Sådan øger du din passive indkomst ved hjælp af BRRRR-metoden

Forestil dig, at du deltager i en netværksbegivenhed for ejendomsinvesteringer, og du hører nogen sige "BRRRRR". Chancerne er, at din kollega ikke reagerer på stuetemperatur, men diskuterer en populær investeringsstrategi kendt som BRRRR-metoden. Enhver, der spekulerer på, hvordan man opbygger ejendomsrigdom, bør overveje denne unikke ramme, der repræsenterer en hybrid mellem aktiv og passiv indkomst. 

Betyder BRRRR
BRRRR-metoden betyder "Køb, renovér, leje, refinansier, returner", på engelsk: "Køb, genoptræning, lej, refinansier, gentag"
Og beskriver en strategi og ramme, der bruges af investorer, der er interesseret i at opbygge passiv indkomst over tid. Disse akronymer repræsenterer trin, der skal anvendes i den nøjagtige rækkefølge, de vises i. Først erhverver en investor en ejendom, og han fortsætter med at rehabilitere. Den fornyede ejendom udlejes derefter til lejere i en længere periode, hvorigennem lejeindtægten kan give ejeren mulighed for at betale realkreditlånet, tjene overskud og opbygge egenkapital over tid. Når en betydelig del af egenkapitalen er blevet bygget i ejendommen, kan investor købe en anden ejendom ved at refinansiere den første og så videre.

Matt Woodley fra Mover Focus udtaler, at BRRRR-metoden er en ejendomsinvesteringsstrategi, der hjælper investorer med at identificere, undersøge og købe ejendomme med rabat. BRRRR-metoden involverer tre faser: brainstorming, forskning og videresalg. Ved at brainstorme potentielle investeringsaktiver kan investorer forstå markedet og finde undervurderede aktiver. Efter undersøgelser kan investorer afgøre, om ejendommen er værd at købe eller ej, og foretage de nødvendige reparationer eller opgraderinger. Endelig kan ejendommen efter køb og renovering videresælges med fortjeneste.”
 Klik for at øge din passive indkomst ved hjælp af BRRRR-metoden

købe
Det første bogstav i BRRRR-metoden er 'B', som står for Køb. Når du søger på lister, skal du huske på, at dette trin fungerer som et kritisk punkt og bestemmer resultatet af investeringen. Der er en kompliceret forbindelse mellem at sikre, at en ejendom repræsenterer en ordentlig investeringstransaktion og at love god ydeevne som udlejningsejendom.

Dette vil kræve en intensiv transaktionsanalyse, som omfatter beregning af omkostningerne ved renoveringer, estimering af månedlige lejeudgifter og bekræftelse af, at den modtagne lejeindtægt vil give en tilfredsstillende avance. At sikre en udlejningsejendoms stærke ydeevne kan omfatte undersøgelse af de bedste lejemarkeder og sikring af, at købsprisen giver tilstrækkelig bufferzone til at tage højde for renoveringsomkostninger. Mange investorer stoler på 70 procent-reglen, som anslår omkostningerne ved reparationer og efter reparationen, som hjælper med at bestemme et maksimumbud for ejendommen. Gennem denne regel kan de bedre sikre, at overskud forbliver, efter at ejendommen er renoveret.

renovation
På det mest basale niveau skal lejlighedsejere identificere, hvordan de kan omdanne deres lejeboliger til boliger og funktionelle. Når disse krav er opfyldt, kan opdateringer eller renoveringer overvejes, som tilføjer værdi til ejendommen (derved retfærdiggør en forhøjelse af lejepriserne). På den anden side bør investorer være på vagt over for at lave for store opgraderinger, der vil koste mere, end hvad der kan genereres fra lejeindtægter.

Renoveringsfasen af ​​BRRRR-strategien, som repræsenterer det første 'R' ud af fire, kræver en dybdegående cost-benefit-analyse på hvert trin. Investorer rådes til kun at vælge boligombygningsprojekter, der vil give et højt investeringsafkast. Her er nogle rehabiliteringsprojekter med høj ROI, du skal huske på:

