Spørgsmål: Jeg har en partner i Chicago, en amerikansk statsborger, som har investeret i fast ejendom der i mange år. Tilbuddet…
et spørgsmål
Jeg har en partner i Chicago, en amerikansk statsborger, som har investeret i fast ejendom der i mange år. De tilbud, vi laver, er flip-tilbud i det nordlige Chicago. Normalt er købsprisen 250,-, renovering 100,- og ARV er 550,- mere eller mindre. I sådanne transaktioner bruges en hård pengeudlåner normalt. Fordi min partner har en god kreditscore og har lavet mange transaktioner, er der meget bedre vilkår, og han påtager sig lånet. I hver handel skal der findes investorer, som vil investere de 20%, normalt 60-70k. Problemet er, at den sikkerhed, jeg kan give investoren, er et andet realkreditlån og et gældsbrev. Investorer føler sig generelt mindre sikre med sådan sikkerhed.
Jeg viser dem også historien om transaktioner og den fortjeneste, der kom ud til sidst, men de føler sig stadig ikke sikre med et andet realkreditlån.
Hvilke andre muligheder har jeg at give investorer, så de føler sig trygge og investerer i handlen?
Link til det originale indlæg i United States Real Estate Forum på Facebook - Virker på en stationær computer (For at se indlægget skal der være venner, der er blevet godkendt til forummet):
http://bit.ly/2NoYxSm
De originale svar på opslaget kan læses i bunden af den aktuelle indlægsside på webstedet eller på linket til opslaget på Facebook, og du er selvfølgelig velkommen til at deltage i diskussionen
Du giver dem et meget lavt afkast i forhold til deres risiko. I gearede transaktioner, hvor de har en større "risiko", bør de tjene mere. Du skal give dem mindst 15%-20% på pengene, og pludselig vil du se, hvordan deres afskrivning "forsvinder."
Jeg arbejder meget med investorer i følgende model:
Har du yderligere aktiver, som ikke er pantsat, kan du belåne dem til hans fordel.
Det er, hvad vi gør i Milwaukee.
På denne måde behøver jeg i øvrigt ikke at omskrive et realkreditlån på hver ejendom, der er solgt eller købt og kan arbejde med pengene på flere ejendomme.
Derudover giver det mig mulighed for at definere en kontrakt med investoren for en periode på et år og ikke nødvendigvis indtil ejendommen er solgt. Investorer kan virkelig godt lide dette, fordi ingen rigtig ønsker at låne penge til et tre-fire måneders projekt...
Advarsel om ejendom i Israel? Overførsel af et beløb af dine penge til trust med en advokat, indtil handlen er afsluttet, og underskrivelse af en kontrakt med advokaten om, at disse penge tjener som sikkerhed for en aftale i USA... Hvis du går i stå, så lad være med at returnere dem, du taber... pengene går til investoren. Ingen vil gå med til at være på et andet realkreditlån efter banken.
Hvorfor tage et hårdt lån?? Har din partner erfaring og god kredit, kan du optage et byggelån til 5.5 % i rente.
Det er, hvad jeg gør.
Efter min mening, og jeg har sagt dette til mere end én venture, bør du, hvis du vil give investorerne større tillid, også lægge penge i handlen (selvom på niveauet 15%-20% af egenkapitalen).
Eller tag et lån med hårde penge
Du kan tilbyde dine investorer at være PENGEPARTNERE i handlen og etablere den inden for en fælles LLC og DRIFTSAFTALE, som mine forgængere foreslog. I en fart!
Ori
Du kan oprette en fælles LLC og definere forholdet i en driftsaftale.
Hej Uri. Et rigtig interessant spørgsmål. Som amerikansk statsborger laver jeg lignende aftaler med investorer, men færre flips, mere cash flow, og sikkerheden er et LLC-partnerskab og ligner din sikkerhed. Jeg vil også gerne høre flere muligheder. ?