Hej venner, konsultation: Som jeg nævnte i tidligere indlæg og senere i et specifikt indlæg, skrev jeg om denne ejendom…
Hej venner
Konsultation: Som jeg nævnte i tidligere indlæg og senere i et specifikt indlæg, jeg skrev om denne ejendom, som i øjeblikket har stået ledig siden begyndelsen af november, vil jeg gerne anmode om en konsultation med eksperterne i ledig stilling?
Ejendommen blev faktisk købt og renoveret i slutningen af oktober og har stået tom siden da. I sæsonen kan ejendommen lejes for 1795, hvilket er den pris, der er steget til markedet. Selvfølgelig sænkede vi prisen i etaper, indtil vi nåede 1700. Siden da har der ikke været noget, og siden 1. december har nabolaget lejet i alt 2 ejendomme, og 1 for 100 dollars mindre, med identiske parametre. Administrationsselskabet hævder kraftigt, at det simpelthen er en død sæson, og hvis vi var om foråret, ville det nemt blive lejet til fuld pris.
Jeg har i øjeblikket sænket prisen til 1650 (som det i øjeblikket tilbydes konkurrenter i sæsonen) i håb om, at den bliver lejet.
Jeg blev tilbudt at tilføje loftsventilatorer til værelserne til en pris af 190 kWh, eller 590. Jeg er flov over at bruge flere penge på en ejendom, der ikke genererer nogen indkomst. Hvad synes du? Tilføje flere fans bare for at holde trit med konkurrencen? Det er virkelig en skam, at ejendommen står tom.
Forresten foreslår jeg, at du prøver at underskrive en 15-måneders kontrakt, så du ikke sidder fast igen næste år, det her område er virkelig sæsonbestemt.
Hej Daniel. For det første, hvor er ejendommen?
For det andet ville jeg ringe til andre ejendomsmæglere og tjekke lejeefterspørgslen i området.
For det tredje, tilbyd et produkt, som ingen i nabolaget tilbyder. Hvis du for eksempel lejer en møbleret bolig, vil du have en fordel i forhold til alle andre og vil kunne leje hurtigt. Og at investere 590 p i loftsventilatorer er mere værd end ikke at acceptere husleje, der koster mere ...
Giv et godt produkt, og du får kunder.
Venner, hvad synes I om fortsættelsen af sagaen? Give en chance til gengæld for sikkerhed eller afvise?
Daniel
Den ansøgning, vi har, ville vi normalt afvise, men jeg ville lige lige fortælle dig, hvad du har at sige.
Konen havde en rimelig kreditvurdering, men manden har en lavere kreditvurdering, end vi normalt ville godkende. Han har en masse kreditkortgæld.
Jeg kan gå videre og få en lejehistorik, hvis du ønsker, at jeg fortsætter og giver dem et forsøg, eller vi kan afvise og fortsætte med at lede efter noget bedre.
Det er netop derfor, jeg ikke køber en ejendom alene, altid med investorer og en pålidelig og professionel lokal partner, og altid ved på forhånd, hvordan jeg kan komme ud af handlen.
Okay venner, lige en opdatering fra weekenden. Ja, en opvågnen fra midten af januar, som beskrevet af venner her. Nedenfor er en e-mail, jeg lige har modtaget om beslag og påføring.
Tak til alle der har svaret, vi håber det fører til en aftale.
Daniel
Vi havde 3 forestillinger på Gallatin i weekenden. Og der er endnu en forestilling planlagt til i eftermiddag.
Ud af de 3 fremvisninger modtog vi 1 ansøgning, som vi er i gang med at behandle.
Jeg fulgte op med de to andre fremvisninger, og den ene sagde, at de elskede dette hus, men valgte et hus med en større baghave i en anden by, og den anden svarede ikke.
Jeg vil fortsætte med at forsøge at få feedback fra den anden forestilling.
Når vi har færdiggjort denne ansøgning, vil jeg opdatere jer.
Vi har et skilt i haven.
Vi har i øjeblikket huset til salg på Craigslist og MLS. MLS filtrerer ud til en række forskellige reklamesider såsom Trulia, Zillow, Hot Pads og flere.
Mange tak, interessant og venter frem.
Meget interessant indlæg.
Jeg lærte meget.
תודה
Jeg kender dette område ret godt, det er et fremragende område til udlejning, og huset ser ud til at være i god stand, men ligner de andre huse i området. En af de ting, jeg synes er foruroligende, er, at den mægler, der henter lejerne ind, kun bliver tilbudt 30% af huslejen.
