Hej venner, efter at vi i et tidligere indlæg talte om vigtigheden af ​​at undersøge ejendomsmiljøet, kvaliteten af ​​befolkningen...

Oprindelig udgivelsesdato på United States Real Estate Forum på Facebook:
2019-02-08T14:57:54+0000

Hej venner,

לאחר שדיברנו בפוסט הקודם על החשיבות של בחינת סביבת הנכס, איכות האוכלוסיה שמתגוררת באזור, והביקושים למגורים, מה שמייצר רמת בטחון גבוהה יותר בהשקעה, בפוסט זה אדבר על מספר עקרונות מאוד חשובים להקפיד עליהם, כאשר בוחנים את הכדאיות הכלכלית של השקעה בנכס מניב.

בהשקעה בנדל”ן בארצות הברית, כמו בכל מקום אחר בעולם, ישנם שני עקרונות חשובים בפן הכלכלי להקפיד עליהם כאשר בוחנים השקעה:
✅ שמירה על הקרן
✅ החזר טוב על ההשקעה

כאשר בוחנים השקעת נדל”ן, חשוב לשים לב לא להתפתות להצעות שמבטיחות אחוזי החזר גבוהים, אך שמות את הקרן שלכם בסיכון. זה יכול לקרות כאשר אתם רוכשים נכס במחיר הגבוה מהשווי הראלי שלו.
אומנם זה יכול להראות מאוד מפתה בהתחלה, אבל בעייתי כאשר יגיע היום שבו תרצו למכור את הנכס, ותגלו שאתם יכולים למכור רק במחיר הפסד ובעצם לאבד את כל / חלק מהרווחים שלכם במשך השנים.

אז מה עושים? איך יודעים מהו השווי הראלי של הנכס?
אתרים כמו Zillow, Redfin, Trulia מספקים נתונים על מחירי נכסים אחרים בסביבת הנכס שאתם מתעניינים בו, כדי שתוכלו להבין מהו השווי האמיתי של הנכס שאתם בוחנים.

מספר דברים חשובים בהקשר הזה:

✅ חשוב להסתכל רק על בתים שכבר נמכרו, לא על בתים שמוצעים למכירה. יש הרבה מקרים בהם אנשים מציעים למכירה נכס במחיר גבוה בהרבה מהשווי הראלי שלו, רק בגלל שזהו גובה המשכנתא שהם חייבים לבנק והם לא יכולים למכור במחיר נמוך מזה. מה שיקרה הרבה פעמים זה שהבית לא ימכר ולבסוף יעוקל על ידי הבנק.

✅ חשוב לבחון נכסים כמה שיותר קרובים לבית שאתם מתעניינים בו. ישנם הרבה מאוד מקרים שיש הבדל משמעותי במחירי הבתים אפילו באותו הרחוב!

✅ חשוב לבחון נכסים דומים – אותו מספר חדרי שינה, אמבטיות, שטח דומה ושנת בניה דומה. במידה ולוקחים בחשבון בית בגודל שונה, יש להתאים את המחיר

✅ מיקום הנכס – נכס על כביש ראשי יהיה שווה פחות מאשר נכס זהה אשר נמצא מעט יותר בתוך השכונה, ברחוב פנימי ושקט, או רחוב ללא מוצא.

✅ המצב הפנימי של הנכס, והנראות החיצונית שלו (מה שנקרא Curb Appeal) – יכולים להיות הבדלים של עשרות ואפילו מאות אלפי דולרים, בין נכס משופץ לנכס מוזנח. תקפידו לבחון נכסים במצב פנימי דומה למה שאתם מתכוונים להביא את הנכס שלכם אליו.

✅ האם יש חניות לנכס, וכמה? האם החניות הן פנימיות או חיצוניות?האם יש מחסן? אלו דברים שמשפיעים על שווי הנכס.

ודבר מאוד מאוד חשוב –
❌ בשום אופן לא להסתמך על הערכת השווי האוטומטית שמוצגת באתרים הנ”ל – על כך הרחבתי בפוסט נפרד.

מבחינת ההחזר על ההשקעה, חשוב לקחת בחשבון מספר מרכיבים בהבנת ההוצאה השנתית על הבית:

➖ מיסים מקומיים – יכולים להשפיע באופן משמעותי על כדאיות הרכישה, ישנם אזורים עם מיסים מקומיים גבוהים מאוד, מה שיכול להפוך את הנכס להשקעה לא כדאית.
➖ עמלה חודשית לחברת ניהול – חברה שדואגת לטפל עבורכם בכל דבר הקשור לנכס – מציאת דיירים, גביית דמי השכירות החודשיים, תשלום המיסים המקומיים, טיפול בכל בעיה שצצה בנכס, וכו’.
➖ ביטוח נכס – חשוב מאוד, מגן מפני נזקים למבנה, ובנוסף כולל רכיב ביטוחי מפני פציעות של הדיירים, ובכלל כל מי שנמצא בנכס.
➖ הוצאות שוטפות על תיקונים – לא משהו קבוע, משתנה לפי גיל הבית, מתי שופץ לאחרונה ומה כלל השיפוץ, מה מצב מערכות החימום והקרור, הגג, ועוד. נהוג לקחת בחשבון כ 900$ בשנה (במידה ומדובר בסינגל פמילי, במידה ומדובר במולטי פמילי כמובן צריך לקחת יותר בחשבון). אני נוהג לקחת את זה בחשבון גם עבור נכסים שאני משפץ מהיסוד. תמיד עדיף להיות מופתע לטובה ולסיים את השנה עם תשואה גבוהה מהמצופה מאשר להפך ?

Link til det oprindelige indlæg i United States Real Estate Forum på Facebook - Fungerer på en stationær computer:
http://bit.ly/2IioLXy

De originale svar på opslaget kan læses i bunden af ​​den aktuelle indlægsside på webstedet eller på linket til opslaget på Facebook, og du er selvfølgelig velkommen til at deltage i diskussionen