פוסט רביעי והיום – כיצד לבחון עסקה ולכמת את הסיכון? בפרקים הקודים דיברנו על…

Post onsdag

והיום – כיצד לבחון עסקה ולכמת את הסיכון?

בפרקים הקודים דיברנו על תשואת יעד שאנו שואפים אליה, וכמו שידוע לכם, תשואה היא תמיד נגזרת של סיכון.
התשואה שאני שואף אליה היא 18% שנתית, תשואה לא נמוכה, ולן ישנה חשיבות רבה בבחינת הסיכון בכל ההשקעות שאני בוחן.

כאשר אני בוחן עסקה יש מספר פרמטרים שאני בודק לפני הכל: (לא בהכרח בסדר בו כתבתי כמובן)

1. מהי ה”עסקה”?
האם מדובר בעסקת יזמות? השבחה? אופציה ומכירה הלאה?
כל עסקה טומנת בחובה סיכונים שונים. סיכוני שוק, ביקוש והיצע, סיכונים גלומים (כמו שיפוץ שאין לי מושג כמה יעלה), סיכוני רגולציה (היתרים) וכדומה.

2. מהו סכום ההשקעה ויכולות המימון?
Hvad er det beløb, jeg skal investere? Og hvad er det forventede investeringsafkast?
Hvad er beløbet og omkostningerne ved finansiering, jeg har brug for? Belåner jeg flere aktiver eller non-recourse finansiering?
Hvad er "finansieringsmærkning"? Kan jeg modtage tilbagebetalingen, hvis noget går galt? Kan jeg foretage en refinansiering, hvis jeg ikke har noget valg?

3. ניתוח רגישות למחירי השוק.
Hvad er den aktuelle markedspris i forhold til historiske priser? Hvor meget er priserne faldet i den store depression? (I 2008 f.eks.) på dette område. Hvor meget har prisstigningen været de seneste år i området? Er der en opadgående tendens eller en moderation? Hvor meget skal prisen ned, for at fortjenesten "nulstilles" i handlen?

4. מי השותפים שלי בעסקה?
Er jeg den eneste iværksætter eller har jeg partnere?
Hvis jeg er udvikleren - har jeg den viden, erfaring, forbindelser og finansiering, der kræves for at udføre transaktionen med succes?
Hvis der er partnere - hvem er de? Kender jeg alle personligt? Hvad er deres erfaring? Hvad er deres ry? Hvad er deres "navnerisiko"? Hensigten er - hvor godt deres navn er baseret på markedet og generelt. Jeg mener, vil de risikere deres navn og omdømme i en mislykket aftale?

5. מהו טווח הזמן הדרוש ומה הם “סיכוני הזמן”?
Hvad er tidsrammen for en transaktion, og hvad er tidsrammen for lignende transaktioner på samme sted og lignende steder?
מהו “סיכון הזמן”? הכוונה היא – מה הסיכון שלי בהתארכות הפרוייקט? אם יש לי מימון, האם יאריכו לי את תקופת ההחזר? האם אוכל לעמוד בהחזרים אם התקופה תתארך?

6. מהו האיזור והסיכונים בו?
Hvad er det område, hvor jeg arbejder? Er det nemt for mig at få adgang til det, hvis jeg skal rejse meget til ejendommen?
Hvad er områdets risikohistorie? Er der mange ejendomshandler eller få? Er der mange andre iværksættere der? Hvor mange af dem har gennemført lignende projekter?

7. Hvad er næste skridt?
Den sidste ting, jeg kigger på, er at tilpasse investeringen til investorernes plan og planlægge at bruge den til at indløse handlen. Jeg mener, jeg plejer allerede at planlægge, hvad jeg skal gøre med omsætningen af ​​handlen, for at passe alt ind i vores "masterplan" på vej mod målet.

אלה השיקולים העיקריים שאני בוחן כאשר אני מנתח עסקה.

בפוסט הבא – מה עושים עם הרווח?

Link til det originale indlæg i United States Real Estate Forum på Facebook - Virker på en stationær computer (For at se indlægget skal der være venner, der er blevet godkendt til forummet):
https://www.facebook.com/1885945295012997/posts/2239469162993940

De originale svar på opslaget kan læses i bunden af ​​den aktuelle indlægsside på webstedet eller på linket til opslaget på Facebook, og du er selvfølgelig velkommen til at deltage i diskussionen