Tips og præferencer for en første investering
Tips og præferencer for en første investering
Et spørgsmål til eksperterne i vores publikum, hvis du har 100,000
Hvordan ville du foretrække at investere dem? I en ejendom på et sted som f.eks. Texas eller 2 ejendomme i Indiana? Hvis du også kunne uddybe, ville jeg sætte stor pris på det.
For dem i Israel, begyndelsen på en dejlig dag, og for dem i USA, godnat?
De originale svar på opslaget kan læses i bunden af den aktuelle indlægsside på webstedet eller på linket til opslaget på Facebook, og du er selvfølgelig velkommen til at deltage i diskussionen
- Godnat. Jeg opfatter mig ikke som ekspert, men i det store og hele ville jeg udover den månedlige tilbagebetaling selvfølgelig også tjekke for en stigning i miljøpriserne.
- Tak for spørgsmålet
- Jeg tror, det hele afhænger af det afkast, du kan få
- Hej Jana,
Det afkast, du har nævnt, lyder meget højt for mig, og spørgsmålet om det er brutto eller netto! Før tror jeg, at der er nogle vigtige spørgsmål, som du skal besvare, for at du ved, hvilken investeringsretning du vil gå. Så hvad er vigtigt at forstå, før du foretager investeringen?
- Hvad er dine behov?
- Hvilket risikoniveau er du villig til at tage?
- Hvad havde du forventet?
- Hvad er dit budget?
- og mere…
Det er meget vigtigt at forstå alle disse ting, før du investerer. Vi israelere leder altid efter billigt.
Selvom de fleste af os kender sætningen -
Billig er dyrt!
Vi er fristet til at købe ejendomme billigt. Sandheden er, at det er meget fristende at købe en ejendom for 30-50 tusind dollars. Næsten alle af os har et sådant beløb at investere. Problemet starter et par måneder efter købet. Som vi ved, er der normalt en direkte sammenhæng mellem prisen på ejendommen og niveauet af dens miljø. Husk derfor:
At købe en ejendom i USA for 30-50 tusind dollars betyder, at du vil købe i et område, der er socioøkonomisk svagt.
Derfor anbefaler jeg ikke at gøre dette!!!Hvad det betyder ?
- den kriminalitet der er nok høj
- at uddannelsen der nok bliver lav
– Gennemsnitslønnen for dine potentielle lejere vil formentlig være lav.
- Lav husleje, og i tilfælde af fejl vil medføre tab af flere måneders husleje.
- og mere…Og hvorfor er det interessant for dig?
- betyder, at huslejen i sådanne områder vil være lav
- Lejeren vil være på et lavt niveau
- og der er en rimelig chance for, at du mister nogle af dine penge til skader, som lejerne vil gøre på dig, efter de forlader dit hus.så hvad laver vi?
- Køb med et realkreditlån i USA!
- Realkreditrenterne er 4.9-6.5 % i 20-25 år
- Med en egenkapital på 50 tusind dollars kan du købe en ejendom i et godt område, der koster omkring 120-150 tusind dollars. og generere en passiv indkomst på omkring 10 % netto.Succesfuldt !
Gilad Oz - Texas er klart, at jeg endda ville udnytte til et aktiv af højere kvalitet
- Tendensen er denne.. 2 ejendomme giver et mere stabilt flow (for mange.. og selvfølgelig hvert held individuelt)...
Det næste trin er, hvor hurtigt du kan købe en anden ejendom i området...
Gæt indie..
I fremtiden vil det være lettere for dig at udnytte dem alle under Luon-porteføljen...
Alt efter din evne til at generere penge..det er i et langsigtet perspektiv i henhold til økonomisk planlægning...uanset..klart behov og reelle mål, ikke sikker på at det at eje et hus er løsningen, men måske en gruppeinvestering eller en investering i gæld eller diversificering (finansiel planlægning er at se hele billedet og tilpasse en Taylor-løsning med det samme...og ikke fra hylden) - Godt spørgsmål, men svaret vil normalt ligge hos dig.
Der er investorer, der investerer 100 i én ejendom, som mange gange vil give dem ro i sindet takket være et bedre miljø, men et solidt afkast.
Og der er investorer, som foretrækker at investere i to ejendomme i lidt mindre gode områder, men med et højere afkast, og selvom det sker, at en lejer forlader, så indbringer den ene ejendom stadig penge.
