Udlejning i USA Afkastet af at leje i USA er højere, men udgifterne er også klart højere...
Oprindelig udgivelsesdato på United States Real Estate Forum på Facebook:
2019-02-02T20:34:06+0000
Udlejning i USA
Afkastet af lejeindtægter i USA er højere.
Men udgifterne er bestemt også højere.
Desværre betyder mine udgifter og begrænsninger, at jeg næsten ikke har noget overskud.
Jeg skriver dette af to grunde:
1. Jeg vil meget gerne høre om bedre oplevelser end mine, fordi jeg gerne vil fortsætte med at investere i Brental i fremtiden.
Jeg bør nævne, at jeg lavede en inspektion og tjekkede, hvor meget en renovering ville koste mig.
Men det stemmer ikke overens med virkeligheden.
Det er okay, vi lærer af fejl, men ærligt talt, det kan ske igen, hvis jeg får tilbud fra Rental, og de ender med ikke at holde stik.
Det afhænger af en god og pålidelig entreprenør, men ikke kun
Det er vigtigt at huske, at der påhviler os udgifter (såsom at smide en lejer ud) (såsom overtrædelsesbreve fra kommunen)
2. Den anden grund er, at jeg for næsten et år siden overvejede at sælge en ejendom i Israel og købe en anden i USA.
Det har jeg heldigvis ikke gjort endnu.
Min personlige anbefaling: Før du tager et sådant skridt, er det værd at vide meget godt, hvor du investerer, ellers kan du falde, og så vil målet om at opnå et bedre afkast end det, der var i Israel, ikke blive nået.
Afslutningsvis:
Jeg er meget positiv og tror på, at det er vejen frem.
Men de, der kan, bør forsøge at forstå, hvor de skal investere, og hvordan de tjekker omkostningerne, før de køber.
Det lyder simpelt, men jeg fulgte bogen, og det var stadig ikke nok.
Link til det oprindelige indlæg i United States Real Estate Forum på Facebook - Fungerer på en stationær computer:
https://bit.ly/2D2gaTc
De originale svar på opslaget kan læses i bunden af den aktuelle indlægsside på webstedet eller på linket til opslaget på Facebook, og du er selvfølgelig velkommen til at deltage i diskussionen
Fantastisk indlæg???
Sandt nok.. følger dine opslag…
Hvad er dit mål? Hvad prøver du at skabe?
Er der en anden vej inden for ejendomsbranchen, der måske kunne opfylde dine behov? (Sandsynligvis ja).
Hvis ét hus generer dig, hvad er så "presset" til at købe et andet?
Det er efter min mening ikke holdbart at se på potentielle kapitalgevinster alene, især hvis du i perioden kun havde en masse udgifter, der i høj grad udhulede det nuværende afkast.
Tidligere spørgsmål om finansiering og refusioner –
Hvis du ikke har et personligt sikkerhedsnet som penge ved siden af, et hus der fungerer ordentligt, en stabil indkomst fra en investering såsom at investere i gæld...
Der er ingen grund til at hoppe ud i at købe et andet hus i direkte ejerskab.
Investering i fast ejendom bør skabe synergi og stabilitet for dig.
Vi er nødt til at skelne mellem barrierer, som vi har taget højde for, og dem, vi ikke har. Med andre ord er der udgifter, som vi skal tage højde for – omkring 40% af huslejen.
En anden ting, der er endnu vigtigere, er administrationsselskabet. Køb kun i et område, hvor du allerede på forhånd ved, at gode administrationsfirmaer fungerer.
?
Efter min mening er der ingen mening i at se på en udlejningsejendom ved udgangen af hvert år. Du skal overveje mindst 5 år eller den periode, du planlagde at beholde den i henhold til forretningsplanen på købstidspunktet. Der kunne komme et "dårligt" år, hvor jeg udskiftede taget, klimaanlægget, og en lejer, der ikke betaler, hvilket vil give mulighed for de følgende år med fred og en god indkomst.
Et dårligt administrationsfirma, du behøver ikke at vente med at evaluere ved årets udgang, du skal evaluere hver måned. Et svagt område bør undgås i anskaffelsesfasen og ikke opdages efter et år, hvor det allerede er for sent.
Succesfuldt!