Tagreparation: Det er almindeligt, at taksatorer returnerer de penge, du brugte på ejendommens værdi, når du tilføjer nyt tag.
Opdateret køkken: Køkkener er ofte uinteressante, men mange af funktionerne kan stadig være brugbare. Også boliger med prøvekøkkener er ikke berettigede til finansiering, som ofte køber kontanter. Husrestaurering har vist sig at have et højt ROI.
Gipsvægreparation: Gipsvægsskader gør også et hjem uegnet til finansiering. Selvom det kan være et rødt flag for de fleste lejlighedskøbere, kan dette være en mulighed for restauratører, da gipsplader faktisk er meget billige at reparere.
Havearbejde: Simple haveprojekter, som fjernelse af overvokset vegetation, kan udføres uden omkostninger for dig. Denne type landskabspleje kræver heller ikke en professionel til at fuldføre det, hvilket gør det til et billigt ombygningsprojekt.
Badeværelsesopdatering: Badeværelser er normalt ikke særlig store, og deres materiale- og arbejdsomkostninger er billige. Opdatering af badeværelser vil give dit hjem mulighed for at konkurrere med boliger af bedre kvalitet i området til en lille pris for dig.
Yderligere soveværelser: Huse med en usædvanlig mængde kvadratmeter, men som mangler nok soveværelser, giver renovatører mulighed for at øge værdien til en lille pris for dem. Forøgelse af husets soveværelse til 3 eller 4 vil give det mulighed for at være mere konkurrencedygtig med højere niveau ejendomme i området.

leje
Når ejendomsrenoveringsfasen er afsluttet, kan investor udføre lejefasen af ​​processen. Dette kan omfatte filtrering og udvælgelse af lejere, styring af en cyklus og besvarelse af vedligeholdelses- og reparationsanmodninger. Efter en vis periode vil en investor normalt forstå, om hans praksis i due diligence var tilfredsstillende. Mulige ting, der kan gå galt, omfatter ledige stillinger, dårlige lejere eller lejeudgifter, der overstiger den genererede indkomst. Alle disse mulige resultater kan hurtigt drive en undervandsejendom, hvilket øger risikoen for afskærmning. Det er ikke meningen at skræmme investorer fra at blive boligejer eller køre BRRRR-strategien, men kun for at understrege vigtigheden af ​​at køre tallene korrekt, før der træffes nogen investeringsbeslutning.

Finansiering
Når din ejendom er blevet renoveret og udlejet effektivt, kan du begynde at planlægge en plan for, hvordan den skal genbruges. Nogle banker vil tilbyde kontant refinansiering, mens andre kun vil tilbyde at betale af på eksisterende gæld; Du vil gerne vælge den første af disse to muligheder. Du vil også være opmærksom på den påkrævede 'krydsningsperiode', som angiver, hvor længe du skal beholde ejendommen, før långiver overvejer refinansiering i forhold til ejendommens værdi. Selvom du måske støder på nogle banker, der ikke er villige til at refinansiere enfamilieudlejningsejendomme, kan investorer normalt oprette forbindelse til deres netværk for at finde en långiver, der passer til deres refinansieringsbehov.

Vend tilbage
Endelig kan investoren bruge refinansieringen af ​​sin første lejede ejendom til at finansiere køb og renovering af den anden. Kontant refinansiering giver yderligere fordele, såsom renter, der ofte er gunstige sammenlignet med andre kapitalkilder, skattefordele og kontrol over din økonomiske tidslinje. Over for indlæringskurven vil en selvsikker investor støde på nogle vanskeligheder og fejl allerede fra sin første BRRRR-cyklus. Men de kan anvende deres erfaring og ny erhvervede visdom, når de beskæftiger sig med deres anden, tredje eller fjerde ejendom, og så videre.

Eksempel på BRRRR-metoden
Et eksempel på oversigt over BRRRR ejendomsstrategi kan hjælpe med at illustrere, hvordan man udfører hvert trin. 

Antag, at Johnny bor i Austin, Texas, og er interesseret i at købe et hjem for at drage fordel af det lejemarked, der udvikler sig der. Han finder en ejendom på $200,000 og administrerer tallene på handlen. Johnny kan betale en udbetaling på $40,000 og optage et lån for de resterende $160,000. Efter at have gået rundt i huset med en entreprenør beslutter Johnny sig for at bruge 10,000 $ på at renovere ejendommen. Indtil videre har vi følgende tal:

Salgspris: $ 200,000
Udbetaling: $40,000
Lånebeløb: $160,000
Renoveringsomkostninger: $ 10,000
Efter afslutningen af ​​renoveringerne er ejendommen vurderet til $250,000, og Johnny kan leje den for $2,500. Omkring et år senere refinansierer Johnny og optager et lån på 75 procent af den anslåede værdi: 187,500 $. Han bruger derefter dette beløb til at betale det oprindelige lån på 160,000 $, hvilket giver ham 27,500 $ (plus den nuværende månedlige lejeindtægt) til at købe og rehabilitere en anden ejendom. Jo mere Johnny følger denne proces, jo flere investeringsaktiver kan han akkumulere over tid. Selvom dette eksempel bruger forenklede tal, skulle det hjælpe med at illustrere BRRRR-processen i aktion.