Det er naturligvis vigtigt at overveje placeringen og værdistigningen.
Bundlinjen er at få så meget information som muligt og komme videre derfra.
Jeg ville personligt gå efter to ejendomme på 50. - De fleste forummedlemmer kan lide billige ejendomme. Det betyder ikke, at det er godt eller dårligt. Pointen er, at en billig ejendom kræver mere konstant forvaltning, og enhver reparation er meget betydelig og skader udbyttet og kan forårsage modløshed.
Jeg har været i Texas i 6 år, og da jeg startede havde jeg også 100 A. I dag har jeg 5 ejendomme, der hver er over 200 A værd. Texas er den stat med de bedste parametre for investering i USA. Det er sandsynligt, at du vil nyde både stabilitet og en værdistigning. Jeg ville tage de 100 og tage et realkreditlån og købe en god ejendom til 200 stald, der vil give dig et afkast på omkring 1600-1750 dollars. Virkelig svarer til en lejlighed af høj kvalitet i et efterspørgselsområde i Israel.
En nybegynderinvestor har brug for et stabilt område og ikke en billig ejendom, der er "spicere".
Succesfuldt - Daniel Dahan
Ordet kærlighed kan efter min mening tolkes lidt... - Jeg vil gerne forklare fra min datters synspunkt og tilgive mig, hvis det bliver lidt svært at forbinde.
Der er mange transaktioner, og når jeg kommer til en transaktion, er det, der afgør for mig, risiko/belønning og ikke hvor en transaktion er placeret, fordi transaktioner kan foretages overalt.
Det første, vi ser på, er typen af aftale. Der er køb og hold-transaktioner, og der er flip-transaktioner.
Hver aftale har sine risici, og jeg vil tale om alt.
Transaktionen har 3 parametre, som vi ser på og undersøger
Salgspris :
Vi starter med comps
Vi tager det normalt fra en mægler, der arbejder i området. Han burde også kende området og tidligere have solgt i det område. Og det er obligatorisk at tjekke, at han solgte og ikke kun et nummer.
Vi nøjes ikke med én, vi tjekker med ikke færre end tre, men man skal altid forstå, at de heller ikke altid rigtig ved, hvad historien om huset er.
Derfor foretrækker jeg også at snakke med naboer, men til det tager de en ud, der kan gøre det for os og er tilregnelig.
Normalt kontrollerer jeg også efter Valsolar-metoden, at huse givet af en mellemmand ikke ligger uden for et områdes begrænsninger (større veje, kryds, vandreservoirer osv.). Nogle gange er det et andet område at krydse vejen i USA!
Forstå også, at alle data skal være ens. Hvis der er garage i kompen, så har vi også stegt, hvis der er kælder, så plantede vi også.
For at tjekke en god handel har vi brug for en lokal, der kender området godt eller kan tale med naboer.
Du skal forstå, at huset nogle gange har en historie, som du skal acceptere, for eksempel ligger det i nærheden af en togstation, og alle leder efter området, hvilket er godt, eller for eksempel er der narkohandlere i nærheden, som er ikke godt.
I Bibelen er der intet menneske, der kan tjekke, så de tager sælgeren ned med henblik på udregningen og går videre til næste ting.
Du skal forstå i Bibelen, at hvis du ikke arbejder med dit team, skal du foretage en inspektion. Og det er lige meget, om du køber fra en grossist, der sælger i løs vægt i Israel eller køber i udlandet. Det er et must!!!!
Vi skal også finde en, der forstår rapporten, og hvordan den gøres, og det er lovpligtigt, at kontrollanten er uden relation til sælger. !!!Ingen måde!!!
Alle skal forstå, at der er et mæglerhonorar på 6% af transaktionen i salget og inkludere det i beregningen. Mine koefficienter til sidst tager højde for dette. - Renoveringspris:
Den første ting, der er ansvarlig for renoveringsniveauet, er den samme mægler, som du fandt i det foregående trin. Du skal forstå, at renovering i Herzliya og Dimona er anderledes, og kun en ejendomsmægler fra Herzliya kan vide, hvordan man renoverer i Herzliya.
Enhver investering ud over, hvad mægleren sagde, vil 90% ikke returnere penge.
