En rentabel investering fra dag ét i det varme marked i Houston, Texas 

Newmark-rapporten om ejendomsmarkedet i Houston er tilgængelig på vores hjemmeside

Foredrag af Lior Lustig - Fordele ved boligkomplekser i krisetider

Styrker for aftalen

1. Texas - Generelt
Texas er en vigtig destination for mange virksomheder på grund af skatte- og vejrfordele, herunder Tesla, Apple, HP og flere. Texas oplever stærk positiv migration og lave arbejdsløshedsrater og omfatter en lang række ankre på forskellige områder: energi, teknologi, medicin og mere.

2. Houston, Texas - især
Mens andre store Texas-kurser er steget markant og blevet mindre tilgængelige og med højere risiko for prisfastsættelser, såsom Austin, der allerede er steget omkring 45 procent i det seneste år og Dallas, der er steget omkring 30 procent i det seneste år, er Houston steget til en meget lavere procentdel, så det stadig er overkommeligt Hvor skal man gå op og mindre hvor man skal rette.
Organisk vækst: Houston er en af ​​statens førende inden for befolkningstilvækst og jobvækst, og forventes at fortsætte væksten i de næste fem år. Axiometrics forventer en stigning på 4.3% til 6.3% i huslejen for 2021 og 2022 i det nordvestlige Houston, hvilket afspejler en stærk efterspørgsel efter dette kompleks i de kommende år.

3. Modstand mod kriser
EN. Beboelsesejendom:
I krisetider har vi set en betydelig fordel i boligejendomme, for mens kontorer og erhvervsejendomme har alternativer, såsom at arbejde hjemmefra eller bestille produkter online, har befolkningen altid brug for et sted at bo til rimelige omkostninger, og multi-familie egenskaber tillader dette.

B. Multifamilie:
I krisetider var de ejendomme, der viste den højeste stabilitet, flerfamilieejendomme, for hvis en af ​​ægtefællerne mistede sit job, vil familien skrumpe fra et hus, der koster 3000 $ om måneden, til en lejlighed, der koster 850 $ om måneden og det kan ses, at huslejen af ​​flerfamilieskomplekser øgede belægningen.
Du kan se mit foredrag om flerfamilieejendomme og deres fordele i krisetider her.

4. Fortjeneste ved køb og cash flow fra dag ét:
I ejendomshandler er der en regel - fortjenesten opnås ved købet.
Strategi: Køb til Mulighedspris ®​Forbedring og fortjeneste fra nuværende leasing ® Vedligeholdelse og fortjeneste fra leasingaftaler ® Projektsalg (exit)
Det pågældende projekt er købt til en pris, der rummer en betydelig rabat i forhold til markedsprisen, og som faktisk giver et overskud allerede på købstidspunktet.
Fordelene med det vigtigste er tilbehør – og med 96 procentdele, Producent-udstyr tilbehør er allerede blevet indført.
5. Befolkningsniveau i området:
Ejendommen ligger i et niveau B-område, hvilket betyder en almindelig middelklasse og en lav kriminalitetsrate.
Lejere er tilknyttet Fairbanks School District, som ligger nummer to i Harris County, så der er en tiltrækning til stedet for en kvalitetsbefolkning, der bliver i lang tid, indtil børnene afslutter skolen, hvilket bidrager til indkomststabilitet. I USA er uddannelsesniveauet en afgørende faktor for prisstigningen, da en kvalitetsskole medfører kraftig familievandring til området og stabilitet i huslejen.

6. Værdiskabende potentiale og værditilvækst, potentiale for lejestigninger:
Bygherren købte komplekset til en pris væsentligt under markedsprisen og vil forbedre omkring 50 procent af lejlighederne i komplekset for at øge værdien forud for salget.

Lederteamets strategi omfatter renovering af 50 % af de indvendige rum, samt forbedringer af fællesarealer og retouchering af poolområdet, lejerklubben, legepladserne, skiltningen og pladserne.
Proforma-analyse antager en gennemsnitlig stigning på $ 80 pr. enhed for indvendige renoveringer og en samlet stigning på $ 257,280 i nettodriftsindkomsten. Renoveringen vil positionere ejendommen som en af ​​de bedste ejendomme på dette delmarked, hvilket vil resultere i en markant værdistigning forud for salget.

