender mig vel som grundlægger og direktør for "Real Estate Forum in the USA". 

Så hvad er multifamiliemarkedet?
150 milliarder dollars i multi-familieejendomme blev solgt i 2017.
Multifamiliemarkedet er det største af de kommercielle ejendomsmarkeder (sammenlignet med kontorer, kommercielle og industrielle)

Så hvad er fordelene ved at investere i multi?
En gennemført undersøgelse viste, at multimarkedet i de sidste 25 år har givet investorerne det højeste afkast sammenlignet med enhver anden type erhvervsejendom. Efterspørgslen er konstant og stigende, og en meget vigtig fordel er, at volatiliteten på dette marked er lav, da lejekontrakterne er relativt korte, kan der ske mere presserende lejeforhøjelser.

Yderligere fordele ved Multi -
Der er en lav beholdning af ledige flerfamilieejendomme og en konstant efterspørgsel, der har medført en stigning i huslejen. I forhold til en enkelt familie, hvor der enten er husleje eller ingen husleje, så kommer der stadig husleje ind på multimarkedet selvom 2 lejligheder ud af de 12 står tomme.

Det, der sker, er, at mange, der begyndte at købe en enkelt familie, følte sig begrænset i, hvor meget de kunne skalere op.

På det indre marked bliver låntageren testet af sin personlige løn, og derfor når han et glasloft i højden af ​​den ejendom, han kan købe. Hvis vi antager, at du køber en ejendom med 100 enheder - ser banken ikke kun på din løn vedrørende tilbagebetalingen, muligheden for at foretage reparationer på ejendommen, men på selve ejendommens flow - og det giver dig en bred forskellige muligheder, som vi vil tale om senere.

Banken tjekker naturligvis også din indkomst og din ejendomshistorik og vil gerne være sikker på, at du ikke er en risiko for ejendommen, og at du altid har sørget for at tilbagebetale lån tidligere - det vil vi uddybe senere præcist hvad banken søger, men det generelle fokus ændres med vægt på ejendommen. Du skifter til en anden underwriting.

Også indsatsen ved at købe en ejendom med, lad os sige, 3-4 døre er ret lig en ejendom med 40 døre, så hvorfor ikke gå efter en større handel, der vil generere mere flow? Det er i hvert fald min begrundelse.

Handlen er en smule mere kompleks, men papirarbejdet er stadig mere eller mindre det samme, så det giver mening at gå efter store projekter.

Problemerne er:
Der er brug for et team - uanset hvor dygtig du er til at starte sådan et projekt alene er det tæt på umuligt, simpelthen fordi du ikke har nok timer i døgnet, så du skal danne dit eget team eller være med i et team, der sætter sådanne et projekt.

Hvordan tager man et kommercielt lån?

Lad os sige, at du har et antal små ejendomme på 4 enheder en blok væk fra hinanden, du kan bede banken om at refinansiere et lån kaldet et Blanket Loan og overføre disse ejendomme til kommerciel finansiering med alle dets fordele.

Der er i øjeblikket 467 milliarder dollars på markedet, der venter på låntagere - fra statsstøttede bureauer som Fraddie mac og Fannie Mae

Desuden har Multi skattefordele i afskrivninger - 27.5 år i stedet for 39 år

Lad os gå ind og lære kort om adskillige termer relateret til området for multi-cap rate, ejerlejligheder osv.

"Nettodriftsindkomst - dette er en beregning designet til at undersøge ejendomstransaktioner, der genererer pengestrømme

Du tager alle lejeindtægter af ejendommen, og trækker alle udgifter fra - den tid ejendommen står tom, driftsomkostninger osv. - mere om det senere.

CAP RATE
Dette er en måde at undersøge ejendomsaktiver på, der er designet til at sammenligne forskellige ejendomsaktiver - du tager nettodriftsindkomsten og dividerer med aktivets værdi"

Lad os se et eksempel på Cap Rate
I eksemplet i videoen genererer ejendommen $750 om måneden – ganget med 12 i et helt år. Du får 9000 dollars. Alle udgifter trækkes fra - forvaltning, reparationer, skatter, forsikringer osv., og du kommer frem til nettoindtægten. Vi tager nettoindkomsten og dividerer med ejendommens værdi - 40 tusind dollars, og vi fik Cap Rate.