For dem, der tror, at de vil renovere bedre og sælge dyrere: det går ikke. Hvis et hus ikke ligger i et luksusområde, vil folk gerne få et lån, og en bank vil bestille en taksator. Taksatoren gav en anbefaling ud fra størrelse og omkringliggende boligsalg og ikke ud fra renoveringsniveauet. Der er en spilleplads her, men det er ikke mere end et par procent i Bibelen, og en køber betaler en del kontant.
Du får ikke en bedre pris, men du kan sælge hurtigere. Og dette er en unik fordel efter min mening!!!
Så vi vender tilbage til selve renoveringen:
Her er der en endnu større adskillelse mellem, hvad der skal gøres, og hvorfor.
Renovering til leje er meget billigere, og du skal sørge for, at alle materialer er meget holdbare og billige
At sælge er en anden historie, og du skal finde en god ejendomsmægler, der vil fortælle dig, hvad der er brug for i nabolaget.
Det næste tal, der indtastes her, er størrelsen af renoveringen. For eksempel, med en renovering på 15000, så er chancen for, at han skrider og har brug for et ekstra beløb på yderligere 15000, relativt lille i forhold til en renovering på 50000
Jeg ser meget enkelt på det. Alt, hvad der kan blive kompliceret, er uundgåeligt kompliceret, og det skal du tage højde for. Erfaringsmæssigt, hvis du er forberedt på alt, kommer du bedre ud af en handel i sidste ende.
Dette er sandt for mig i Bibelen, og jeg sammenligner to transaktioner med en fortjeneste på 30 % på 10000 eller to transaktioner på 50000. Jeg vil foretrække en på 10000, fordi da jeg lavede en fejl med 10000, er jeg stadig i en stor transaktion i overskud og en lille i tab. Selv en lille skal bearbejdes to gange. For at bekræfte dette i tilfælde af, at jeg har et helt hold, som jeg er sikker på i området for to små transaktioner, og et hold, som jeg er meget mindre sikker på i forbindelse med en transaktion, foretrækker jeg at spille det sikkert.
Du skal også forstå, at renovering af et lejemål er enklere, og at læse og jeg tog fejl, vil jeg tjene pengene tilbage på lang sigt.
Hvis vi laver en lille renovering i et gammelt hus, skal vi forstå, at der er en omkostning undervejs, som vi betaler forud og leje. Selv i salget vil køber tage en inspektør, og vi falder fra salgsprisen tæt på den pris, som vi ikke gjorde, men prisen, vi falder, vil stadig være mindre, end vi skulle have investeret i renoveringen. Jeg foretrækker stadig at sænke prisen i sidste ende end i renoveringen, fordi det vil koste mig mindre.
Endnu et hensyn skal indgå i ligningen for leje. Når et hus er væk i mindre end en måned, vil et administrationsselskab (det er meget vigtigt, hvad det er, men det er en anden gang) opkræve dig højere betalinger for reparationer. - købspris:
Meget afhænger af de to foregående ting og afhænger af historien om et hus, hvis det eksisterer.
Det afhænger også af motivationsniveauet hos en sælger. Du skal også vide, at den pris, du lukkede, sandsynligvis ikke er den pris, du købte ejendommen til sidst, fordi hver mulighed sænker prisen.
Alt hvad der sælges bliver tjekket flere gange og prisen sænkes hvis muligt.
Jeg vil give mit eksempel fra et af de sidste vendinger. Vi afgav et tilbud på 178,- på et hus, som de ønskede til 200. Sælger vil væk, fordi arealet kan opdeles og huset kan opgraderes og sælges for 400,-. Den første nedjustering var, da vi modtog tilbud fra to entreprenører, en billig 130 og en dyr 200. Vi viste ham et tilbud på 200, og vi kunne tale om 168. Derefter fik vi et brev fra hende om, at der ikke er nogen infrastruktur på den anden siden af huset, og vi præsenterede det for ham. Vi sænkede det til 150. Selvfølgelig vil vi gå til en renovering på 130, og selvfølgelig kontrollerede vi, at forbindelse til infrastrukturen i en nærliggende gade kun vil koste os et par tusinde mere, men amerikanernes kultur er acceptabel til at gøre sådanne ting.
