40-årigt realkreditlån: hvad du behøver at vide

Et 40-årigt realkreditlån er som et traditionelt 15- eller 30-årigt realkreditlån, men giver en forlænget betalingsperiode. Hvis en boligejer bliver i ejendommen i hele lånets løbetid og betaler som aftalt, betaler de af på realkreditlånet om 40 år.

Et 40-årigt boliglån kan give nogle købere en overkommelig måde at købe en bolig på i dagens dyre boligmarked, selvom det er vigtigt først at overveje fordele og ulemper ved denne låneperiode.
Er det muligt at få et 40-årigt realkreditlån?
Ja, du kan få et 40-årigt realkreditlån. Mens de mest almindelige realkreditlån er 15- og 30-årige realkreditlån, kan långivere tilbyde en bred vifte af betalingsbetingelser. For eksempel kan en låntager, der ønsker at betale sit hjem hurtigt, overveje et 10-årigt lån. På den anden side kan en køber, der søger den laveste månedlige ydelse, vælge et 40-årigt realkreditlån.
Traditionelt har 40-årige lån tjent som en tabsbegrænsende mulighed for boligejere, der er i misligholdelse eller tvangsauktion og kæmper for at betale deres hjem. Denne type lån er ikke en almindelig mulighed for låntagere, der blot søger en længere låneperiode ved et nyt køb.

40 års realkreditlån er ikke egnede lån
Det kan være endnu sværere at finde et 40 års købslån end det er at finde en 40 års lånemodifikation. En grund er, at denne type lån ikke er et "kvalificeret realkreditlån", der følger et sæt regler oprettet af Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Disse retningslinjer sikrer, at realkreditinstitutterne ikke udnytter låntagere ved at give dem boliglån, de ikke har råd til. CFPB etablerede disse regler som reaktion på den subprime-lånekrise, der førte til den store recession i 2007-09.
En af reglerne for kvalificerede realkreditlån er, at de ikke må have en låneperiode på mere end 30 år. Dette krav gør et 40-årigt boliglån til et uberettiget realkreditlån. Derfor kan låntagere, der ønsker at købe med et 40-årigt lån, være nødt til at foretage en ekstra søgning.

Hvordan fungerer et 40-årigt realkreditlån?
Månedlige ydelser på et 40-årigt realkreditlån er generelt lavere end kortfristede lån. Du ender dog med at betale mere i renter, fordi du foretager betalinger over en længere periode. Derudover kan 40-årige faste realkreditrenter være højere end for 15- og 30-årige lån.
I lighed med boliglån med mere almindelige betalingsbetingelser kan strukturen af ​​et 40-årigt realkreditlån variere alt efter långiver og låneplan. Her er nogle måder et 40-årigt lån kan fungere på:
40-årigt fastforrentet realkreditlån Denne mulighed er ret enkel. Med et fastforrentet realkreditlån forbliver den månedlige hovedstol og rentebetalinger de samme i hele lånets løbetid. Et 40-årigt realkreditlån forlænger realkreditlånets løbetid med 10 år sammenlignet med et traditionelt 30-årigt realkreditlån.
40 års rentetilpasningslån Låntagere kan få et realkreditlån (ARM) med en 40 års løbetid. En ARM har en fast rente i et bestemt tidsrum (for eksempel fem, syv eller 10 år) og justerer derefter periodisk for den resterende løbetid af lånet.

40-årigt afdragsfrit realkreditlån I et afdragsfrit lån går realkreditlånet mod renten i et vist tidsrum, før det konverteres til afdrag og rentebetaling.
40-årigt realkreditlån med ballonbetaling Med et ballonlån nyder du godt af lavere ydelser i en stor del af låneperioden, men du skal betale en stor engangsydelse, når realkreditlånet forfalder.
Det er værd at understrege, at CFPB anser alle disse typer lån for at være subprime eller risikable for låntagere. Husk, at 40-årige faste realkreditrenter også kan være højere end lån med kortere løbetid, ligesom renten på et 30-årigt realkreditlån er dyrere end et 15-årigt realkreditlån. Men selvom de ikke har en højere rente, kan 10-års forskellen mellem de to lånevilkår koste låntagere et enormt beløb i løbet af lånet (mere om det senere).
Fordele og ulemper ved et 40-årigt realkreditlån
Mens et 40-årigt realkreditlån gør det mere overkommeligt at betale af på lånet, indebærer det visse risici. Overvej både fordele og ulemper, før du går videre med et 40-årigt boliglån.
Fordele
Lavere månedlige betalinger. Betalingen på et 40-årigt realkreditlån er mere rentabelt end et 30-årigt realkreditlån med samme lånebeløb, fordi du har 10 år mere til at betale det af.