Hvordan man finansierer BRRRR-aktiver
En af de sværeste forhindringer for nybegyndere er at finde ud af, hvordan man finansierer BRRRR-aktiver. Normalt skal du finansiere ejendommen mere end én gang. For det første ved køb af ejendommen, og for det andet ved eventuelle reparationer eller forbedringer. De fleste nybegyndere har ikke midlerne til at finansiere ejendommen uden et lån. Hvis du køber en bolig for første gang, Her er nogle muligheder:

Konventionelle banklån: Som udbetaling skal du bruge omkring 20% ​​-25%. Renten bør dog svare til den for et ejerlån. Det er vigtigt at bemærke, at hvis ejendommen er i dårlig nok stand, vil banken muligvis ikke tilbyde dig et lån til at købe den.
Lokale banklån: Lokale banker tilbyder en større mængde fleksibilitet, når de låner ud til lejeboliger. Selvom de sandsynligvis vil kræve den samme udbetaling som konventionelle banklån, kan de også ignorere eventuelle udgifter til reparationer. De tilbyder også fleksibilitet med hensyn til restriktioner på realkreditlån og spørgsmål om gæld til indkomstforhold.
Private långivere: Private penge købes af personer, du kender personligt, uanset om det er familie, venner, forretningspartnere eller andre investorer. I dette tilfælde kan priserne variere afhængigt af din ejendom og dit forhold til långiveren. Det er almindeligt, at private långivere også finansierer eventuelle reparationer, som ejendommen har brug for.
Långivere med hårde penge: Disse långivere specialiserer sig i lån til boligejere og udlejningsinvestorer. Omkostningerne og satserne for hårde penge långivere overstiger normalt banklån. De dækker dog sandsynligvis reparationer og forbedringer.
Refinansiering af BRRR aktiv
Der er to hovedmåder at genbruge dit BRRR-aktiv. En af mulighederne er gennem konventionel finansiering. Denne mulighed er den mest populære og kommer med de laveste tilgængelige rentesatser. En anden mulighed for refinansiering kan findes i kommerciel finansiering, selvom de kommer med højere renter.

BRRRR fordele 
Enhver investeringsstrategi vil sikre visse fordele, samtidig med at den bærer et vist niveau af risiko, og BRRRR-metoden er ikke usædvanlig. Før du forfølger en strategi, skal du sørge for at gennemgå fordele og ulemper og selv afgøre, om BRRRR er den rigtige strategi for dig eller ej:

Potentiale for afkast: En af de vigtigste fordele er muligheden for et højt investeringsafkast. Når det gøres rigtigt, kan investorer købe en nødlidende ejendom med en relativt lav investering i kontanter, reparere den og leje den ud for et stærkt cash flow.
Egenkapitalopbygning: Der bør også gives en udtalelse om størrelsen af ​​egenkapitalen, der er bygget i rehabiliteringsfasen. Når de vedtager en passiv indkomststrategi, genererer mange investorer kun pengestrømme fra et aktiv, der er værd at købe den pris til.
Lejere på topniveau: Hvis en ejendom er blevet ordentligt renoveret for at opfylde forbrugernes standarder på et specifikt marked, vil den sandsynligvis tiltrække fremragende lejere. Lejere, der er villige til at betale en høj dollar for deres lejebolig i bytte for visse ejendomme og tjenester, er mere tilbøjelige til at tage sig bedre af ejendommen og reducere deres udgifter. Bedre lejere udmønter sig ofte direkte i forbedret cash flow.
Skalafordele: Når du når dit BRRRR-trin, kan du opnå noget, der kaldes stordriftsfordele, hvor det at eje og drive flere udlejningsejendomme på samme tid kan hjælpe dig med at sænke dine samlede omkostninger ved at reducere din gennemsnitlige pris pr. ejendom og sprede din risiko.