Jeg vil købe en ejendom efter en bestemt formel:
Købspris + renoveringspris = prispris * koefficient
Koefficient er forskellig fra Flip Lerental. For Flip arbejder jeg efter følgende formel:
Ejendomspris til salg: Koefficient:
op til 70000: 45 %
op til 90000:40 %
op til 120000:35 %
op til 170000: 30 %
op til 250000:28 %
op til 300000:26 %
Leje er det samme divideret med 3, for eksempel = 70000
45 %/3=15 %
Når du sætter alle tingene på papir, kommer du til en informeret beslutning, som normalt er mindre afhængig af området, hvis det er et flip, og mere af transaktionsdataene. Og hvis en region er den samme region, så er en højere pris bedre.
Vedrørende udlejning tænker vi på, hvad der vil give mere kursgevinst over længere tid og indgår i sammenligningen. Du skal forstå, at et område med en lav pris, som ikke er et område, der har været stigende i lang tid, nok vil sidde fast der for livet. Du skal kende markedet i disse områder for at forstå, og det er forskelligt fra gade til gade og ikke kun fra land til land. - Du ser, at Dima har lært en ting eller to...superkanon
- Kender ejendomsvedligeholdelse. Der er mange der siger at vedligeholdelsesprisen for en billigere ejendom er højere og jeg er delvist enig med dem. Jeg vil forklare, fordi jeg også har et administrationsselskab. Lad os sige, at vi skal bestille noget, der fikser et klimaanlæg. Han bliver betalt $150 for en ordre og i forhold til prisen på ejendommen spiser den for eksempel 30% fortjeneste. Det er dyrere end et aktiv, der kun koster 10%. Men en billig ejendom, der er godt renoveret, og lad os sige, at der ikke er klimaanlæg og et simpelt nyt køleskab, og der ikke er blokeringer, fordi rørene er nye, og lejeren betaler noget? I denne sammenhæng er en billigere ejendom mere rentabel, fordi der ikke er nogen klager fra lejere, så det, der afgør en besøgende, er, hvor godt administrationsselskabet er, og hvad er din situation. Jeg har set dyre ejendomme, der spiser hele overskuddet, og jeg har billige, hvis vedligeholdelse ikke overstiger 10 % af indkomsten. Selv når en lejer går, koster det meget at male ejendommen i en dyr ejendom. Så hver læsning i sin egen ret og en meget enkel tilstand.
Ligesom en billigere ejendom burde indbringe flere procenter på papiret, for at den kan fungere. Køber ikke ejendomme mindre end 55000 og kræver 14-15% for dem (55) før vedligeholdelse mindre renoveret som en grænse fra Manali.
For dem på 150000 afgifter 11-12% osv
Jo mere en ejendom er renoveret og forsikret, jo mindre koster det. Ved renovering fratrækkes 2-4 % af grænsen
Jo bedre administrationsselskabet er, jo billigere vil det koste at eje, og du kan spørge, hvad der skal gøres, så det koster mindre.
Der er dem, der sælger, at de gør alt (i hvert fald i Israel), og jeg ville tjekke, hvad der går ind i det.
Jeg ser også på femmer fra et kreativt synspunkt.
Fx købte jeg et hus, der gerne vil ledes som et studenterhus, og jeg har to studieindgange. Så jeg sagde at vi skulle lave airbnb og det viste sig at det kan indbringe 2-3 gange den normale husleje selvom en bekendt er Keto - Jeg ville starte herfra - Et opslag i ejendomsmæglergruppen på Facebook
- Hvor sjovt at jeg kom med i gruppen, tak for svaret og for at dele jeres viden med mig??
- Dmitry Shleymovich Dmitry Tak for detaljerne og den tid, du tog dig til at skrive din mening om investeringer ned for mig
- Mit svar til dig er, at du investerer mere i iværksætteren end i ejendommen/ejendommene! Især i sådanne billige ejendomme (op til 100) er vigtigheden af kvaliteten af bygherren (i en forventning om, at han også vil levere en forvaltningsservice) super høj. Det er også vigtigt at forstå, hvad efterspørgslen er efter leje i samme område (for mig er dette tal meget vigtigere end socioøkonomisk status/uddannelsesniveau osv.)