Hvis jeg arbejder som udlejningsmægler, er det næsten ikke værd for mig nogle gange at tilbyde 50-60 til en mægler, der virker meget indflydelsesrig.
Derudover er den pris, du forlanger, rimelig, men der findes alternativer til tre værelser i området til en lavere pris (selvom husene er mindre, er antallet af værelser vigtigere end størrelsen for lejere).
Hold ud, perioden betyder noget i dette område, og dette hus virker bestemt som en god investering.
Samarbejdet her er på et sjældent niveau.
Mange tak til jer alle.
Et trick, vi engang brugte, var at give et lille beløb i gave til lejeren, så de selv kunne møblere huset. Et marketingtrick bør ikke koste mere end 200 dollars og kan fange lejeres opmærksomhed. Og også at afslutte den næste lejekontrakt i den gode tid af året
Samme situation i Cleveland.. Lagde du mærke til det, hvis du købte apparater? Et komfur og køleskab er pludselig nemt at leje. Er der et incitament eller ej? Anbefaler I nye rustfri stål, eller stjæler og ødelægger lejere dem? Var der en ændring efter tilføjelsen af kun en ovn + køleskab? Ejendomsadministratorerne siger, at de ikke behøver en tørretumbler og en vaskemaskine?
LiorLiorchik
Nadlenpedia Boligudlejningskampagne
Nogle af tipsene her er rettet mod Daniel ... men det er faktisk agentens job ... ikke sandt?
Nå, jeg tjekkede uafhængigt på Google, og huset er annonceret på adskillige hjemmesider.
Jeg har haft en fremragende oplevelse med virksomheden, og den er altid positiv. Lad os håbe, at denne sæson går over, og at alt går godt.
Hej Daniel Dahan
Okay, så det var det. Du har meget arbejde. Lejeprocessen fungerer således:
1- *Forberedelser til annoncering af ejendommen*. Spørg administrationsselskabet om LEJEKOMPLETTER. Invester desuden i kvalitetsbilleder af ejendommen.
2- *Annoncering af ejendommen*. Spørg administrationsselskabet om detaljer om, hvor ejendommen er annonceret, og sørg for, at den vises på alle online opslagstavler og også på et fysisk skilt i haven.
Hvis du ser, at der ikke kommer mange til FREMVISNINGEN, så er det et stærkt tegn på, at dit problem kan ligge i denne indledende fase.
3- -*Fremvisning* – Hvis du har en normal strøm af mennesker, der kommer til ejendommen, så bed administrationsselskabet om at få feedback fra hver potentiel kandidat. Dette er din nøgle til at forstå, hvorfor ejendommen ikke udlejes. Gå ikke ud fra, at det er sæsonbestemt, fordi folk kommer. Hvis problemerne ligger i ejendommens vedligeholdelsesstatus og kan ændres, så vil du tilbyde lejeren at reparere det, og hvis han flytter ind, vil en måneds husleje normalt være nok til, at du kan tjene investeringen tilbage, og hvis det huskes godt, er det umagen værd.
4- *Ansøgning* - Bed administrationsselskabet om en ugentlig opdatering om, hvor mange der er ankommet til ejendommen, og hvor mange af dem der har indsendt en ansøgning. På den måde har du fingeren på pulsen til at reagere og ikke vente, og også til at korrigere og reagere hurtigt. Hvis den feedback, du modtager, vedrører ejendommens konfiguration, hvilket betyder, at den ikke kan ændres, er det et tegn på, at du bør overveje at sælge ejendommen. Du købte en ejendom af ringere værdi, ligesom en hel del israelere, der købte en ejendom "under markedsværdi" uden at være klar over, at de havde en ejendom, der ikke var i overensstemmelse med reglerne, i deres hænder. Jeg forklarede en masse om dette problem på Tapuz Real Estate Investment Forum i USA, både afvigelser på mikro-miljøniveau og afvigelser på konfigurationsniveau.
Gil Weinbaum
Et par ting, der måske kan hjælpe.
Først skal du tjekke, hvilke hjemmesider administrationsselskabet annoncerer ejendommen på. Det er muligt, at de ikke udnytter mediernes fulde magt.
Mange virksomheder annoncerer kun på sider som Zillow og Trulia og uploader ikke ejendommen til MLS.
For det andet, er der et "til leje"-skilt i forhaven af huset? Dette kan være meget nyttigt. For det tredje, prøv at tjekke, hvad alle, der har set den indtil videre, ikke kunne lide ved ejendommen. Bed ejendomsmægleren om at ringe til disse personer og spørge dem. Jeg havde en hændelse, hvor vi ikke kunne leje en ejendom på grund af farven på tæpperne i huset.
