Post fjerde og i dag – hvordan undersøger man en aftale og kvantificerer risikoen? I kodekapitlerne talte vi om...

Post onsdag

Og i dag - hvordan undersøger man en transaktion og kvantificerer risikoen?

I kodekapitlerne talte vi om et målafkast, som vi stræber efter, og som bekendt er afkast altid et afledt af risiko.
Det afkast jeg sigter efter er 18% årligt, et ikke lavt afkast, og det har stor betydning for at undersøge risikoen i alle de investeringer jeg undersøger.

Når jeg gennemgår en transaktion, er der flere parametre, jeg tjekker først: (ikke nødvendigvis i den rækkefølge, jeg skrev selvfølgelig)

1. Hvad er "aftalen"?
Er dette en iværksætteraftale? forbedring? Mulighed og salg videre?
Hver transaktion indebærer forskellige risici. Markedsrisici, efterspørgsel og udbud, iboende risici (som en renovering, som jeg ikke aner, hvor meget det vil koste), regulatoriske risici (tilladelser) og lignende.

2. Hvad er størrelsen af ​​investeringen og finansieringsmulighederne?
Hvad er det beløb, jeg skal investere? Og hvad er det forventede investeringsafkast?
Hvad er beløbet og omkostningerne ved finansiering, jeg har brug for? Belåner jeg flere aktiver eller non-recourse finansiering?
Hvad er "finansieringsmærkning"? Kan jeg modtage tilbagebetalingen, hvis noget går galt? Kan jeg foretage en refinansiering, hvis jeg ikke har noget valg?

3. Analyse af følsomhed over for markedspriser.
Hvad er den aktuelle markedspris i forhold til historiske priser? Hvor meget er priserne faldet i den store depression? (I 2008 f.eks.) på dette område. Hvor meget har prisstigningen været de seneste år i området? Er der en opadgående tendens eller en moderation? Hvor meget skal prisen ned, for at fortjenesten "nulstilles" i handlen?

4. Hvem er mine partnere i transaktionen?
Er jeg den eneste iværksætter eller har jeg partnere?
Hvis jeg er udvikleren - har jeg den viden, erfaring, forbindelser og finansiering, der kræves for at udføre transaktionen med succes?
Hvis der er partnere - hvem er de? Kender jeg alle personligt? Hvad er deres erfaring? Hvad er deres ry? Hvad er deres "navnerisiko"? Hensigten er - hvor godt deres navn er baseret på markedet og generelt. Jeg mener, vil de risikere deres navn og omdømme i en mislykket aftale?

5. Hvad er den nødvendige tidsramme, og hvad er "tidsrisiciene"?
Hvad er tidsrammen for en transaktion, og hvad er tidsrammen for lignende transaktioner på samme sted og lignende steder?
Hvad er "tidsrisiko"? Meningen er - hvad er min risiko ved at forlænge projektet? Hvis jeg har finansiering, forlænger de så min tilbagebetalingsperiode? Kan jeg opfylde tilbagebetalingerne, hvis perioden forlænges?

6. Hvad er området og risiciene i det?
Hvad er det område, hvor jeg arbejder? Er det nemt for mig at få adgang til det, hvis jeg skal rejse meget til ejendommen?
Hvad er områdets risikohistorie? Er der mange ejendomshandler eller få? Er der mange andre iværksættere der? Hvor mange af dem har gennemført lignende projekter?

7. Hvad er næste skridt?
Den sidste ting, jeg kigger på, er at tilpasse investeringen til investorernes plan og planlægge at bruge den til at indløse handlen. Jeg mener, jeg plejer allerede at planlægge, hvad jeg skal gøre med omsætningen af ​​handlen, for at passe alt ind i vores "masterplan" på vej mod målet.

Det er de vigtigste overvejelser, jeg ser på, når jeg analyserer en aftale.

I næste indlæg – hvad gør vi med overskuddet?

Link til det originale indlæg i United States Real Estate Forum på Facebook - Virker på en stationær computer (For at se indlægget skal der være venner, der er blevet godkendt til forummet):
https://www.facebook.com/1885945295012997/posts/2239469162993940

De originale svar på opslaget kan læses i bunden af ​​den aktuelle indlægsside på webstedet eller på linket til opslaget på Facebook, og du er selvfølgelig velkommen til at deltage i diskussionen