- Et spørgsmål om karakter. Jeg startede med nogle ejendomme for 50 til 200 for tre år siden. Jeg har ret mange problemer med lejere og også reparationer. For et år siden besluttede jeg at prøve en ejendom i Dallas-området til 100. Selvom udbyttet af husene i Atlanta er bedre, er risikoniveauet for mig i forhold til det, jeg modtager, og mængden af problemer, der er i huse i XNUMX, er ikke det værd og passer ikke til min ængstelige natur... derfor sælger jeg i Atlanta og flytter til Dallas
Et spørgsmål om karakter. Jeg startede med nogle ejendomme for 50 til 200 for tre år siden. Jeg har ret mange problemer med lejere og også reparationer. For et år siden besluttede jeg at prøve en ejendom i Dallas-området til 100. Selvom udbyttet af husene i Atlanta er bedre, er risikoniveauet for mig i forhold til det, jeg modtager, og mængden af problemer, der er i huse i XNUMX, er ikke det værd og passer ikke til min ængstelige natur... derfor sælger jeg i Atlanta og flytter til Dallas
Mit svar til dig er, at du investerer mere i iværksætteren end i ejendommen/ejendommene! Især i sådanne billige ejendomme (op til 100) er vigtigheden for kvaliteten af bygherren (med det formål, at han også vil levere en administrationsservice) super høj.
Det er også vigtigt at forstå, hvad efterspørgslen efter leje er i det område (for mig er dette tal meget vigtigere end socioøkonomisk status/uddannelsesniveau osv.)
Dmitry Shleymovich Dmitry Tak for detaljerne og den tid, du tog dig til at skrive din mening om investeringer ned for mig
Hvor sjovt at jeg kom med i gruppen, tak for svaret og for at dele jeres viden med mig??
Jeg ville starte herfra:
https://www.facebook.com/groups/ForumNadlanUSA/permalink/2225348327739357/
Kender ejendomsvedligeholdelse. Der er mange der siger at vedligeholdelsesprisen for en billigere ejendom er højere og jeg er delvist enig med dem. Jeg vil forklare, fordi jeg også har et administrationsselskab. Lad os sige, at vi skal bestille noget, der fikser et klimaanlæg. Han bliver betalt $150 for en ordre og i forhold til prisen på ejendommen spiser den for eksempel 30% fortjeneste. Det er dyrere end et aktiv, der kun koster 10%. Men en billig ejendom, der er godt renoveret, og lad os sige, at der ikke er klimaanlæg og et simpelt nyt køleskab, og der ikke er blokeringer, fordi rørene er nye, og lejeren betaler noget? I den sammenhæng kan en billigere ejendom betale sig, fordi der ikke er klager fra lejere.
Så det, der afgør en besøgende, er, hvor godt et administrationsselskab er, og hvordan du klarer dig. Jeg har set dyre ejendomme, der spiser hele overskuddet, og jeg har billige, hvis vedligeholdelse ikke overstiger 10 % af indkomsten. Selv når en lejer går, koster det meget at male ejendommen i en dyr ejendom. Så hver læsning i sin egen ret og en meget enkel tilstand.
Ligesom en billigere ejendom burde indbringe flere procenter på papiret, for at den kan fungere. Køber ikke ejendomme mindre end 55000 og kræver 14-15% for dem (55) før vedligeholdelse mindre renoveret som en grænse fra Manali.
For dem på 150000 afgifter 11-12% osv
Jo mere en ejendom er renoveret og forsikret, jo mindre koster det. Ved renovering fratrækkes 2-4 % af grænsen
Jo bedre administrationsselskabet er, jo billigere vil det koste at eje, og du kan spørge, hvad der skal gøres, så det koster mindre.
Der er dem, der sælger, at de gør alt (i hvert fald i Israel), og jeg ville tjekke, hvad der går ind i det.
Jeg ser også på femmer fra et kreativt synspunkt.
Fx købte jeg et hus, der gerne vil ledes som et studenterhus, og jeg har to studieindgange. Så jeg sagde at vi skulle lave airbnb og det viste sig at det kan indbringe 2-3 gange den normale husleje selvom en bekendt er Keto
Du ser, at Dima har lært en ting eller to...superkanon
købspris:
Meget afhænger af de to foregående ting og afhænger af historien om et hus, hvis det eksisterer.
Det afhænger også af motivationsniveauet hos en sælger. Du skal også vide, at den pris, du lukkede, sandsynligvis ikke er den pris, du købte ejendommen til sidst, fordi hver mulighed sænker prisen.