BRRRR Ulemper 
Den følgende liste hjælper med at kaste lys over potentielle risici forbundet med BRRRR-strategien. Det skal dog bemærkes, at disse punkter ikke nødvendigvis er ulemper. I stedet advarer de investorer om, hvad der kan ske, hvis de ikke er forsigtige og ikke gør indsigelse mod deres due diligence:

Dyre lån: Når investorer vælger at bruge et kortfristet lån eller hårde penge til at finansiere et ejendomskøb, kan investorer finde på at blive overgearet, især i renoveringsfasen. Ifølge Brian, en ejendomsinvestor og grundlægger af SparkRental.com, "undervurderer alt for mange nye investorer udgifter såsom reparationer, vedligeholdelse, ledighedsprocent og andre uregelmæssige, men uundgåelige udgifter, der ikke skader dig hver måned." Investorer bør sikre sig, at de ved, hvordan de vil betale afdrag på realkreditlån, mens ejendommen ikke genererer nogen indkomst.
Renovering: Det kan vise sig dyrt at påtage sig et større renoveringsprojekt med mange hovedpine undervejs. Renovering betyder håndtering af projektplaner, styring af entreprenører og underentreprenører og håndtering af uforudsete problemer. Sørg for, at du har de rigtige ressourcer og beredskabsplaner, før du går i gang med et projekt.
Venteperiode: BRRRR er en strategi relateret til en længere tidshorisont, som omfatter mindst to venteperioder. Den første er i renoveringsfasen, hvor investor skal forbedre en ejendom, før han kan placere lejere og begynde at tjene penge. Den anden venteperiode er krydderier, et udtryk, der beskriver den periode, en investor skal vente, før långiver giver mulighed for kontant finansiering.
Værdiansættelsesrisiko: Investorer refinansierer typisk et aktiv baseret på værdiansættelsen af ​​aktivet, snarere end hvor mange penge de har indbetalt til det. Der er altid en risiko for, at ejendommen ikke bliver vurderet til det forventede beløb. Dette bør tjene som en advarsel om, at det er vigtigt at aktivere tallene korrekt på forhånd.

Hvem skal bruge BRRRR-metoden
BRRRR-metoden er perfekt til investorer, der ønsker at opbygge en passiv indkomstportefølje fra start til slut. Processen er mere krævende end at købe en lejeenhed, selvom det kan være meget givende. Investorer, der er fortrolige med et vist niveau af risiko, som har ledig kapital til en indledende udbetaling, og som er villige til at smøge ærmerne op for dybdegående markedsundersøgelser, vil være velegnede til denne ejendomsstrategi.

Hvem bør ikke bruge BRRRR-metoden
En af de største determinanter i beslutningen om, hvorvidt BRRR-metoden ville være passende, er, om du er villig til at påtage dig et renoveringsprojekt eller ej. Det er uden tvivl det mest intensive trin, der kræves i BRRRR-metoden; Og dem, der ikke har den tid eller det engagement, der kræves til at se renovering, vil ikke finde succes. For dem, der er bange for tanken om at klare en renovering, men stadig ønsker at implementere BRRRR-strategien, anbefaler jeg at opbygge et stærkt ejendomsteam. Det kan være en samarbejdspartner, der er villig til at være mere aktiv, hvis du stiller kapitalen til rådighed. Alternativt kan det være at finde en pålidelig entreprenør, der kan klare hovedparten af ​​renoveringsprocessen.

Hvor meget kan du tjene ved at bruge BRRRR-metoden?
Investorer kan opnå et betydeligt afkast ved brug af BRRRR-metoden, hvis de er i stand til at sikre den rigtige købspris for hver ejendom. Investorer bør også være meget opmærksomme på markedet, da dette vil afgøre, hvor godt de er i stand til at finde konsistente lejere og generere lejeindtægter. I det væsentlige afhænger mængden af ​​penge, du kan tjene med BRRRR-metoden, af, hvor meget du kan finde fremragende kundeemner på alle stadier af processen. Som du kan forestille dig, kan resultaterne variere afhængigt af en række faktorer i finansieringsmetoder. Sørg altid for at tjekke din due diligence og udvikle et pålideligt system til at analysere potentielle investeringer.

Alternativer til BRRRR-metoden
Hvis du beslutter dig for, at BRRRR-metoden ikke er den rigtige ejendomsinvesteringsstrategi for dig, er der andre strategier, du kan gøre. En mulighed er at købe en ejendom og leje den ud, mens du opkræver den månedlige leje, der betales på ejendommen. En anden mulighed er at massefinansiere fast ejendom. Det er en proces med at bruge finansiering fra en bred vifte af investorer, der samler deres penge til at købe fast ejendom, hvilket giver mulighed for investeringer foretaget med færre penge og arbejdskraft.

 Klik for at øge din passive indkomst ved hjælp af BRRRR-metoden