Øget købekraft. Den forlængede betalingsperiode og lavere månedlige ydelser på et 40-årigt realkreditlån kan give nogle købere mulighed for at købe dyrere boliger. På samme måde kan nogle låntagere være i stand til at købe bolig hurtigere, end de ellers ville.
mere fleksibilitet. Fyrreårige lån med en indledende afdragsfri periode kan give mulighed for lidt mere fleksibilitet i begyndelsen af ​​din låneperiode. Dette kan være en god funktion, hvis du står over for de høje omkostninger ved at flytte, møblere eller renovere et nyt hjem.
Ulemper
højere renter. Realkreditlån med længere løbetid kan nogle gange have højere renter end kortere lån. Derfor kan 40-årige realkreditrenter være højere end 30-årige realkreditrenter.
Egenkapitalen opbygges langsomt. Med et 40-årigt realkreditlån vil du opbygge egenkapital i et langsommere tempo, efterhånden som låneperioden fortsætter. Dette kan resultere i en længere ventetid end normalt, hvis du ønsker at refinansiere, få et boliglån eller fjerne private realkreditforsikringer (PMI), som alt sammen kræver, at du opfylder minimumstærsklerne for boligkapital.
Højere samlede omkostninger. På grund af den længere tilbagebetalingstid vil et 40-årigt realkreditlån have en højere samlet omkostning end et kortere realkreditlån. I modsætning til lukkeomkostningerne for kvalificerede realkreditlån er der ingen grænse for lukkeomkostninger og gebyrer.

Sværere at finde. Ikke alle långivere tilbyder et 40-årigt boliglån, fordi det ikke er et almindeligt realkreditprodukt.
kan være farligt. Hvis det 40-årige lån har yderligere komponenter, såsom en afdragsfri periode, negativ amortisering eller en ballonbetaling, kan du påtage dig en betydelig risiko.
Hvordan får du et 40 års realkreditlån?
Hvis du kæmper for at betale afdrag på realkreditlån og overvejer 40-årige realkreditlån som en mulighed for at ændre lånet, er den første ting du skal gøre at kontakte din långiver. Hvis dit realkreditlån er i misligholdelse, har du flere muligheder at overveje, og din långiver er ifølge loven forpligtet til at samarbejde med dig om at finde en løsning. Du kan også kontakte en HUD-godkendt boligrådgiver for at få hjælp til at vurdere din situation og forstå dine muligheder, som kan omfatte refinansiering, tvangsauktion, en note i stedet for tvangsauktion eller et short salg.
Processen for at sikre et 40-årigt realkreditlån på købstidspunktet (ikke som en låneændring) ligner meget den for et 30-årigt eller 15-årigt lån:
Afgør, om du er kvalificeret Fordi 40-årige realkreditlån er ikke-konforme realkreditlån, vil nogle lånemuligheder ikke være tilgængelige. For eksempel er 40-årige løbetider ikke en mulighed for statsstøttede lån (som typisk har mere lempelige låntagerkrav). Derfor skal du sikre dig, at du har kreditvurderingen og opfylder andre långivers krav for at kvalificere dig til et 40-årigt realkreditlån.

Find et realkreditinstitut Fordi disse produkter ikke er almindeligt tilgængelige, skal du muligvis lave mere forskning for at finde en långiver eller gå gennem en realkreditmægler eller online långiver. Før du beslutter dig for en, skal du sørge for, at du arbejder med en velrenommeret långiver. Sammenlign flere 40-årige realkreditinstitutter for at øge dine chancer for at finde en långiver, du er tryg ved at arbejde med.
Ansøg om et lån Din långiver vil lede dig gennem de nøjagtige detaljer i deres proces, men du skal generelt give de samme økonomiske oplysninger og dokumentation, som du ville gøre med et traditionelt lån med løbetid.
Tjek låneoplysningerne Din långiver vil give et låneestimat med alle detaljer om det 40-årige realkreditlån. Sørg for omhyggeligt at gennemgå lånevilkårene og forstå, hvordan lånet er struktureret og de anslåede samlede betalinger. Spørg ledsageren om alt, der ikke er klart.