Alt hvad der sælges bliver tjekket flere gange og prisen sænkes hvis muligt.
Jeg vil give mit eksempel fra et af de sidste vendinger. Vi afgav et tilbud på 178,- på et hus, som de ønskede til 200. Sælger vil væk, fordi arealet kan opdeles og huset kan opgraderes og sælges for 400,-. Den første nedjustering var, da vi modtog tilbud fra to entreprenører, en billig 130 og en dyr 200. Vi viste ham et tilbud på 200, og vi kunne tale om 168. Derefter fik vi et brev fra hende om, at der ikke er infrastruktur på den anden siden af huset, og vi præsenterede det for ham. Vi sænkede det til 150. Selvfølgelig vil vi gå til en renovering på 130, og selvfølgelig tjekkede vi, at forbindelse til infrastrukturen på en nærliggende gade kun vil koste os et par tusinde mere, men amerikanernes kultur er acceptabel til at gøre sådanne ting.
Jeg vil købe en ejendom efter en bestemt formel:
Købspris + renoveringspris = prispris * koefficient
Koefficient er forskellig fra Flip Lerental. For Flip arbejder jeg efter følgende formel:
Ejendomspris til salg: Koefficient:
op til 70000: 45 %
op til 90000:40 %
op til 120000:35 %
op til 170000: 30 %
op til 250000:28 %
op til 300000:26 %
Leje er det samme divideret med 3, for eksempel = 70000
45 %/3=15 %
Når du sætter alle tingene på papir, kommer du til en informeret beslutning, som normalt er mindre afhængig af området, hvis det er et flip, og mere af transaktionsdataene. Og hvis en region er den samme region, så er en højere pris bedre.
Vedrørende udlejning tænker vi på, hvad der vil give mere kursgevinst over længere tid og indgår i sammenligningen. Du skal forstå, at et område med en lav pris, som ikke er et område, der har været stigende i lang tid, nok vil sidde fast der for livet. Du skal kende markedet i disse områder for at forstå, og det er forskelligt fra gade til gade og ikke kun fra land til land.
Renoveringspris:
Den første ting, der er ansvarlig for renoveringsniveauet, er den samme mægler, som du fandt i det foregående trin. Du skal forstå, at renovering i Herzliya og Dimona er anderledes, og kun en ejendomsmægler fra Herzliya kan vide, hvordan man renoverer i Herzliya.
Enhver investering ud over, hvad mægleren sagde, vil 90% ikke returnere penge.
For dem, der tror, at de vil renovere bedre og sælge dyrere: det går ikke. Hvis et hus ikke ligger i et luksusområde, vil folk gerne få et lån, og en bank vil bestille en taksator. Taksatoren gav en anbefaling ud fra størrelse og omkringliggende boligsalg og ikke ud fra renoveringsniveauet. Der er en spilleplads her, men det er ikke mere end et par procent i Bibelen, og en køber betaler en del kontant.
Du får ikke en bedre pris, men du kan sælge hurtigere. Og dette er en unik fordel efter min mening!!!
Så vi vender tilbage til selve renoveringen:
Her er der en endnu større adskillelse mellem, hvad der skal gøres, og hvorfor.
Renovering til leje er meget billigere, og du skal sørge for, at alle materialer er meget holdbare og billige
At sælge er en anden historie, og du skal finde en god ejendomsmægler, der vil fortælle dig, hvad der er brug for i nabolaget.
Det næste tal, der indtastes her, er størrelsen af renoveringen. For eksempel, med en renovering på 15000, så er chancen for, at han skrider og har brug for et ekstra beløb på yderligere 15000, relativt lille i forhold til en renovering på 50000
Jeg ser meget enkelt på det. Alt, hvad der kan blive kompliceret, er uundgåeligt kompliceret, og det skal du tage højde for. Erfaringsmæssigt, hvis du er forberedt på alt, kommer du bedre ud af en handel i sidste ende.
Dette er sandt for mig i Bibelen, og jeg sammenligner to transaktioner med en fortjeneste på 30 % på 10000 eller to transaktioner på 50000. Jeg vil foretrække en på 10000, fordi da jeg lavede en fejl med 10000, er jeg stadig i en stor transaktion i overskud og en lille i tab. Selv en lille skal bearbejdes to gange. For at bekræfte dette i tilfælde af, at jeg har et helt hold, som jeg er sikker på i området for to små transaktioner, og et hold, som jeg er meget mindre sikker på i forbindelse med en transaktion, foretrækker jeg at spille det sikkert.
