god uge !! Brug for hjælp Jeg havde en lang diskussion med en amerikansk partner om at få...
Oprindelig udgivelsesdato på United States Real Estate Forum på Facebook:
2019-01-27T08:15:56+0000
god uge !!
Brug for hjælp
Jeg havde en lang diskussion med en amerikansk partner om at få finansiering til et flerfamilieprojekt.
Han hævder, at der i enhver transaktion med finansiering skal være en personlig kautionist - en med høj kredit, udlevering af betalinger, løn mv.
Jeg påstår (ud fra hvad jeg har læst og hørt det seneste år), at i finansieringen af et Multiprojekt er det vigtigt, at iværksætteren fremlægger et CV, men finansieringen gives til ejendommen ud fra flow og potentiale og gør ikke kun afhænger af personen (af hensyn til det, de fleste af os iværksættere har ikke kredit, løn osv. som bankerne kræver) - og alligevel Få finansiering..
Højre ?
Hvem har ret og hvordan sker det egentlig??
Dette er virkelig vigtigt, før du går i gang med et stort projekt.
Link til det oprindelige indlæg i United States Real Estate Forum på Facebook - Fungerer på en stationær computer:
http://bit.ly/2Ih3UnI
De originale svar på opslaget kan læses i bunden af den aktuelle indlægsside på webstedet eller på linket til opslaget på Facebook, og du er selvfølgelig velkommen til at deltage i diskussionen
Dette er det andet lån, jeg talte om
Hej
Det kommer virkelig an på banken, der er et non recourse lån, hvor de ikke vil bede dig om andet end sandsynligvis god kredit og de vil basere lånet på cash flow men renterne vil være 7 procent og nord iflg. dagens marked, og du har et fuldt doc lån, hvor du skal vise alt, skatter, indkomst, god kredit, hvor renterne vil være i 5 procent området ifølge dagens marked, normalt vil de gerne se erfaring for enhver form for lån her, men jeg talte tilfældigvis med en bank, der var villig til kun at afregne det på cash flow plus en obligatorisk god kredit.
Og i øvrigt har din amerikanske partner ret! Især hvis du lige er startet.
Hej Alon,
Jeg er en autoriseret realkreditmægler i Washington, Oregon, Californien og Texas. I disse lande kan jeg hjælpe lovlige indbyggere i USA med traditionelle lån (bolig eller investering), som er baseret på kreditvurdering og indkomst. Inden for dette også ruter, der tillader alternativ dokumentation af indkomst for selvstændige, fx med 12-24 måneders kontoudtog (personligt eller erhvervsmæssigt).
For investorer har jeg også blandede kanaler, der er baseret på en kombination af personlig kreditvurdering med parametre for den specifikke handel.
Derudover arbejder jeg i øjeblikket på udviklingen af erhvervslåneruter, som næppe ser på detaljerne hos investoren – selv i lande, hvor jeg ikke er autoriseret til konventionelle lån.
Det er vigtigt at forstå, at lånevilkårene, herunder renten, er afledt af det risikoniveau, som långiveren tager. Det betyder, at alternative ruter i de fleste tilfælde koster en eller flere af følgende:
1. Højere rente
2. Lavere finansieringsprocent (højere udbetaling)
3. Et lån for en kortere periode (i stedet for 30-40 år, 15, 10, 5 år med eller uden "ballon", 6-24 måneder for "hårde" pengesubstitutter, 1-6 måneder for "hårde" " penge)
4. Højere lukkeomkostninger.
Hvis du har et specifikt projekt, vil jeg meget gerne høre det, og tjekke om jeg har en passende løsning.
Hvert lån ender med en forsikringsgiver, som gennemgår dataene og bestemmer, hvad vilkårene er.
