Hej venner, først og fremmest tak til Lior og Ido for dette fantastiske forum og scenen, I gav...

Hej venner, først og fremmest tak til Lior og Ido for dette fantastiske forum og den scene, I gav mig.

Så for dem der ikke kender mig endnu, jeg hedder Yariv Golan, jeg er 46 år, gift +3. Jeg begyndte at investere i fast ejendom i Israel allerede i 2005, og i 2011 havde vi købt 10 investeringsejendomme i Karmiel og Kiryat. Over tid steg priserne, og renterne faldt, og jeg ledte efter et andet sted at investere.

Som mange af jer, der lige er startet og stadig ikke forstår nok, hvordan man undersøger en aftale eller et område, og jeg ikke kendte nogen, der allerede havde investeret i USA, så jeg havde heller ingen at rådføre mig med, fandt jeg ud af jeg selv i 2011 gik rundt i Tel Aviv blandt ejendomsselskaber, der markedsfører ejendomme i USA og fascineret af det høje afkast og løfterne og uden at tænke to gange købte jeg 2 enkeltfamilieejendomme fra et selskab til en pris på omkring $50,000 pr. ejendom (virksomheden er stadig aktiv i dag, så jeg kan ikke afsløre dens navn), og derudover indgik jeg 2 multi-familie transaktioner i Houston Texas med en investering på omkring $55,000 pr. projekt.

Tiden går, og de private huse, der hver skulle indbringe 850 dollars om måneden, står tomme uden lejere, og jeg forstår ikke hvorfor? Samfundet i Israel trækker tiden ud med forskellige undskyldninger. Efter tre måneder besluttede jeg at kontakte administrationsselskabet i USA direkte for at høre, hvad problemet var. Det viser sig, at $850 for disse huse slet ikke er realistisk, den gennemsnitlige pris er $600. Jeg bad straks om at sænke prisen og leje husene hurtigst muligt. Og selvom inden for to måneder var begge huse lejet, men så startede problemerne. Det viser sig, at virksomheden foretog en meget grundlæggende renovering for at sælge med en mere betydelig fortjeneste, og jeg blev overladt til at håndtere resultaterne, hundredvis af dollars hver måned, der gik til forskellige reparationer. Efter et år helt modløs over husene, vil jeg sælge, på dette tidspunkt beder jeg administrationsselskabet om at forbinde mig med ejendomsmæglere. Nu viser den store fidus sig, at ejendommene kun er mellem 25-30 tusinde dollars værd, cirka halvdelen af, hvad jeg betalte for dem.

Jeg indså, at jeg fejlede i husene, nu kan jeg kun håbe, at multifamilietransaktionerne vil fungere ordentligt. Efter flere måneder fik vi pludselig et brev fra ejerne af virksomheden om, at de er i økonomiske vanskeligheder, og at de ikke længere kan administrere ejendommene, og de kommer simpelthen ud af billedet og lader os være i fred. Efter flere dages total chok blev der afholdt et møde med alle projektets investorer, og vi nedsatte en ledelseskomité for hver ejendom. Lidt efter lidt opdagede vi omfanget af iværksætternes svindel. En million dollars, der var beregnet til renovering, forsvandt fra et projekt og fra et andet projekt, der blev købt helt kontant fra investorernes penge, opdagede vi til vores overraskelse, at det havde et lån på 1.2 millioner dollars, der blev optaget uden vores vidende og af selvfølgelig forsvandt disse penge også. Tilføj det faktum, at investorerne slet ikke er registreret i virksomheden, og selve aktiverne er registreret i navnet på den amerikanske partner, en fyr ved navn Alon Solomon, som forsvandt og ikke kan nås.

Investeringer med en samlet værdi på $210,000 på dette stadium er defineret som tabte penge for mig.

Dette er stadiet, hvor jeg beslutter mig for at gøre status, forstå, hvad jeg gjorde forkert og træffe svære beslutninger. Fortsætter jeg med at investere i et sted, hvorfra jeg kun har arvet skuffelser indtil nu, eller slår jeg hænderne op og leder efter en anden retning.