Du skal også forstå, at renovering af et lejemål er enklere, og at læse og jeg tog fejl, vil jeg tjene pengene tilbage på lang sigt.
Hvis vi laver en lille renovering i et gammelt hus, skal vi forstå, at der er en omkostning undervejs, som vi betaler forud og leje. Selv i salget vil køber tage en inspektør, og vi falder fra salgsprisen tæt på den pris, som vi ikke gjorde, men prisen, vi falder, vil stadig være mindre, end vi skulle have investeret i renoveringen. Jeg foretrækker stadig at sænke prisen i sidste ende end i renoveringen, fordi det vil koste mig mindre.
Endnu et hensyn skal indgå i ligningen for leje. Når et hus er væk i mindre end en måned, vil et administrationsselskab (det er meget vigtigt, hvad det er, men det er en anden gang) opkræve dig højere betalinger for reparationer.
Jeg vil gerne forklare fra min datters synspunkt og tilgive mig, hvis det bliver lidt svært at forbinde.
Der er mange transaktioner, og når jeg kommer til en transaktion, er det, der afgør for mig, risiko/belønning og ikke hvor en transaktion er placeret, fordi transaktioner kan foretages overalt.
Det første, vi ser på, er typen af aftale. Der er køb og hold-transaktioner, og der er flip-transaktioner.
Hver aftale har sine risici, og jeg vil tale om alt.
Transaktionen har 3 parametre, som vi ser på og undersøger
Salgspris :
Vi starter med comps
Vi tager det normalt fra en mægler, der arbejder i området. Han burde også kende området og tidligere have solgt i det område. Og det er obligatorisk at tjekke, at han solgte og ikke kun et nummer.
Vi nøjes ikke med én, vi tjekker med ikke færre end tre, men man skal altid forstå, at de heller ikke altid rigtig ved, hvad historien om huset er.
Derfor foretrækker jeg også at snakke med naboer, men til det tager de en ud, der kan gøre det for os og er tilregnelig.
Normalt tjekker jeg også efter Valsolars metode, at huse givet af en mellemmand ikke ligger uden for et områdes begrænsninger (større veje, kryds, vandreservoirer osv.). Nogle gange er det et andet område at krydse vejen i USA!
Forstå også, at alle data skal være ens. Hvis der er garage i kompen, så har vi også stegt, hvis der er kælder, så plantede vi også.
For at tjekke en god handel har vi brug for en lokal, der kender området godt eller kan tale med naboer.
Du skal forstå, at huset nogle gange har en historie, som du skal acceptere, for eksempel ligger det i nærheden af en togstation, og alle leder efter området, hvilket er godt, eller for eksempel er der narkohandlere i nærheden, som er ikke godt.
I Bibelen er der intet menneske, der kan tjekke, så de tager sælgeren ned med henblik på udregningen og går videre til næste ting.
Du skal forstå i Bibelen, at hvis du ikke arbejder med dit team, skal du foretage en inspektion. Og det er lige meget, om du køber fra en grossist, der sælger i løs vægt i Israel eller køber i udlandet. Det er et must!!!!
Vi skal også finde en, der forstår rapporten, og hvordan den gøres, og det er lovpligtigt, at kontrollanten er uden relation til sælger. !!!Ingen måde!!!
Alle skal forstå, at der er et mæglerhonorar på 6% af transaktionen i salget og inkludere det i beregningen. Mine koefficienter til sidst tager højde for dette.
Daniel Dahan
Ordet kærlighed kan efter min mening tolkes lidt...
De fleste forummedlemmer kan lide billige ejendomme. Det betyder ikke, at det er godt eller dårligt. Pointen er, at en billig ejendom kræver mere konstant forvaltning, og enhver reparation er meget betydelig og skader udbyttet og kan forårsage modløshed.
Jeg har været i Texas i 6 år, og da jeg startede havde jeg også 100 A. I dag har jeg 5 ejendomme, der hver er over 200 A værd. Texas er den stat med de bedste parametre for investering i USA. Det er sandsynligt, at du vil nyde både stabilitet og en værdistigning. Jeg ville tage de 100 og tage et realkreditlån og købe en god ejendom til 200 stald, der vil give dig et afkast på omkring 1600-1750 dollars. Virkelig svarer til en lejlighed af høj kvalitet i et efterspørgselsområde i Israel.
