Boligmarkedet i Dallas vil sandsynligvis kollapse i 2022
Dallas boligmarked
Boligmarkedet i Dallas blomstrer lige nu, priserne på tværs af Dallas-metroen er steget 25 % år-til-år, og der er ikke tale om aktier på markedet. Der er ingen tvivl. Meget af dette har at gøre med, at Dallas er et af USA's førende vækstmarkeder.
Dallas har tilføjet mere end 300 mennesker til sin befolkning. Ifølge U.S. Bureau of Population Bureau har det tilføjet næsten en million job til sin økonomi. I løbet af det seneste årti har denne stabile økonomiske vækst udmøntet sig i en enorm stigning i huspriserne i Dallas. Det har dog en pris, og jeg tror, at boligpriserne i Dallas kan falde betydeligt i løbet af årene, især i visse kvarterer og postnumre. Så hvad jeg vil gøre for jer alle, boligkøbere og ejendomsinvestorer i Dallas, er at dele eksklusive hårde data om boligmarkedet i Dallas. Så du kan finde ud af, om det i 2022 er tid til at købe eller vente på at komme ind på boligmarkedet i Dallas, samt de postnumre og kvarterer, der vil have de største nedbrud i fremtiden. Uden at overdrive, lad os komme ind i dataene.
Aktivbeholdning i Dallas
Og vi starter tingene med at se på beholdningen, og der er ingen tvivl om, at hvis du køber en ejendom eller investerer i en ejendom i Dallas Metro nu, ved du, at der er meget lidt beholdning på markedet, og du kan se det repræsenteret på et kort, hvor vi ser på de 11 amter, der udgør Dallas Metro-området Fort Worth og deres procentvise reduktion på aktiemarkedet over de seneste to år. Således har for eksempel provinsen North of the North, som omfatter byer som Frisco, Plano Allen og McKinney, oplevet et fald på 81 % i registreringen eller to år. Det er utrolige mennesker. Antallet af boliger på markedet i Colin County er faldet fra 3400 for to år siden til kun 650 i dag. Derfor kan man ifølge Zilo se priserne stige med 36 % i dette interval. Så hvad betyder det for dig som potentiel boligkøber eller ejendomsinvestor på tværs af Dallas, Metro er nummer et.
Der er ikke mange boliger på markedet på grund af lavt inventar. Hvilket betyder, at hvis du finder et hjem, du kan lide, vil du sandsynligvis komme ind på en masse tilbud. Du skal muligvis byde over udbudsprisen. Samtidig køber du til en rekordpris - priserne er steget med 30% til 40% på to år på tværs af Dallas-metroen, hvilket driver markedet til niveauer, der aldrig er set før med hensyn til prisniveau. Og du kan virkelig få en fornemmelse af væksten på boligmarkedet i Dallas. Ved at se på denne graf, hvor vi ser på værdien af det typiske hus i Dallas, ifølge Zilo over de seneste 25 år, tilbage til midten af 1996'erne. Og her er, hvad jeg vil henvise dig til alle fra 2014 til omkring 2, boligværdier i Dallas steg kun med omkring 1996% om året fra 2014 til XNUMX.
Et vendepunkt på boligmarkedet i Dallas
Siden 2014 har der dog været et vendepunkt på Dallas-markedet, og priserne er begyndt at skyde i vejret – priserne er steget i vejret de sidste otte år. De mere end fordoblede sig selv og afspejlede en årlig vækst på omkring 10 % om året siden 2014, hvilket placerer Dallas i top 20 af alle boligmarkeder i Amerika med hensyn til værdiansættelse over de seneste otte år. Og det underminerer bestemt den økonomiske vækst, som Dallas oplever. Der er næsten 25 Fortune 500-virksomheder placeret i hele metroområdet. Og der er en hel masse vækst i nyt arbejde, ny befolkningstilvækst, såvel som indkommende migration af folk, der flytter til Dallas, især folk, der flygter fra Californiske byer som Los Angeles og San Francisco. Disse mennesker kommer normalt til Dallas. De har mange penge med sig, hvilket presser lejlighedspriserne i vejret. Det store resultat af al denne stigning i Dallas lejlighedsprisvækst er, at omkostningerne ved at eje et hjem på tværs af Dallas metro er steget betydeligt.