I modsætning til en ejerlejlighed er ejeren af ​​andelsforeningen et selskab. Ved at købe sådan en lejlighed køber du ikke ejendommen, men du køber aktier i selskabet. Disse andele giver dig mulighed for at leje ejendommen, hvilket er mere som et investorforhold end en ejerlejlighed, hvor du er den fulde ejer af ejendommen. Antallet af andele er størrelsen af ​​lejligheden. Godkendelsesprocessen i Ko Op er meget vanskeligere, fordi du skal igennem og gøre det. Co-op har et månedligt vedligeholdelsesgebyr til dækning af byggeudgifter. Andelsforeninger begrænser ofte muligheden for at leje lejligheden.

Ejerlejligheder ligner meget mere i strukturen de lejligheder, vi kender i Israel. Du er den fulde ejer af konferencen. Som lejlighed får du en personlig skatteregning, ikke en pårørende. Køber får ejendomsretten i et såkaldt Skøde. Også her er der underholdsbidrag, men lavere. Fleksibiliteten er meget højere ved at sælge og en stor fordel er, at lejligheden i de fleste tilfælde også kan lejes ud.

Lad os se de vigtigste forskelle mellem finansiering af kommerciel og privat ejendom

Så hvornår betragtes et realkreditlån som bolig, og hvornår er det kommercielt?
I USA betragtes enhver ejendom op til 4 enheder stadig som en beboelsesejendom, og banken vil primært se på din tilbagebetalingsevne.
Enhver ejendom, der er over 5 døre, betragtes allerede som kommerciel. Så hvorfor kan jeg lide små multiejendomme på 8, 10, 12 enheder? Det er nemt at købe dem, og ved at købe dem fornuftigt, kan du ændre markedet i det område, hvor du investerer. Efter du har købt, lad os sige 70 døre, kan du allerede bruge den samme handy mand til at håndtere dem alle.

Pantelånets løbetid
Det tidspunkt, hvor banken garanterer dig for renten. Normalt mellem 5 og 10 år i erhvervsejendomme. Herefter nulstilles renten hvert år efter markedssituationen. Lånet skal fornyes ved periodens udløb.

Afskrivning
Det tidsrum, hvor lånet er reduceret i hele dets levetid. Det er her, du betaler lånet tilbage. En længere tid vil give dig en lavere månedlig betaling, men du vil betale flere renter."

Man kan se, at nutidens renter stadig er behagelige – selvom vi ikke længere er i 2-3 procent-området, men 5-6 procent-området er også meget lavere end det, vi har set før. I 80'erne var vi i 18 procent-området, og allerede dengang lavede de aftaler.

Lad os nu gennemgå mere konkurrencemæssige fordele ved multi-familie

I multiejendomme vil prisen per dør ofte være lavere end en tilsvarende ejendom, der ikke er multi - et simpelt eksempel - du har et hus til 300 tusind dollars, og til den pris kan du få en duplex med to enheder hver lejet for 1500 - du har dobbelt husleje og til samme pris for ejendommen.

Stordriftsfordele
Hvorfor er virksomheder som Amazon, Walmart osv. så succesfulde – for når først du laver store træk, kan du forhandle dig frem til bedre priser og administrere mere effektivt.
I flerfamilieejendomme kan du administrere hundrede enheder for færre penge og tid end at købe og administrere hundrede enkeltejendomme. Relativt set er omkostningerne til arbejdskraft, teknologi, materialer og marketing lavere i Multi. Som vi sagde, er mængden af ​​arbejde på en stor ejendom næsten den samme som på en lille ejendom, så hvorfor ikke gå efter en stor ejendom? Du kan have en handyman, en agent og en ejendomsadministrator, der bor i komplekset.

Hver ejendomsforbedring forbedrer alle enheder
For eksempel installerede vi en ny pool i komplekset, alle enheder steg i værdi. Også, hvis jeg får lov til at leje mere, kan jeg forblive formålet med bygningen, for at Dugmar skal lave den om til boliger for voksne, afdeling 8, højteknologiske arbejdere osv. - og sådan ændrede jeg huslejen på hele ejendom.

Hvordan kommer du ud af aftalen?
Du kan blot sælge, du kan tilføje partnere, refinansiere osv.

