Hej venner. Så, som alle ved, er alt ikke rosenrødt i ejendomsinvesteringer (de fleste af dem...). Jeg uploader...
Hej venner. Så, som alle ved, er alt ikke rosenrødt i ejendomsinvesteringer (de fleste af dem...). Jeg rejser et "mørknings"-problem, som altid skal tages i betragtning, og det er ledighed. Vi købte en ejendom, brummer, alle numre virker, og pludselig er ejendommen tom/eller lejet som et urværk osv., og vi står uden husleje i et stykke tid.
Nedenfor er mit dilemma: Så på billedet er en fantastisk ejendom, jeg for nylig købte. Jeg vil senere, når det er min tur til den ugentlige klumme, uddybe hele min proces i fast ejendom i USA, som nævnt, til næste gang...
Med hensyn til ejendommen og dilemmaet er alle tal efter bogen, den blev købt til en god pris under markedet, dens lejeudbytte er god og efter planen.
Da jeg købte huset, havde vi renoveret lidt af det der skulle til, vi nåede november og den kolde vinter var lige om hjørnet, og det var den dødeligste tid på året.
Pludselig er alt ikke rosenrødt, og jeg tror på, at det rosenrøde vender tilbage. Alt bliver selvfølgelig lejet, men nu skal vi håndtere krisen.
Nogle ejendomsdetaljer: Købspris 210, markedsværdi 235A, mest eftertragtede kvarter i området, tilknyttet velrenommerede skoler og et væld af faciliteter (en anden betegnelse for et kvarter - attraktioner og tjenester i området)
Huslejen er ifølge alle CMA-rapporter ikke mindre end $1795.
Ejendommen har været på markedet i over halvanden måned uden ansøgere. Sænkede prisen med $50 og stadig ingenting. Administrationsselskabet tilbyder nu 1700, hvis jeg er desperat efter at finde en lejer (100 $ mindre end den oprindelige plan).
Så dilemmaet er at sænke den til 1700 og tilbyde en kontrakt i 15-18 måneder, så jeg kan forny efter vinteren og hæve prisen tilbage til markedspris eller vente lidt endnu med at finde en lejer til markedspris, som sørger for, at ejendommen bliver udlejet til den rigtige pris. Alternativt kan du finde en lejer til 1700 eller mere for bare et år, og så kommer den næste år, gud forbyde, tilbage...
Jeg plejer at sænke prisen og finde en lejer for et år plus et par måneder, f.eks. 15 eller 18, så jeg fornyer efter vinteren.
Konklusioner der er vigtige at huske – Amerikanerne er en anden kultur, i modsætning til os israelere, som når vi ser en anstændig lejlighed til leje i et kvarter vi gerne vil bo i, også vil se på lejligheder 200-500 NIS over budgettet og stadig være interesserede og forhandle. Den gennemsnitlige amerikaner vil forlade deres hjem for $25 eller vil slet ikke være interesseret i ejendommen. Det er noget, der er vigtigt at understrege ved kontraktfornyelse næste år. I USA, på et godt marked, bliver lejepriserne generelt opdateret opad, og hvert år vil der ske en stigning i lejen, som lejeren skal betale. Der er ikke sådan noget som en mulighed i Israel.
Når en lejer flytter, finder jeg først ud af, om det er et prisspørgsmål, og så er jeg fleksibel. Jeg havde for eksempel en sag, hvor en lejer på flere år ville flytte ud, fordi markedsprisen var steget, og det efterkom jeg og beholdt det. Til gengæld steg markedsprisen i en anden ejendom, og lejeren fornyede ikke. Da jeg forhørte mig om prisen, viste det sig, at lejeren rejste af en ægte grund: han havde købt en ejendom til sig selv. Så et andet tip er at give, at når en kontrakt udløber, og der er en god lejer, så prøv at gøre alt for at beholde ham, selv til en lavere leje end markedet tilbyder.
Link til det originale indlæg i United States Real Estate Forum på Facebook - Virker på en stationær computer (For at se indlægget skal der være venner, der er blevet godkendt til forummet):
http://bit.ly/2NfoUdi
De originale svar på opslaget kan læses i bunden af den aktuelle indlægsside på webstedet eller på linket til opslaget på Facebook, og du er selvfølgelig velkommen til at deltage i diskussionen
Jeg er enig i alt, hvad du skrev ovenfor, bortset fra det problematiske afsnit 4.