7. Stordriftsfordele:
Inden for fast ejendom, jo ​​større projektet er, jo større stabilitet og stærkere organer er involveret.
Det pågældende projekt har en samlet omkostning på omkring $ 60 millioner, og projektet modtog statsstøttet finansiering (Freddie Mac - Penny May) på 70 procent af projektbeløbet til en fænomenal rente på kun 2.6 procent fra Berkadia (https://www.berkadia.com), Et selskab ejet af Berkshire Hathaway, ejet af den legendariske investor Warren Buffett – hvilket viser bankernes tillid til projektet og ledelsesteamet. Et projekt, der inkluderer finansiering, øger projektets overordnede sikkerhed, fordi et eksternt organ - analytikerne fra den långivende bank, undersøgte transaktionen og besluttede, at den er sikker nok til at finansiere 42 millioner dollars i denne transaktion.
8. Holdet:
Projektet udføres sammen med en erfaren lokal partner - Juli Bolig.
Enterprise, et firma, der har eksisteret siden 1982 og har investeret over 44 milliarder dollars i forskellige boligprojekter, vil deltage i aftalen og skabe 781,000 boliger og lejligheder i alle 50 stater i USA for at skabe hjemmet og lokalsamfundet. af stolthed, magt og tilhørsforhold. Selskabet har investeret 87.5 % af den kapital, der kræves som depositum for at opnå lånet, hvilket øger den samlede sikkerhed for investoren, da en betydelig instans er blevet tilføjet, gennemgået transaktionen og besluttet, at det var umagen værd at investere et så betydeligt beløb. . https://www.enterprisecommunity.org)

Administrationsselskabet, der skal styre projektet er Element National, et enormt kapitalforvaltningsselskab, der administrerer omkring 15,000 ejendomme i USA (https://elementmgt.com), Hvilket tilføjer sikkerhed til transaktionen på grund af denne virksomheds erfaring, samt noget der sikrer effektivitet i styring og reduktion af udgifter.

En af ejerne af dets egentlige administrationsselskab og administrerende direktør (Roberto Levali) er partner i July Residential, den erfarne virksomhed, der udfører selve projektet - dette fører naturligvis til en klar identifikation af interesser og vil være en vigtig del af projektet. handlens succes.

Investeringen vil i Israel blive ledsaget af GBK - et internationalt advokatfirma og et af de førende firmaer i Israel inden for kommercielle aftaler. Akkompagnementet vil omfatte alle investorer og virksomheden.
For rådgivning om amerikansk beskatning kan du kontakte vores revisor (vend venligst tilbage til os via e-mail for at aftale et opkald).
Artikler offentliggjort om indgåelsen af ​​aftalen:

• Berkadia arrangerer finansiering for juli Residentials køb af 536-enheder Carmel Creek Apartments | City Biz
• Ejendomstransaktioner: 6 virksomheder blæk lejekontrakter i renoveret vest Houston bygning | Houston Chronicle
• New York Investor køber 536-enheder lejlighedsprojekt i Houston | CoStar

9. Stærk exitstrategi:
Ejendommen forventes at blive holdt i 3 til 5 år og på salgstidspunktet generere et betydeligt ekstra overskud til investorerne ud over det nuværende cash flow.
Efterspørgslen efter billige boliger af høj kvalitet i det sydøstlige Texas er på et rekordhøjt niveau. Denne efterspørgsel forventes at stige, efterhånden som flere og flere arbejdsgivere flytter til området, udviklingsomkostningerne stiger, mens delmarkedets forsyningspipeline forbliver begrænset. Multifamiliekomplekser som dette kompleks efterspørges af institutionelle købere, og sponsoren kan tilbyde køberen en række ejendomme, der kan føre til en betydelig præmie i salgsprisen.

10. Identitet af interesser og fuld registrering af investor i transaktionen:
Investorer vil blive officielt registreret i selskabets stiftelsesoverenskomst som en del af ejendomsejerne.
Der er en prioritet for investorer frem for iværksætteren i fordelingen af ​​overskud.
Interesseidentitet: Vi og vores lokale partner vil investere personligt (ca. halvdelen af ​​den nødvendige egenkapital) sammen med investorerne og på samme betingelser.

Kort over arbejdsgivere, der flytter til Houston fra hele USA

Oversigt over ejendomsmarkedet i Houston, Texas

Illustrationsbilleder fra boligkomplekset

Luftfoto af komplekset

Video - "Hvad gør Houston til et fantastisk sted at bo"

Billeder for at imponere investeringen