Hej venner, en lille konsultation med forummet. Efter den inspektion, jeg foretog for Multi-Family, er jeg i øjeblikket…

Hej venner,

Nem konsultation med forummet.

Efter den inspektion, jeg foretog for Multi-Family, er jeg i øjeblikket i inspektionsperioden, hvor jeg kan give afkald på handlen - jeg indgik en kontrakt efter at have trukket $ 30 fra udbudsprisen, mens jeg i handlen har fastsat, at jeg køber ejendommen, som den er. men på baggrund af resultaterne ønsker jeg selvfølgelig at forbedre stillinger.

Det første, da jeg begyndte at blinke med sælgerne om handlen efter testen var gennemført, får jeg helt klart en fornemmelse fra dem, at de gerne vil sælge, at det allerede er godt. Vi har allerede nævnt i det forrige indlæg de mange fordele ved ejendommen, som hovedsageligt er dens beliggenhed, der er fremragende forældre, men også et nyt el-system, et varmesystem, der er blevet erstattet med gas og en ny kedel, og de lejere, der betaler alle varmeudgifter.

Det, jeg prøver at gøre lige nu, er en af ​​to ting:

1. Sænk ejendommens pris væsentligt i henhold til resultaterne - her er jeg sikker på, at jeg ikke afslørede Amerika for dig

2 Ham til en lav pris, og de renter, han modtog på det tidspunkt, kunne have været lavere. Jeg ved ikke hvor meget han har tilbage at betale på realkreditlånet men for mig kan det være interessant at han bliver ved sit realkreditlån og at jeg betaler det til ham hver måned + cash flow. For ham har jeg ingen hovedpine i at administrere ejendommen, og for mig har jeg sparet omkring $ 500 om måneden i cash flow.

hvad synes du? Jeg ved, at der er nogle eksperter om emnet her

Svar fra mægleren efter at jeg sendte testresultaterne:

Lior, hvilke områder er du mest bekymret over?

Du bør fokusere på at få ordentlig information om afhjælpningsmuligheder og priser på disse varer. Inspektører er normalt ikke entreprenører/ejer heller ikke byggefirmaer og har derfor ikke rigtig afhjælpningsmuligheder eller prisfastsættelse. Deres mål er at påpege alt, hvad de ser for at dække dem fra ethvert fremtidigt ansvar.

Ud fra det du har nævnt, ser jeg 4 bekymringsområder:

1. Tag - Du får et overslag fra en tagdækker i morgen. Forhåbentlig er det ikke ham, der gav dig en pris på $35,000.

2. Bevis på tidligere brand - Jeg hørte inspektøren påpege noget forkulning og en forudgående brand, og at han anbefaler, at man skal få det vurderet nærmere.

Med hensyn til denne brand vil jeg bemærke, at der for nylig har været inspektioner af brandvagten og indflytningsbeviser, hvis eventuelle tidligere brandskader ikke blev udbedret ejendom ifølge brandfogeden og bygningsafdelingen, ville enhederne ikke have indflytningsbeviser. Du kan ringe til byen Meriden og bede brandvæsenet eller brandvagten om at sende dig rapporter eller overtrædelser.

3. Træødelæggende insekter - du kan få en udrydder til at se på dette

4. Bygningsingeniør - bjælker i kælder - lad os venligst vide, hvis du koordinerer en ingeniør til at vurdere dette.

Det er det svar jeg sendte tilbage -

Hej,

Jeg har rådført mig med min investeringsgruppe på baggrund af inspektionsvideoerne. Med hensyn til taget i morgen får vi et nøjagtigt overslag fra 2 tagdækkere, som jeg har sendt ind, og vi ved bedre.

Med hensyn til at beholde taget, har du ret, det er hvad PM nævnte, for måske kan jeg betale det om et par måneder ved hjælp af ethvert positivt cash flow, men ærligt talt ser jeg ikke positivt cash flow med denne ejendom, da vedligeholdelsen vil være meget høj og lejernes tilstand. Premierministeren har været meget hjælpsom og informativ i telefonen.

Problemet er, at nu er en lejer ude, så det ekstra cash flow, der måtte have været i denne ejendom, er væk. Jeg fik ikke besked om det, før jeg gennemførte inspektionen. Jeg fik at vide, at den er fuldt udlejet. Det betyder, at jeg vil tabe penge hver måned, indtil denne enhed er klar, og enheden skal opdateres for at få en lejer derind - især at reparere det gyngende gulv. Jeg vidste heller ikke, at lejerne er på måned til måned vilkår - jeg var under indtryk af, at de er på langtidslejekontrakter - hvilket får mig til at føle mig mere komfortabel med pengestrømmen. Nogle af lejerne er der i blot et par måneder. Banken foretrækker normalt også langtidslejemål.

Jeg har ikke nogen historie om vedligeholdelsesarbejde, der blev udført på denne ejendom.

Jeg har ikke fraflytningshistorik.

Hav ikke vidder som snerydning.

Inkluderer den samlede rapporterede årlige indkomst også depositum?

Med hensyn til WDO og strukturel tilstand - jeg vil forsøge at planlægge, men jeg vil gerne sikre mig, at jeg ikke mister min udbetaling, så det er derfor, jeg ville

Baseret på rapporten ligner denne ejendom et pengehul med uendelige mængder af vidder, og det er tydeligt vist, at hver del af den blev forsømt, og de rettelser, der blev lavet, blev lavet som patches. Udlejeren forsøger at sælge den for topkroner. Da jeg underskrev aftalen, blev jeg ikke oplyst om et nyt tag, der er nødvendigt, sidespor, der er i stykker, strukturelle skader, nyt tag, problemer med gulvbelægningen, der er gået i stykker, bade, der har haller og utætheder, stikkontakter, lys, branddetektorer etc. der er malplaceret, indkørsel, der er ved slutningen af ​​hans liv, ødelagte trapper, der er flyttet af jord, strømførende ledninger, der løber rundt i ejendommen, og listen fortsætter og fortsætter.
Denne ejendom ville være en stor hovedpine med endeløse rettelser. Det kræver en fuldstændig omsætning.

Jeg tror, ​​at hver ejendom har sin pris, men det er bestemt ikke prisen i kontrakten baseret på den aktuelle uventede tilstand.

Den nuværende månedlige realkreditbetaling på denne ejendom er omkring $ 500, men min vil være mindst $ 1000 ekstra. Bortset fra at sælgeren klarede det selv - jeg bliver nødt til at ansætte en ejendomsadministrator, så alle disse påvirker mit cash flow i forhold til hans.

En af de eneste andre løsninger, som jeg kan se med denne ejendom, bortset fra en drastisk sænkning af prisen, eller at udlejer får ordnet de store billetting, er, at sælgeren beholder sit realkreditlån og sælger det til mig med ejerfinansiering, så jeg betaler ham. pantet, mens han opretholder sit pant.
Han vil stadig have pengestrømmen, men ikke hovedpine ved at håndtere denne ejendom, og jeg vil spare penge på min finansiering, så det kan være en win-win situation.

Jeg taler gerne i morgen omkring kl. 10

Tak til jer alle og godnat

Lior