Hvis
Du skriver under på en toårig kontrakt uden mulighed for at tage af sted med 60 dages varsel og det hele, men er fleksibel, hvis han beslutter sig for at gå inden da. Dette er faktisk en ensidig mulighed, du gav til lejeren, og hvad med gensidighed?
Hvad sker der, hvis du ønsker at udnytte og sælge inden periodens udløb, og lejer nægter at fraflytte til fordel for køber, fordi retten til at fraflytte kun er hans?
Hvor ligger huset, hvis jeg må spørge?
Tak.. fedt indlæg
To ting 🙂
1. Tillykke med købet af ejendommen.
2. Efter min mening er dette en "begynders" fejl (jeg ved ikke, om du er nybegynder eller ej, men dette er for alle). Hvorfor købe en ejendom til $210000 til en leje på $1800??? Og sig, at det er $235000 værd (din markedsværdi – hvilket betyder, at du har omkring $6000 i kapitalgevinst på ejendommen) Hvorfor gør du dette... (jeg vil virkelig gerne vide det). Det er et afkast på 6%!!!! (Meget lavt efter min mening). Jeg kender en del mennesker, der gør dette, og i dag kommer de til mig for at få dem ud af sådanne investeringer (normalt på grund af lejere, der ikke betaler - ja, ja, det sker selv i de bedste kvarterer!!!)
Og nu hvor jeg har sluppet dampen, er det her, du skal gøre. Sænk det til $1700 eller mindre for at leje ejendommen (og håber lejerne betaler). Lej også for $1650 for at tage ejendommen ud af markedet.
Undskyld hvis jeg er lidt "ked af det", men det er min mening.
Omri Ben Ya Præcis hvad jeg kom for at sige. Det er bedre at sænke prisen og hyre en lejer så hurtigt som muligt. En kvalitetslejer naturligvis
En tom måned koster dig over $1700.
Tag selv $100 af, og du vil "kun" miste $1200 (over et år).
Nogle gange er det mere rentabelt at sænke prisen og leje ejendommen hurtigt end at insistere på en høj pris og gå glip af en måned.
Hej Daniel. Tak for det fremragende indlæg, der helt sikkert tager fat på et problem, der generer os alle – dødtid, når ejendommen står tom. Jeg kan fortælle dig, hvordan jeg forsøger at håndtere problemet:
1. Først og fremmest er de kontrakter, jeg underskrev, for to år. Jeg tillader en lang kontrakt uden prisstigning efter et år, så lejerne garanterer sig selv en lavere pris, hvis de skriver under for to år.
2. Jeg prissætter kontrakten cirka 10 procent under markedsprisen, som administrationsselskabets udgift, og administrerer ejendommen direkte med lejer - dette afhænger selvfølgelig af ejendommens karakter og områdets kvalitet - i det område og konference du beskriver, forekommer det mig muligt, men her er der selvfølgelig dilemmaet om du foretrækker at være mere passiv, men betale en præmie for det eller være mere aktiv. Fra min erfaring er kvaliteten af administrationsselskaber i USA sådan, at jeg i de fleste tilfælde selv håndterer problemerne alligevel for at finde de bedste entreprenørpriser, så jeg har ikke noget væsentligt bidrag at yde med at bruge administrationsselskaber i ejendomme beliggende i niveau A områder.
3. I kontrakten står der, at hvis lejeren ikke betaler, vil jeg hente et administrationsselskab.
4. Der er ingen mulighed for at forlade kontrakten – jeg giver ikke mulighed for 60 dages varsel. Til gengæld for ydelsen er lejeren forpligtet i to år. Jeg er selvfølgelig fleksibel omkring dette, hvis det er nødvendigt, men selve kontrakten har ikke den mulighed.
Det, som kontrakten ovenfor giver dig, er at finde en lejer mere effektivt, fordi du er prissat under markedsprisen, men du har ikke direkte indflydelse på pengestrømmen, fordi du ikke bruger et administrationsselskab.
Men dette er naturligvis kun egnet til high-end ejendomme med lejere af meget høj kvalitet.
Du kan annoncere ejendommen hos en ejendomsmægler, der allerede har en database over ventende lejere – de fleste administrationsselskaber har ikke sådan en database, fordi det ikke er deres hovedforretning, men det er værd at tjekke.
Jeg ville ikke indgå en kontrakt med udlejningsfirmaet, der forpligter dig til kun at arbejde med dem, og jeg ville aktivt bruge de forskellige medier til selv at finde en lejer.
Håber jeg hjalp!