** # Ugens Iværksætter - Ofir Harari # Indlæg 4 *** Beregning af udbytte og dræbende udbytte... **** Hej læsere, onsdag...
** # Ugens iværksætter - Ofir Harari # Indlæg 4
*** Udbytteberegner og udbyttedræber... ****
Hej læsere, god onsdag! I dag vil vi tale om udbytte!
Mange investorer vælger at investere i fast ejendom på grund af den involverede stabilitet (det reelle aktiv) og på grund af afkastet – indkomst **
** Når det kommer til fast ejendom, deles indkomsten i to: frugtbar indkomst og kapitalindkomst. **
** Koindkomst er den månedlige indkomst, vi modtager som følge af leje for vores ejendom. **
** Kapitalindkomst er den indkomst, vi får ved salg af ejendommen - i forventning om en stigning i ejendommens værdi. **
Jeg starter med en kort historie, før jeg startede med ejendomsinvesteringer i udlandet investerede jeg i ejendomme i Israel, senere købte jeg en beboelseslejlighed i en by i den nordlige del af landet, sagen var længe før jeg havde den viden jeg har i øjeblikket og faktisk lærte jeg meget af denne sag. **
** Jeg købte lejligheden for at tilføje til den Excel-check, jeg foretog, ejendommen + kurtage + advokat + skatter, renovering osv... og på den anden side beregningen af det forventede afkast for mig ved at fordoble månedlig husleje inden 12. **
** Selvfølgelig viste ejendommen jeg købte et pænt afkast i Excel, da jeg købte ejendommen, det var i et forsømt hus i en meget grim og billig togbygning, hvad jeg ikke tog højde for var at:
A. Det tog mig flere måneder at finde en lejer – og jo mere jeg var stresset over at finde en lejer (skal betale for det lån jeg tog) var jeg mere fleksibel i forhold til sikkerhedsstillelse for udlejning, og der var en lejepris og i forhold til lejerkvalitet. **
** B. Jeg styrede ejendommen - dvs. hver lejers krav (og der var mange) fra telefonen til mig, hvilket fik mig til at rode rundt og spilde min tid på at reparere, engang var det en kloakprop omkring en time før lørdag, en gang klimaanlægget holdt op med at læse, og en gang om vinteren klarede jeg alt over telefonen, og jeg vil kun nævne, at den person, der udskiftede kedlen, efterlod den gamle kedel på taget, der svingede og truede med at falde på nogen. **
**c. Jeg fandt ud af, at der ikke er nogen sammenhæng mellem Excel-tabellen og det, der rent faktisk skete - jeg nåede et nul afkast og en masse ballade og spild af tid og penge (udskiftning af klimaanlæg = to måneders husleje), så jeg kendte begrebet "udbytte". morder” – jo ældre huset er = jo mere slid = udbyttet slides. **
** Til sidst "slap" jeg af med den samme ejendom, og den eneste grund til, at jeg endte med at investere i overskuddet, er stigningen i ejendomspriserne det år... **
** I dette indlæg er henvisningen til de investorer, der vælger deres investering i henhold til det (høje) frugtbare afkast, der forventes at blive modtaget på ejendommen. **
** Mange investorer tjekker de investeringstilbud, der fejlagtigt blev tilbudt dem af Excel - indtægt kontra udgifter, og heraf kommer de til konklusionen - at købe eller ikke købe. **
** Lad mig holde øjnene åbne for dette spørgsmål. Excellen lyver ikke, men kan helt sikkert række og vende sagen. Det er vigtigt at kontrollere og verificere de data, som sælgeren eller lejlighedsmægleren repræsenterer for dig alle eksisterende data i området, og udføre det, der kaldes "markedsundersøgelser" (dvs. kontrollere lignende lejlighedspriser, månedlig husleje i området, udvikling af kommunen med mere), skal du opgøre og kontrollere alle forventede udgifter Ved køb af ejendommen (herunder advokat, realkreditrådgiver, vurderingsmand, skatter mv.) og ikke forskønne virkeligheden og undersøge det forventede afkast, vi får (det anbefales at beregne efter kun 11 eller 10 måneders husleje) og afgøre, om handlen er rigtig for os. **
** Desværre er der interessenter på markedet, som