Omkostningerne ved at vedligeholde et hjem i Dallas
Som det kan ses i denne graf, viser den gule linje toårige ejendomsskatter, som en typisk Dallas-udlejer betaler. Den blå linje viser den typiske årlige afdrag på realkreditlån, og den grønne linje viser kombinationen af de to. Det kan ses, at fra og med 2015 begyndte omkostningerne til boligejerskab, afdrag på realkreditlån og ejendomsskatter at stige, især i det seneste år. Nå, de typiske årlige ejeromkostninger er nu $ 24,000. I løbet af de sidste 12 måneder har vi set denne stigning på 35 % og omkostningerne ved boligejerskab i Dallas på kun 12 måneder. Og her støder væksten på boligmarkedet i Dallas på en murstensmur, huspriser og afdrag på realkreditlån og ejendomsskatter i Dallas bliver for dyre. De lokale har ikke længere råd. I begyndelsen af 2022 vil den gennemsnitlige Dallas-arbejder skulle bruge næsten 40 % af sit årlige overskud for at få råd til et hjem på bekostning af at eje et moderne hjem.
Og det afspejler en stigning på 30% i gennemsnit, og i det lange løb for Dallas vil vi nå 40% fra i dag. Og det kan stige endnu mere med stigningen i realkreditrenterne i 2022. Slutresultatet er, at den stigning i boligpriserne, vi har set i Dallas i løbet af de seneste otte år, ikke vil fortsætte, som den har gjort. Og jeg tror ikke kun, at prisvæksten vil aftage. Stigningen vil være negativ over de næste par år. Der er dog større risiko for faldende priser i nogle dele af Dallas metro end i andre, især når man taler om stigende priser over lønningerne. Der er visse kvarterer i Dallas-metroen, som jeg mener er meget sårbare over for fremtidige prisfald på grund af denne usandsynlighed, mens der er andre kvarterer, som jeg synes er mindre udsatte.
Områderne i Dallas med den højeste risiko
Og nu vil jeg vise dig et detaljeret kort på zip-niveau over alle metroområderne Fort Worth og Dallas. Så kan du forstå de kvarterer og postnumre med størst risiko for fremtidige prisfald, samt dem der har størst tillid til at forhindre disse fald. Og det vigtigste, det handler om, er grundindkomsten og fattigdommen i det kvarter, du kigger på. Og det er det, vi ser på på dette kort. Målretningsanalyse på fattigdomsniveau på tværs af Dallas-metroområdet. Og i det store og hele skal man være på vagt over for at købe i områder med høj fattigdom, for historisk set er det den slags kvarterer, der når situationen kommer ud af kontrol, og prisen går ned i de høje slumkvarterer, hvor faldet er størst, de kvarterer, der desværre bærer det værste styrt der. Efter disse områder på kortet i orange, at især i disse kvarterer, syd for downtown Dallas, har vi en meget høj fattigdomsrate, næsten en tredjedel af husstandene i disse kvarterer eller under fattigdomsgrænsen.
Vi kan også se, at Fort Worth har mange slumkvarterer, især omkring byens centrum. Jeg ville være forsigtig med at købe disse steder. Igen, historisk set har disse mål været de mest omskiftelige. Mens hvis vi går nordpå til disse grå mål, ser lavere fattigdomsniveauer ud til at være medianindkomster i en by som Keller i stedet for som Roanoke eller et sted som South Lake, så ser vi meget lave fattigdomsniveauer og høje medianindkomstniveauer. Hvis vi flytter til Frisco og Plano, kan vi se det samme. Så jeg tror, der er mindre sandsynlighed for at styrte ind i gråzoner, givet de lavere fattigdomsrater og deres høje medianindkomst. Og hvis man virkelig laver en analyse af boligkrakket fra 2007 til 2012 og ser på alle målene i Amerika, så havde de, der styrtede hårdest i det sidste krak, høje fattigdomsrater og høje prisstigningsrater forud for krakket.
Disse områder i orange er tæt på Dallas, og områderne i gråt, udenfor i de fjerntliggende forstæder, i de rigere forstæder, er mindre risikable efter min mening. Det betyder dog ikke, at de ikke har nogen risiko. Jeg mener, at der i forstæderne til Dallas og især i forstæderne langt fra landskabet er risiko for udbud af ejendomme, da der lige nu er mange nye bygninger i Dallas. Dette er noget, I alle skal forstå. Der er denne fortælling på det amerikanske boligmarked, som mangler i boliger, og vi bygger ikke nok boliger. Denne fortælling gælder bestemt ikke for Dallas, i Texas bygger Dallas flere nye hjem og lejligheder næsten mere end noget andet sted i Amerika. Jeg mener, se bare på persongrafen, hvor vi ser på antallet af tilladelser, der er trukket ud af Dallas Port-metroen til værdien af nye boliger og lejlighedsbygninger i løbet af de sidste 30 år.