En af de vigtigste parametre er, hvad der vil ske med investoren, hvis transaktionen mislykkes. Tab af kredit for en amerikaner er kritisk, det kan stoppe hans liv! Selvom lånet er non-recourse, vil debitors kredit stadig tage skade, så det er bankernes stærkeste løftestang! Banker har ikke noget ønske om at afskærme aktiver, så de foretrækker at gå efter kreditten.
I tilfælde af udenlandske investorer, der ikke har kredit, vil banken kigge efter andre gearingsmuligheder på investoren. I takt med at banken ser flere aktiver, mere aktivitet og flere indtægter, vil det lette kravene.
Der er sådan og sådan er der...
Afhænger af alle mulige faktorer ... på ejendommen ... på omfanget ...
Hvad jeg indtil videre har lært af korrespondance med långivere og mæglere som forberedelse til en stor multi-deal: Der er långivere, som vil låne ud på baggrund af bygherrens tidligere erfaringer og især på baggrund af undersøgelsen af ejendommen. De meddeler i starten af processen, at finansieringsprocenten afhænger af selve ejendommen. De renter, jeg stødte på, ligger i intervallet 5.5-5.3%, det kunne også være lidt lavere. Igen, afhænger af aftalen.
Hej Alon. Af erfaring har I begge ret. Det er bestemt vigtigt for banken at have en fremragende låntager med en høj indkomst og en fejlfri historie med betalinger og kredit og snesevis af andre checks, som jeg præsenterede i mit foredrag, som du er velkommen til at se, og den person er den, der personligt garanterede lånet og er den, banken vil gå efter ham og hans personlige aktiver i tilfælde af, at ejendommen ikke bliver betalt, især i tilfælde af et regreslån under en million dollars. Regressløse lån har også Bad Boy Carve-love, hvor de går efter ophavsmanden i visse tilfælde, for eksempel i tilfælde af uagtsomhed over for ejendommen. Ud over det kontrollerer banken ledelsesposten og aktivporteføljen for den amerikanske enhed. Det er i øvrigt lige præcis den service, jeg blandt andet leverer til investorer, der køber multifamilie hos mig. Efter alt dette har du ret i, at sammenlignet med boliglån, hvor de tjekker, om låntager personligt kan betale realkreditlånet af sin løn, i erhvervsejendomme på 5 enheder eller mere kontrolleres selve ejendommen i forhold til ejendommens stand og dens flow og hver bank har forskellige kriterier - for eksempel vil flowet være mindst 30 procent over eventuelle Udgifterne, så der er en sikkerhedsmargin - så du har også ret - det er en kombination af de to. Jeg arbejder på alt dette i detaljer i det foredrag, jeg holdt som en del af forummet om multi-familie - du kan udfylde denne formular, og den sender dig tilbage: https://info.www.forumnadlanusa.com/multi. Succesfuldt!
Hver långiver arbejder forskelligt, ved de, hvordan man arbejder med ikke-amerikanske iværksættere? Ikke alle ved..
Har du hørt om subprime-krisen? Banker plejede at give lån til hvem som helst. I dag er der ikke sådan noget...
Jeg er en tilbagevendende bosiddende fra USA, der i øjeblikket bor i landet med fremragende kredit, skatter og også likvide penge, som er glad for at samarbejde med dig, har en interessant aftale
Finansiering i USA har tre centrale veje
1 . kaldet fuld doc, dette er den konventionelle kanal, hvor låntagerne kommer med en arrangeret kredit og skatter, der repræsenterer muligheden for tilbagebetaling her kan du få finansiering fra enhver bank
2. Oplyst. som er en anden kanal, det er nogen der mangler en del af ligningen eller skatter eller kredit her lånet er mere stift og med lavere finansieringsprocenter til en lidt højere rente end markedet
3. Lån med hårde penge er en privat lånekanal - her vælger en privat investor at låne til dig, og renterne er også meget højere, men her vælger investoren ud fra, hvad han normalt vil låne, hvis du køber
Jorden og investoren vil først give dig finansiering til byggeriet i etaper, når du er færdig med dele for at undgå risiko