Jeg ved ikke, hvor din ejendom ligger, men vinteren er virkelig ved at tage fart her. Når det går ned til minus 10 grader og endnu længere sydpå, er det ikke sjovt at gå rundt, vise sig frem og se ejendomme i sneen.
Det kan faktisk være, at det til foråret – lige om hjørnet om halvanden måned – vil være nemmere for dig at leje til fuld pris.
Ringede til mig for et år siden. Vi satte huslejen ned og gav en halv måneds husleje i gave. Jeg tror, det er mere almindeligt i familieområder.
Wow, nogle fantastiske tips, fællesskab, jeg lærte meget, Daniel, held og lykke!
Det er meget vigtigt for mig, for ikke at ende med at skulle leje en ejendom igen efter et år, der bliver ledig omkring januar, at lave en kontrakt omkring maj (dvs. en kontrakt på halvandet år). Af personlig erfaring er det, hvad jeg gjorde, og det er en anden verden, hvad angår leje. Fra juni udlejes ejendommene hurtigt.
Spørg dit administrationsselskab om dette.
For udlejninger, der stadig finder sted i november/december/januar, anbefaler jeg også at lave en kontrakt, der er længere end et år med et par måneder (for eksempel fra 3. januar til XNUMX. april), for ikke at opsige kontrakten i den vanskelige vinterperiode. Det er også nemt at forklare rationalet for lejeren (“Ingen ønsker at flytte i julen, så kontrakten vil være på et år og XNUMX måneder”).
Sikke et vigtigt indlæg.
En anden komponent, der skal tages i betragtning, er, hvor meget et tomt hus koster mig om måneden.
Skatter, forsikring, vand/el/andet, og meget vigtigt - HOA
Der findes billige ejerlejligheder, hvor du skal betale en HOA (husudvalg) for løbende vedligeholdelse.
Husejeren betaler HOA'en (og ikke lejeren som i Israel), så det er vigtigt at vide, hvor meget en HOA vil koste mig. Det kan nå op på hundredvis af dollars, så det er vigtigt:
A. Spørg, om der er en betydelig HOA, der skal tilføjes til købets forretningsplan.
på. Læg det til "risiko"-komponenten, når huset er uden lejer (både ingen husleje og høje huslejer)
Succesfuldt.
Dit indlæg er meget vigtigt ... og hvorfor???
Fordi det er en standardhistorie om en forsinkelse i lejerens indkomst, betaling af skat af egen lomme...
Ting der udhuler det årlige afkast og derfor forsinker de forventede regnskabsmæssige overvejelser
Hej
Desværre har jeg også en ejendom, der har stået siden november... ret frustrerende.
Hvis der var en ordning med skattefritagelse i en bestemt periode... (som i Israel, fritagelse for kommunale skatter i 6 måneder)... ville det helt sikkert være nemmere...
Konklusionen af hele historien er, at hvis du køber en ejendom i slutningen af året, skal du tage højde for tomgang om vinteren. Jeg har købt endnu en ejendom, og sælgeren lejer huset af mig om vinteren, så alle kan drage fordel af den.
Det afhænger af, hvilket område jeg bor i Cleveland, og jeg har udlejet lejligheder i 7 ejendomme i den sidste måned. I Charlotte, North Carolina, havde jeg svært ved at finde en lejer i oktober. Det tog to måneder ... i et fantastisk område.
Ari Frank
Hej venner, tak for svarene.
Så, som jeg troede, bekræftede du, hvad jeg vidste, en død periode med ferier osv., og faktisk har der fra slutningen af januar været en opvågnen.
Jeg satte prisen ned, som jeg beskrev i indlægget, opgav loftsventilatorer (det viser sig, at det er standard i Texas at have mindst én i stuen) og bad dem om at finde en lejer med mindst 15k, og hvis de finder en seriøs nok til at flytte ind i januar, er jeg villig til at give et par dage gratis, forudsat at de tager en relativt lang kontrakt.
For det første afhænger beslutningen vedrørende prisen af din individuelle situation. Jeg husker, at man tager et realkreditlån, så en måned, hvor huset står tomt, er sværere, mere end et hus købt med friværdi. Der var tidspunkter, hvor jeg foretrak at leje hurtigt og leje meget, og der var tidspunkter, hvor jeg slet ikke lejede og ventede tålmodigt og fik, hvad jeg ville have.