Byggeriet starter i Dallas for 2022-2023
Du kan se, at vi er på toppen i disse øjeblikke, da der i slutningen af 2020-2021 blev trukket næsten 79,000 byggetilladelser i løbet af de foregående 12 måneder. Dette er et stort spring fra hvor det var for blot 15 til 18 måneder siden. En stigning på omkring 20 % på kort tid i byggemængden. Og man kan også se, at vi ligger et godt stykke over det bygge- og tilladelsesniveau, vi så i midten af 2022'erne, som var dengang, hvor folk byggede for mange huse i midten af 2023'erne. Og du kan se, at Dallas bygger mere i dag, end de byggede, så alt byggeri af boliger og tilladelser i Dallas er selvfølgelig gode nyheder for dig som boligkøber i løbet af de næste par år, det betyder, at der vil være en masse inventar - nyt lager, der kommer på markedet i XNUMX og XNUMX.
Men hvor er de dårlige nyheder, alt dette nye inventar vil presse bolig- og ejendomspriserne i hele Dallas. Men igen er der store forskelle, du skal overveje i forhold til udbudsrisiko og lagerrisiko på metromarkedet i Dallas, som du kan se på kortet ovenfor, hvor vi ser på væksten af boligenheder på fokusniveau. Ifølge Bureau of Statistics er områderne med rødt de områder med flest byggestarter. Og du kan se i byer i den nordlige del af Dallas og Colin County som Frisco, McKinney, Selena, Aubrey og Little Elm, at der kommer masser af nye bygninger op tidligt. Vi ser også store stigninger i byggeriet i Northern Worth, samt midt i downtown Downtown og Victory Park i Dallas, hvor vi faktisk ser flere enfamiliehuse.
Men også her er der stadig store lagerstigninger. I mellemtiden har de grå områder langt færre nye byggepladser som Irving og Arlington, og endda centrum af Fort Worth. Der har nemlig været fald i boligenheder de seneste fire-fem år. Så du har mindre sandsynlighed for en bolignedgang forårsaget af udbud i gråzonerne. Og her skal du virkelig få nuancer i forhold til din forståelse af risiciene på boligmarkedet i Dallas. Hvis dit nabolag har en høj fattigdomsrate, betyder det en større risiko for styrt. Hvis dit kvarter har masser af nye boliger, betyder det en større risiko for en opbremsning i lejlighedspriserne og faldende lejlighedspriser.
Men mere generelt, hvis du handler i dag i Dallas Fort Worth Metro, bør du forvente fald i løbet af de kommende år. Dette er blot den simple realitet ved at købe på et boligmarked, hvor priserne er på det højeste nogensinde. Værst. Jeg tror, at mange mennesker ikke ønsker at acceptere denne virkelighed. De vil sige til sig selv, åh, immigration fra Californien vil vare evigt. Stigningen i arbejdet vil fortsætte med at vinde. Men virkeligheden er, at migrationstendenser har en tendens til at være cykliske. I Californien er der mange mennesker, der rejser nu. Der var også rigtig mange mennesker, der rejste for 15 år siden og for 30 år siden.
Og på et tidspunkt vil folk sandsynligvis vende tilbage til Californien. På et tidspunkt ved jeg, at det er svært at forstå lige nu, i betragtning af hvad der foregår i landet. Imidlertid er historisk migration cyklisk. Stol ikke på de købere fra Californien, som vil fortsætte med at komme til Dallas, fordi det på et tidspunkt vil slappe af. Og på dette tidspunkt, på det lokale boligmarked i Dallas, med en årlig omkostning på 24,000 $ i boligejerskab for lokale arbejdere, vil den lokale person, der har været i Dallas i lang tid, gå i stykker. Og på dette tidspunkt vil boligmarkedet for alvor begynde at kæmpe. Jeg ser potentielle fald på 15% til 20% i huspriserne på tværs af Dallas metro i løbet af de næste tre til fire år. Jeg tror, at disse prisnedsættelser vil blive værre i slumkvarterer med meget husbyggeri. De vil ikke være så slemt i rigere områder med mindre husbyggeri.
Det vil være svært at finde et hjem, du kan lide, med et fald på 70 % i beholdningen om to år, højst sandsynligt med priser på et rekordhøjt niveau og priserne på vej ned, især når renterne på realkreditlån stiger.
Svar