På dette tidspunkt arbejder min kone og jeg som ansatte, jeg er informationssystemchef og min kone er administrerende direktørs sekretær, og der er også lejeindtægter fra ejendommene i Israel, så gudskelov er der noget at leve af og formålet med investeringer skal skabe yderligere indtægter for os, når drømmen om at forlade arbejdet som lønmodtager synes meget langt væk på nuværende tidspunkt.

Jeg kan heller ikke huske, at jeg nogensinde har forladt noget, jeg troede på, så jeg tog en beslutning om, at jeg trods faldet i 4 transaktioner fortsætter med at investere på det amerikanske marked, men nu skal det gøres ordentligt. Jeg har ikke råd til at stole på andre, og jeg skal i gang med at lære feltet, så jeg har den rette viden til at lokalisere de rigtige områder, finde gode tilbud og hele rammen af ​​fagfolk, jeg skal bruge for at få det til at fungere godt til en forandring.

Et helt år med amerikanske kurser, hvor jeg investerede tusindvis af dollars og mentorer, som jeg beundrer den dag i dag. Robert Kiyosaki, Matt Triolet, Josh Cantwell, Jay Massey, Phil Postiowski, John Cochran, Preston Ely og flere.
Den anden fase omfattede etablering af samarbejdsrelationer med mæglere, administrationsselskaber, entreprenører, inspektører, outsellere og projektledere.
Det tredje trin var at gå ned på banen for at lede efter ejendomme og nøje følge det hold, jeg skabte til mig selv. Undervejs genkender du, hvem der er de mennesker, som du kan bygge et langt forhold til, og dem, der forsvinder efter en transaktion, og også dem, der forsøger at arbejde på dig og sælge dig ejendomme til priser over deres værdi, neutraliserer du straks disse mennesker og tager dem ud af ligningen.

Jeg købte mig selv et tocifret antal ejendomme, jeg lavede vendinger, hvoraf nogle var bedre og nogle mindre, for hver handel, du lærer og forbedrer.

I 2013 oversteg indkomsten fra ejendommene i USA langt min indkomst fra at arbejde som ansat og gav mig mulighed for at sige mit job op og gøre fast ejendom til mit hovedbeskæftigelse, siden da har jeg hjulpet investorer med at investere klogt uden at opleve de fejl, jeg lavede på begyndelsen af ​​min rejse, har jeg til dato ledsaget over 200 investorer i køb af My single family home.

Før jeg slutter, vil jeg fortælle dig, at i de første fire transaktioner, jeg lavede, var jeg i stand til at returnere investeringsfonden til mig selv, selvom jeg ikke opnåede en fortjeneste, men jeg tjente en fremragende sats, ved hjælp af hvilken jeg var i stand til at opnå alt, hvad jeg har gjort for mig selv indtil i dag. På grund af prisstigningerne efter tre år var jeg i stand til at sælge de to ejendomme til den pris, jeg købte, og for halvandet år siden blev de 2 flerfamilieprojekter i Texas også solgt, og investeringsfonden i disse projekter blev returneret.

Mit fokus for 2019 er fortsat at bistå investorer i enfamiliekøb og samtidig købe 2 flerfamilieprojekter eller små indkøbscentre sammen med et begrænset antal investorer. Jeg har en række aftaler, der allerede er i pipelinen og er i foreløbig test.

Jeg forbereder indlæg med en masse værdi for dig i denne uge, jeg ønsker dig succesfulde investeringer og økonomisk frihed så hurtigt som muligt.

Link til det oprindelige indlæg i United States Real Estate Forum på Facebook - fungerer på en stationær computer (For at se indlægget skal der være venner, der er blevet godkendt til forummet)

De originale svar på opslaget kan læses i bunden af ​​den aktuelle indlægsside på webstedet eller på linket til opslaget på Facebook, og du er selvfølgelig velkommen til at deltage i diskussionen