Til disse priser sender jeg en professionel fotograf for at tage smukke, professionelle billeder af ejendommen, der vil øge potentielle lejeres entusiasme og også hjælpe dig i fremtiden.
Loftsventilatorer – i dit område kan dette være standard, så jeg ville ikke udelukke det.
Administrationsselskabet - på den ene side bør du ikke presse for hårdt på, så de ikke sparer på baggrundstjekkene. På den anden side skal du forstå, at seriøse administrationsselskaber arbejder med en pulje af potentielle lejere og tilbyder dem en række ejendomme og henviser dem til andre boliger, hvis en ikke er egnet. Sørg for at minde dem med et par dages mellemrum om, at du gerne vil vide, hvor mange der har vist huset frem, og hvor interesserede de er. Du kunne overveje at annoncere et "åbent hus", hvor flere potentielle købere kommer på samme tid.
Spørg administrationsselskabet, hvad der generede de potentielle lejere, og hvad der måske kunne forbedres? (Nogle gange er det vrøvl, der er værd at gøre) Er huset rent på fremvisningsdatoen? Dufter det godt?
Og der var masser af andre gode forslag fra tidligere medlemmer, som er værd at overveje.
Og vigtigst af alt, ro ... Er det det, der gælder inden for fast ejendom?
Held og lykke!
Feriesæsonen er altid mere udfordrende med udlejninger ... de har tendens til ikke at foretage ændringer, normalt fra januar + får de refunderet deres skatteindberetninger og skal betale et depositum, så det er nemt for dem at flytte.
Jeg kender ikke ejendommens område med hensyn til beliggenhed, beskæftigelse, skoler eller kriminalitet, som også kan have en indflydelse.
I sådanne "døde" måneder kan du tilbyde en særlig indflytningsrabat på 25-50% for den første måned, dvs. en rabat på huslejen.
Du skal også undersøge, hvor ejendommen er annonceret, og om de samarbejder med agenter, der finder lejere og belønner dem.
Succesfuldt:)
Hej ven,
1. Fra midt i november til midt i januar er det sandelig en død tid. (I løbet af feriesæsonen foretager folk ikke ændringer, og kulden skaber ikke lysten til at flytte. Læg dertil, at alle har pengemangel, fordi de brugte dem i julen.)
Fra midten af januar er markedet kommet i gang igen. Jeg går ikke ind for at sænke prisen, i sidste ende påvirker det et helt års husleje. (Og dette forudsætter, at den oprindelige pris, du bad om, er rimelig for området) Derudover sender det et dårligt signal, når du ser prisnedsættelser på forskellige websteder.
2. Jeres administrationsselskab er bare en joke. Først og fremmest er det ikke loftsventilatorer, der vil påvirke en hurtig leje (hvis en potentiel lejer ser interesse i det – vil han blot nævne det og spørge, om det kan tilføjes, men det er absolut ikke banebrydende). De opkræver også en pris, der er for høj efter min smag for ventilatorerne (forudsat at du ikke havde planlagt at installere ret dyre ventilatorer).
Sørg for at annoncere i de rigtige medier, og tro er også påkrævet! Den hårde del af december er bag dig.
Succesfuldt
Tjek hvor meget administrationsselskabet tilbyder i andelsgebyr, hvilket betyder hvor meget det betaler agenten på den anden side, der kan skaffe dem en lejer. Nogle gange, når vi føler, at en bestemt ejendom sidder lidt fast, hæver vi salæret til den anden side, og det ansporer normalt mæglere til at finde en lejer til os.
1. Tjek med dit administrationsselskab – ring eller bed nogen om at ringe og spørge, om de har ejendomme til leje.
2. Tjek hvor de annoncerer din ejendom til leje
3. Annoncer dig selv yderligere – Craigslist, Zillow, Apartments.com osv.
4. Skift strategi og lav en leasingoption
Vinterperioden, der starter i december, er faktisk langsommere og kræver tålmodighed...
Det skete også for mig med en af ejendommene.
Har du erfaring med et administrationsselskab?
Findes der statistikker over, hvor mange der kommer? Hvordan annoncerer administrationsselskabet ejendommen?!
Folk ankommer og lukker ikke? Eller kommer de bare ikke?
En loftsventilator til at lukke en lejer ind? Lyder som en usjov joke for mig. Du er velkommen til at sende mig en privat besked, hvis du ønsker det, og jeg vil med glæde give dig en mere specifik mening. Jeg er ikke den store tilhænger af drastiske huslejesænkninger. Men generelt er det lidt sværere at finde lejere om vinteren.