ønsker at forskønne virkeligheden og vise et højere afkast end i praksis, ved sofistikerede manipulationer. Det er vigtigt for mig at bemærke, at de samme marketingfolk kan gøre det ved at sælge en lejlighed i Israel, USA og stort set hvor som helst i verden (desværre findes der svindlere på alle områder og overalt). **
** Jeg vil give et simpelt eksempel på denne type manipulation: Eli ejer en lejlighed, der lejes for NIS 6,000 om måneden. Udlejer kan indgå en kontrakt med lejer til en lejepris på 6500 NIS, og til gengæld vil lejeren nyde den første måned gratis; Det vil sige, at lejeren i en årlig beregning sparer 500 NIS (6,500 gange 11 mod 6,000 gange 12), og ejendomsejeren fremlægger en falsk præsentation af et højt afkast til køber. Som nævnt ser alt godt ud i Excel. **
** Ligeledes kan ejendomsejeren hæve lejeprisen for et realkreditlån og til gengæld betale ejendomsskatter, vand, el, kan bruges til tv-tjenester, dagblad med mere. Alt er godt og vel, men investoren skal forstå, at til gengæld for det afkast, han planlægger at modtage - han bliver nødt til at fortsætte med at levere disse tjenester, og faktisk er hans reelle afkast meget lavt for det afkast, han får. **
** Ligeledes vedrørende du vil betale ejendomsskat og mere... **
** Der er selskaber, der garanterer dig ved køb af ejendommen et garanteret afkast i et år eller to, i disse transaktioner skal du kontrollere, at prisen på ejendommen var den reelle pris og det garanterede afkast er den reelle leje, vær forsigtig i denne transaktion og Jeg har hørt om ejendomme solgt til en produceret pris og alle afkast (leje) også meget Men det reelle afkast. **
** Med andre ord – investoren/køberen betalte selv afkastet … overførte penge fra den ene hånd til den anden med fortsættelsen stående i midten og selvfølgelig klippede en oliekupon … **
** Højt udbytte blandt andet også fundet i opdelte lejligheder. Der er lejligheder, der er delt op i to lejligheder (eller flere), hvilket øger det månedlige afkast, der modtages, dvs. i stedet for at modtage NIS 6,000 månedlig husleje på lejligheden, vil vi modtage NIS 2,500 om måneden, men fra tre lejere, hvilket vil give os NIS 7,500 om måneden. Lyder det fristende? Helt bestemt! Er det værd at købe? absolut ikke!! Husk, at de fleste af landets splittede lejligheder er blevet splittet ulovligt, hvilket kan trække dig mellem operationen og konflikterne for at få erfaring. Kort sagt - det anbefales at holde sig væk! **
** Vedrørende opsplitning af lejligheder i udlandet - lovligheden heraf skal kontrolleres i hvert land og distrikt. **
** Har du besluttet dig for at købe en lejlighed til investering? **
** Find ud af lejlighedspriser i området. Tjek priserne på indkomstskattehjemmesiden for lejligheder, der er solgt sidst i området. Tjek lejepriser i området. **
** Er du blevet tilbudt at købe en lejlighed med lejer? Godt, bed om at se den nuværende lejekontrakt. Tjek, at kontrakten er på 12 betalinger. Tjek, om udlejeren brugte yderligere tjenester til spillet, hvad der inkluderer kontrakten og hvad der ikke gør. Snak med lejeren (!) Prøv at orientere dig om lejemarkedet i området - Ser du længe annoncer for lejligheder til leje? Er der mangel eller overskud på lejelejligheder i området? Hvad er efterspørgslen? Er immigration til området positiv eller negativ? **
** Husk! Sælgeren kan være uærlig og viser os en "falsk præsentation", og du har ret i, at han fortjener at blive straffet for det, men ved køb af en ejendom investerer vi det bedste af vores penge, og ansvaret er på dig! Du skal tjekke handlen og forstå det nettoafkast, du vil få. **
** Hav en god dag **
** Ophir **
De originale svar på indlægget kan ikke læses nederst på den aktuelle indlægsside på siden eller i linket til indlægget på Facebook og du er selvfølgelig velkommen til at deltage i diskussionen
Svar