En nybegynderinvestor har brug for et stabilt område og ikke en billig ejendom, der er "spicere".
Succesfuldt
Godt spørgsmål, men svaret vil normalt ligge hos dig.
Der er investorer, der investerer 100 i én ejendom, som mange gange vil give dem ro i sindet takket være et bedre miljø, men et solidt afkast.
Og der er investorer, som foretrækker at investere i to ejendomme i lidt mindre gode områder, men med et højere afkast, og selvom det sker, at en lejer forlader, så indbringer den ene ejendom stadig penge.
Det er naturligvis vigtigt at overveje placeringen og værdistigningen.
Bundlinjen er at få så meget information som muligt og komme videre derfra.
Jeg ville personligt gå efter to ejendomme på 50.
Tendensen er denne.. 2 ejendomme giver et mere stabilt flow (for mange.. og selvfølgelig hvert held individuelt)...
Det næste trin er, hvor hurtigt du kan købe en anden ejendom i området...
Gæt indie..
I fremtiden vil det være lettere for dig at udnytte dem alle under Luon-porteføljen...
Alt efter din evne til at tjene penge..
Dette er i et langsigtet perspektiv i henhold til økonomisk planlægning...
Uanset.. klart reelle behov og mål, ikke sikker på, at det at eje et hus er løsningen, men måske en gruppeinvestering eller en investering i gæld eller diversificering (finansiel planlægning er at se hele billedet og tilpasse en Taylor-løsning med det samme...ikke af. hylden)
Texas er klart, at jeg endda ville udnytte til et aktiv af højere kvalitet
Hej Jana,
Det afkast, du har nævnt, lyder meget højt for mig, og spørgsmålet er, om det er brutto eller netto!
Inden da synes jeg, at der er nogle vigtige spørgsmål, som du skal besvare, for at du ved, hvilken investeringsretning du vil gå.
Så hvad er vigtigt at forstå, inden du foretager investeringen?
- Hvad er dine behov?
- Hvilket risikoniveau er du villig til at tage?
- Hvad havde du forventet?
- Hvad er dit budget?
- og mere…
Det er meget vigtigt at forstå alle disse ting, før du investerer.
Vi israelere leder altid efter billigt.
Selvom de fleste af os kender sætningen -
Billig er dyrt!
Vi er fristet til at købe ejendomme billigt. Sandheden er, at det er meget fristende at købe en ejendom for 30-50 tusind dollars. Næsten alle af os har et sådant beløb at investere. Problemet starter et par måneder efter købet. Som vi ved, er der normalt en direkte sammenhæng mellem prisen på ejendommen og niveauet af dens miljø. Husk derfor:
At købe en ejendom i USA for 30-50 tusind dollars betyder, at du vil købe i et område, der er socioøkonomisk svagt.
Derfor anbefaler jeg ikke at gøre dette!!!
Hvad det betyder ?
- den kriminalitet der er nok høj
- at uddannelsen der nok bliver lav
– Gennemsnitslønnen for dine potentielle lejere vil formentlig være lav.
- Lav husleje, og i tilfælde af fejl vil medføre tab af flere måneders husleje.
- og mere…
Og hvorfor er det interessant for dig?
- betyder, at huslejen i sådanne områder vil være lav
- Lejeren vil være på et lavt niveau
- og der er en rimelig chance for, at du mister nogle af dine penge til skader, som lejerne vil gøre på dig, efter de forlader dit hus.
så hvad laver vi?
- Køb med et realkreditlån i USA!
- Realkreditrenterne er 4.9-6.5 % i 20-25 år
- Med en egenkapital på 50 tusind dollars kan du købe en ejendom i et godt område, der koster omkring 120-150 tusind dollars. og generere en passiv indkomst på omkring 10 % netto.
Succesfuldt !
Gilad Oz
Jeg tror, det hele afhænger af det afkast, du kan få
Tak for spørgsmålet
Godnat. Jeg opfatter mig ikke som ekspert, men i det store og hele ville jeg udover den månedlige tilbagebetaling selvfølgelig også tjekke for en stigning i miljøpriserne.