50 procent reglen
Normalt går halvdelen af ​​indtægterne til udgifter.

Så lad os nu komme ind i real deal-analyse

Efter at jeg har forstået, hvad en aftale er, laver jeg en specifik søgning - og jeg vil ikke have en masse egenskaber i mit output

Skema - alle indtægter, samlede driftsudgifter, nettodriftsindtægter - indtægt efter udgifter før skat

Tjekker et rent realkreditlån, kun med skatter og forsikringer, og så med alle udgifter

Hver relevant ejendom vil indtaste postnummeret, 4 forskellige mæglere for at finde sandheden, og dividere efter nabolag og også farve efter farve. Tilføjer et postnummer i henhold til de egenskaber, jeg modtager.

De parametre jeg bruger

Vand pr. enhed, rente, tomgang, vandforbrug - på lejerne eller på ejeren, forsikring, varme på hvem? Gennemsnitlig fraflytning fra lejer om året, omkostninger ved genudlejning af ejendommen.

Skatter - det er vigtigt at beregne skatterne efter købet efter byens mølletakst.

kontrollere, hvem der betaler for opvarmning, Parkering, kæledyr, vaskeri, delemålere, reklame, Opbevaringspladser, Wifi, genbrug, cykler, betaling på returnerede tzekim, drikkeautomater, leje af fællesarealer til fest - eksempel Ilan, leje af antenne på taget, meddelelse til lejer 60 dage før, proaktiv reparation, montering af økonomisk lamper, køb af flere ejendomme i samme område For lettere styring fordeler banken pris efter indkomst

Det er meget vigtigt at bygge et hold

Tjek før du lukker en handel - spørg efter dokumenterne:
1. Udgifter og indtægter - Hvem betaler hver type udgift, hvor meget opkræver administrationsselskabet for fornyelse af kontrakter, yderligere indtægter for bygningen? reklame?
2. Lej ruller - Historien om betalinger - hvor mange udsættelser, hvor mange lejere på kontrakt og hvor mange måned til måned, hvor mange betalte ikke til tiden? Hvor mange penge i indskud?
3. Skatter - Dette vil fortælle os sandheden om konferencen!

Det er meget vigtigt at kontrollere disse parametre med administrationsselskabet:

1. Hvordan beregner de deres provision? Hvad omfatter den månedlige betaling? Bed om en betalingsrapport for alt, der ikke er inkluderet i den månedlige betaling.

2. Hvilke typer bygninger er de specialiserede i? Du kan få flere adresser, som du administrerer – besøg dem, se hvor rene de er, og se ud som om du er lejere, hvis du ville bo der.

3. Hvor længe har de været på dette marked, og hvor mange samlede enheder administrerer de? Mindst 5 år for multi.

4. Giver de en detaljeret rapport til lejerne om din ledelse?

5. Har de en lejerfastholdelsesplan? Det er dyrt at skifte lejer.

6. Har de en marketingplan for at tiltrække nye lejere?

7. Hvor lang tid tager det at klargøre en boligenhed til udlejning?

8. Hvor længe viser de lejligheder?

9. Hvordan screener de lejere.

10. Hvor lang tid tager det for dem at godkende lejere og underskrive dem?

11. Hvad er hyppigheden af ​​kommunikation med ejendomsejerne?

12. Er vedligeholdelsen intern af dem eller eksterne virksomheder

13. Vejleder de dine ledere? Er der et kursus, de tager?

14. Har jeg en personlig administrator, der er ansvarlig for mine aktiver?

15. Har jeg tilladelser til den konto, hvor lejen er indtastet?

16. Kan jeg annullere kontrakten inden for 30 dage?

17. Forvalter eller sælger du også? Du bør have mulighed for at træde ud af kontrakten, hvis de ikke fungerer, som de skal.

18. Hvorfor skal jeg bruge din virksomhed? Hvad tilbyder du, som andre ikke gør?

19. Har du haft en skade inden for de sidste 5 år?

20. Du har kundereferencer - tag mindst tre og ring til dem

Det er vigtigt at spørge:
Låneansøgningsdokumenter, underskrevet kontrakt, lejekontrakter og ejendomsskatter - 3 år tilbage.