Liat, god aften. Du gjorde alt efter bogen, og det virkede ikke ordentligt. Jeg synes, din tankegang er forkert. Jeg fungerer på denne måde i dag: Ved udgangen af hvert år opsummerer jeg udgifter og indtægter fra hver ejendom. Et aktiv, der fungerede godt og gav et afkast på 8-10%, fremragende. En ejendom der ikke gjorde det, nu skal vi undersøge hvorfor? Lær af det, og prøv at forbedre og forhindre det, der skete, i fremtiden. I en problematisk ejendom tjekker jeg først dens markedsværdi til salg. Her har jeg en regel, der siger, at hvis jeg kan få en fortjeneste på 3 års husleje i et enkelt salg, så sælger jeg den, hvis vi ikke fortsætter med at leje ud. Jeg har ingen følelser for disse huse, man er nødt til at se på dem som en forretning med udgifter og indtægter. Og hvis virksomheden ikke fungerer, skal du se på, hvad der skete i løbet af året, som forårsagede det. Måske er administrationsselskabet ikke godt, måske købte du i et svagt område, og ejendommen stod i et par måneder. Måske var det et gammelt klimaanlæg, der lige har besluttet sig for at gå i stykker. Konklusionen er, at det, der ikke virker, skal tjekkes, hvorfor? Og forsøge at forbedre dig. Jeg giver ikke op, det tog mig to år at finde ud af, hvordan jeg skulle gøre det ordentligt. Hvis du har brug for hjælp, vil jeg med glæde hjælpe dig.
Min første ejendom startede dårligt (jeg købte den angiveligt med en lejer, der flyttede et sekund senere). Efter et par måneder blev det pludselig fantastisk. Et år med 12% netto (!!). Men så flyttede lejeren, og siden da har ejendommen ligget død i omkring to år, jeg har investeret en god del tusinde kroner i renoveringer og har ikke kunnet sælge... Grunden til, at jeg ikke tager det så tungt, er fordi jeg på forhånd definerede denne ejendom som studieafgift.
I mellemtiden har jeg været hos Shantzim i et år med to andre ejendomme, og det går ret godt. Et udbytte på omkring 9-10%.
Vi har lige fået et brev fra sheriffen om en overtrædelse begået af lejeren, og vi bliver sandsynligvis nødt til at smide ham ud.
Kort sagt, ud fra min lille erfaring er der op- og nedture, men der er uden tvivl også opture ... det skal nok komme!
Hej Liat. I princippet har du ret, auraen omkring ejendomsinvesteringer i USA er ofte overdrevet, især når opinionsdannerne er iværksættere, der presser på for at foretage investeringen uden at give den præcise, enkle og ofte ubehagelige sandhed, før de beslutter sig for at tage skridtet.
Udgifterne til ejendomsvedligeholdelse er højere i USA end i Israel.
Konstruktionen er anderledes, udstyret i huset er anderledes, standarderne er forskellige, ejendomsskattebetalingerne påhviler husejeren, der er et administrationsselskab, forsikring og andre ting, som en simpel beregning kan vise. Men mange udgifter forsvinder fra vores synsfelt eller forståelse på beslutningstidspunktet:
Et tomt hus, renoveringsomkostninger ved hvert lejerskifte, uventede udgifter og langsigtede udgifter, som få mennesker budgetterer ordentligt med (tag, aircondition, infrastruktur), beskatning i Israel, arveafgift og mere...
Formlen for succes er efter min mening:
A. Indsæt tal, der afspejler prognosen godt, og tag højde for det mest pessimistiske scenarie (og inkluder alt inklusive alt)
på. Afsæt tilstrækkelige reserver til det værst tænkelige scenarie og eventuelle overraskelser.
tredje. Arbejd i store skalaer, der gør det muligt at anvende statistikker som relevante (ikke kun ét alt-eller-intet aktiv)
Kombineret med en forståelse af, hvad jeg laver, hvor jeg investerer, og hvad min exitplan er, kan det antages, at oplevelsen vil forbedres med tiden.
held og lykke!
Hvor arbejder du, og med hvilken type ejendomme? Hvis du kan specificere købsprisen kontra lejeprisen...
Jo mere du bor i billigere ejendomme og mindre etablerede kvarterer... Der er en paradoks her. På den ene side er det procentvis billigere at købe et hus på papiret, men i praksis, som du har bemærket, er virkeligheden en helt anden. Efter dit svar vil jeg uddybe mere...
Investering i en udlejningsejendom handler ikke kun om lejeindtægter, der er også kapitalgevinst. Det er muligt, at prisen på ejendommen er steget i løbet af denne periode, og du allerede kan sælge den med fortjeneste.
For det andet er det sandsynligt, at du i det kommende år vil modtage husleje og reducere tab til et overskud.
Investering i indkomstgivende ejendomme er en langsigtet investering. Du vil helt sikkert lære af dette til fremtiden, og i det lange løb vil du tjene penge.
Held og lykke med dine fremtidige investeringer, og tillykke med din tålmodighed.
Ari Frank
Moshe Orange