Hvor finder du et 40 års realkreditlån?
At finde långivere til 40-årige realkreditlån er ikke så let som at finde långivere til andre realkreditprodukter, men det er ikke umuligt. Det er værd at prøve at rådføre sig med den bank eller långiver, som du allerede har et forhold til. Hvis de ikke tilbyder et 40-årigt lån, er der flere steder at se:
Realkreditmæglere. Nogle realkreditmæglere arbejder med långivere, der specialiserer sig i 40-årige lån og andre ikke-konforme realkreditlån.
Online og lokale långivere. Du kan muligvis finde en online långiver – eller en lille lokal eller regional bank – der tilbyder 40-årige realkreditlån.
kreditforeninger. Nogle kreditselskaber har mere fleksible lånevilkår og kan tilbyde 40-årige realkreditlån.
Boligkonsulenter. Dit statslige eller lokale HUD-kontor kan henvise dig til en boligrådgiver og andre ressourcer. Derudover har CFPB en database over boligrådgivere.
Hvordan er et 40-årigt realkreditlån sammenlignet med et 30-årigt realkreditlån?
Lånets tilbagebetalingsperiode påvirker direkte den månedlige ydelse, renten og de samlede omkostninger ved lånet. En 40-årig låneperiode vil kræve mindre månedlige ydelser end et 30-årigt lån, men det samlede beløb, der betales i løbet af lånet, vil være højere.

Når du skal vælge mellem et 40-årigt realkreditlån og et 30-årigt realkreditlån, bør du kigge på lånene side om side. Nedenfor ser vi på de to muligheder for et boliglån på 440,300 USD med en udbetaling på 13 %. I vores eksempel er der ingen forskel i renten - bedste tilfælde - og de månedlige betalingsbeløb afspejler kun hovedstol og renter.
Lånebeløb, rente, månedlig ydelse, samlede omkostninger
30-årigt realkreditlån 383,061.00 USD 5.3 % 2,127.16 USD 823,015.00 USD
40-årigt realkreditlån 383,061.00 USD 5.3 % 1,923.86 USD 923,451.30 USD
Mens du sparer 200 USD om måneden på dine afdrag på realkreditlån ved at optage et 40-årigt lån, ender du med at bruge omkring 100,400 USD mere for privilegiet.
Renterne, du betaler i løbet af disse 40 år, vil også overstige husets salgspris, hvilket ikke er tilfældet for det 30-årige lån.

Til sidst bør du se på, hvor meget langsommere du vil opbygge egenkapital med et 40 års lån. Diagrammet nedenfor sammenligner aktieopbygningens tidslinjer for 30- og 40-årige realkreditlån.
Som du kan se, ville du med et 30-årigt lån opbygge 20 % egenkapital på fem år, men med et 40-årigt lån skulle du vente næsten ni år på at opbygge denne egenkapital. Og afhængigt af andre vilkår for lånet (f.eks. afdragsfri periode), kan det tage endnu længere tid at opbygge egenkapital.
Alternativer til et 40-årigt realkreditlån
Før du forpligter dig til et 40-årigt realkreditlån, skal du sørge for at kende dine andre muligheder.
pantepunkter. Hvis dit hovedmål er at have mindre månedlige betalinger, kan det have samme effekt at betale renter på forhånd ved at købe point.
Et konventionelt lån i 30 år. Afhængigt af lånebeløbet og renten er betalingen på et konventionelt 30-årigt lån (ikke støttet af regeringen) muligvis ikke meget højere end et 40-årigt realkreditlån. Du kan også øge overkommeligheden af ​​et 30-årigt realkreditlån ved at købe en lidt billigere bolig.
Refinansiering. Hvis du kæmper for at opfylde dine afdrag på realkreditlån, behøver du ikke nødvendigvis at ændre din låneperiode. Du kan refinansiere for i stedet at få en lavere rente, hvilket kan sænke dine månedlige ydelser, selvom du beholder den samme låneperiode.
FHA lån. FHA-støttede lån kan være et overkommeligt alternativ til et 40-årigt boliglån. FHA-lån har lave renter, lave udbetalingskrav og nemme kreditkrav.

USDA lån. Realkreditlån garanteret af US Department of Agriculture (USDA) kan også give overkommelige betalinger. USDA-lån har lave renter og ingen udbetalingskrav, men er kun tilgængelige for låntagere med lav og moderat indkomst i udpegede landdistrikter.
VA lån. Veteraner, militært personale og kvalificerede ægtefæller kan finde et VA-støttet lån en overkommelig mulighed. VA-lån har ingen krav om udbetaling eller realkreditforsikring.
ARM. Hvis du kan flytte i løbet af den indledende fastrenteperiode, kan en ARM være en god mulighed for dig.